Право власності

Першим кроком до зняття необгрунтованих обмежень, зокрема, щодо розміру житлового будинку, було законодавче закріплення положення про те, що розміри індивідуальних житлових і господарських споруд на селі не регламентуються.''

Остаточно всі обмеження  щодо права власності громадян на житловий будинок були зняті із введенням у дію Закону України «Про власність». Норма ст. 13 Закону про те, що:склад, кількість і вартість майна, яке може бучи у власності громадян, не обмежується, крім випадків, передбачених законом, стала принциповою новелою в правовому регулюванні відносин приватної власності загалом.

9'

193

Право власності на житловий будинок, зведений в порядку ін 
дивідуального будівництва тісно пов'язаний з правом на земельну ділянку, відведену для таких цілей.

Поняття «житловий будинок» розуміють ширше, ніж власне споруда, призначена для проживання, а саме як комплекс споруд, зокрема, і різні  господарські будівлі (літні кухні, сараї тощо). Як роз'яснює Пленум Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на житловий будинок» такі будівлі є підсобними і становлять з будинком одне ціле, а, отже, слідують долі будинку (при купівлі-продажу, даруванні, спадкуванні тощо). Тому доцільним є повернення до практики застосування законодавцем термінів «житловий будинок» у власному розумінні і «садиба», «будинковолодіння» (нині ці терміни вживаються як синоніми, хоча в судовій практиці застосовується поняття «будинковолодіння»). Такі терміни мали законодавче застосування до прийняття Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік 8 грудня 1961 р.

Закінчений будівництвом будинок забудівник може експлуатувати тільки після прийому і введення його в експлуатацію. Споруджені в містах і селищах житлові будинки приймають в експлуатацію приймальні комісії, які призначаються виконавчими органами відповідних рад народних депутатів або державними адміністраціями, в сільській місцевості - відповідною комісією, призначеною виконавчим органом сільської ради народних депутатів. До складу комісії належать представники державної санітарної інспекції, пожежного нагляду. Прийняття будинку в експлуатацію оформляється актом, в якому зазначається: наявність технічної документації. технічна характеристика споруд, наявність підсобних приміщень та їхня характеристика, відповідність спорудженого проекту, оцінка якості спорудженого загалом. Якщо комісія виявить недоліки і дефекти, які не перешкоджають нормальній експлуатації житлового будинку, то в акті зазначається строк їхнього усунення. Акт має бу ти затверджений виконавчим органом місцевої ради або відповідною державною адміністрацією.

Споруджені і здані  в експлуатацію житлові будинки  підлягають державній реєстрації, проведення якої покладено на бюро технічної інвентаризації або на виконавчі органи ради народних депутатів. Як об'єкт державної реєстрації виступає будинок з належними надвірними спорудами, які розташовані на одній земельній ділянці.

Право власності на житловий будинок, збудований громадянином на відведеній йому в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з часу його державної реєстрації

До прийняття будинку  в експлуатацію і державної реєстрації права на нього як споруду юридично не можна розглядати як житловий будинок. До цього моменту у забудівника є лише право приватної власності на матеріали, деталі, конструкції. Після державної реєстрації відповідний орган оформляє і видає власнику технічний паспорт, в якому містяться відомості про приналежність будинку окремому громадянину або декільком особам, про план земельної ділянки, площу присадибної ділянки, поверховий план, оцінка вартості всіх споруд.

Стаття 376 ЦКУ передбачає умови, за яких споруджені об'єкти визнаються як самочинне будівництво:

1. якщо об'єкти будують на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
2. якщо будівництво здійснюється без належного дозволу чи належно затвердженого проекту. Проект виконується з дотриманням архітектурних, будівельних, санітарних, пожежних норм та правил;
3. якщо будівництво проведене з істотними порушеннями будівельних норм та правил.

За наведених умов самочинним будівництвом можуть бути визнані житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно (гараж, дача, різні прибудови). Суб'єктами, які здійснюють самочинне будівництво, можуть бути як фізичні, так і юридичні особи

Правові наслідки самочинного  будівництва неможливість набуття права власності на нього особою, що здійсняла таке будівництво. Результат будівництва не розцінює гься як об'єкт нерухомості, реєстрація прав на нього не проводиться. Особа, яка вчинила самочинне будівництво, г власником лише будівельних матеріалів. У ЦК вперше передбачена можливість судового визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, якщо такс будівництво здійснене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Введення судової процедури визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме манно прийшло на зміну адміністративному порядку вирішення таких справ. Раніше особа, яка здійснила самочинне будівництво, зверталася до органів місцевої влади про узаконення такого будівництва. Найчастіше, після сплати адміністративного штрафу, рішенням органу будівництво узаконювалось. Така практика мала низку негативних моментів, які, можливо, усуватимуться в ході судової процедури визнання права власності. У цій ситуації особа мас заявити позов про визнання права власності. Така вимога розглядається як один із способів захисту права власності (ст. 392 ЦКУ). Однак у разі самочинного будівництва ця вимога набуває специфічної інтерпретації, Мова не може йти про захист права власності, оскільки нема ще самого права. Якщо рішення суду буде постановлене на користь особи, то наступним кроком має бути факт державної реєстрації права власності.

Знесення самочинного  будівництва як санкція за його здійснення може бути застосоване за таких умов: 1) якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці (ч. 4 ст. 376 ЦКУ). Але власник земельної ділянки і не може заперечувати проти визнання права власності за особою, оскільки про таке визнання особа звертається до суду. Має йтися йти про те, що власник за зверненням забудовника заперечує проти надання йому земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно. Таке заперечення, виражене у належній формі (рішення місцевої ради про відмову в закріпленні земельної ділянки комунальної власності чи письмова відмова приватного власника. Форма відмови в наданні земельної ділянки має бути законодавчо визначена), позбавляє забудовника можливості звертатися до суду про визнання права власності. Такий висновок випливає зі змісту ч. З ст. 376 ЦКУ. ї, навпаки, рішення власника про надання земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно є підставою для наступного звернення до суду про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно. Якщо ж суд під час розгляду справи дійде висновку про неможливість визнання за особою права власності і відмовить у задоволенні позовних вимог, тоді може бути застосоване знесення. Знову ж таки знесення не може застосовуватися саме по собі.

Відповідно до ст. 105 ЦК 1963 р. знесення, як наслідок самочинного будівництва, застосовувалось за рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради. Оскільки у ст. 376 ЦКУ не визначено, на якій підставі проводит ься знесення, а у ч. 7 цієї самої статті йдеться саме про судовий порядок вирішення питання про знесення у разі істотного відхилення від проекту і неможливості проведення перебудови, то і в цій ситуації доцільно застосовувати саме судовий порядок. Тобто орган місцевої влади щодо земельної ділянки комунальної власності чи інший власник (користувач) земельної ділянки має звернутися до суду з вимогою про знесення самовільно збудованого майна, оскільки власник земельної ділянки відмовив у її наданні під уже збудоване майно. Тому ч. 4 ст. 376 ЦКУ мас бути уточнена так: якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти закріплення земельної ділянки особі під уже збудоване нерухоме майно або якщо самочинним будівництвом порушено права інших осіб, майно, за рішенням суду, підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Знесення може бути застосоване, якщо самочинне будівництво порушує  права інших осіб (ч. 4 ст. 376 ЦКУ). Факт порушення прав має бути цими особами  доведений і встановлений судом. За позовом цих осіб самочинне будівництво зноситься.

На відміну від раніше чинної норми ст. 105 ЦК 1963 р., згідно з  якою у разі самочинного будівництва  об'єкт за позовом місцевої ради міг бути переданий на її баланс, норма ст. 376 ЦКУ встановлює інше правило. Будь-який власник земельної ділянки (не тільки місцева рада, а й фізичні та юридичні особи) або користувач земельної ділянки може звернутися до суду з вимогою про визнання за ним права власності на самочинно збудований об'єкт, якщо це не порушує права інших осіб. Його безпечність має бути підтверджена висновками санітарного, пожежного, архітектурного нагляду. Гарантією майнових інтересів осіб, які здійснили самочинне будівництво, є право на відшкодування втрат, проведених під час будівництва (вартість будівельних матеріалів, робіт гощо). якщо право власності визнано за власником земельної ділянки чи її користувачем. Норма цієї статті не передбачає збереження права користування самочинно збудованим об'єктом (наприклад, житловим будинком для проживання самото забудовника чи членів його сім'ї). Але таке можливо, якщо є взаємна згода і погодженість умов користування між особою, що провела самочинне будівництво. і власником (користувачем) земельної ділянки.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил особа, що здійснює самочинне будівництво на вимогу органів державної влади чи місцевого самоврядування, зобов'язана привест и об'єкт відповідно до встановлених норм і правил. Якщо така вимога добровільно не виконується, то суд може зобов'язати особу провести відповідну перебудову. При цьому по- ірібно враховувати технічну можливість перебудови.

«Я 197

Якщо ж проведення перебудови неможливе через технічні обставини або особа відмовляється від її проведення, то за рішенням суду об'єкт зноситься коштом особи, яка здійснила самочинне будівництво. Така особа також несе всі витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки у попередній стан, що існував до будівництва.

9.2.3. Квартира як об'єкт  права власності

Квартира як ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійног  о у ньому проживання, порівняно новий об'єкт цивільних прав. Як об'єкт права власності квартира є ізольованим приміщенням у багатоквартирному будинку, тобто не пов'язана спільними входом з іншими квартирами, приміщеннями. Квартира як об'єкт має цільове призначення - для постійного проживання. Вказівка на цільове використання є межею здійснення права власності на квартиру. Квартира має бути придатна для проживання, тобто відповідати встановленим санітарно- технічним вимогам.

Вимоги, яким має відповідати  житлове приміщення, яке надається громадянам для проживання, встановлені нормами ст. 50 Житлового кодексу УРСР (далі - ЖК)' Зокрема, таке житлове приміщення має бути благоустроєним відповідно до умов певного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Благоустроєність визначається наявністю в житловому приміщенні комунальних вигод (централізоване водо- газопостачання, водовідведення тощо). Рівень благоустрою в різних населених пунктах може бути різним. Тому і рівень благоустрою конкретного житлового приміщення буде залежним від рівня благоустрою населеного пункту. Санітарні і технічні вимоги передбачають такі умови, за яких є можливим проживання людини без шкоди для її здоров'я. Зазначені у ЖК вимоги можуть і не дотримуватися у разі придбання квартир за цивільними правочинамн. У такому випадку сторони самі погоджують умови конкретного договору, спрямованого на набуття права власності на квартиру. Якість житла, зрештою, в таких випадках позначатиметься на ціні його придбання. Фактично, єдиною ознакою квартири в такому випадку є та обставина, що вона належить саме до житлового фонду.

Можливість набуття  права власності на квартиру вперше на за-

Жіп тонни кодекс Української  РСР. К.. 1990.

конодавчому рівні була передбачена у Законі України  «Про власність» (ст. 15). Саме за цим Законом встановлювалося, що член „ЖБК, який повністю вніс пайовий внесок за квартиру, надану йому у користування, набуває права власності на квартиру і вправі розпоряджатися нею на свій розсуд. Юридичною підставою набуття права власності є викуп (точніше юридичний факт - повна сплата паю). Право власності на квартиру може набуватися через приватизацію квартири з державного житлового фонду в порядку, передбаченому Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» або придбання квартири за цивільними ираво- чинами (купівля-продаж, дарування, спадкування тощо).

Житлово-будівельний  кооператив (далі - ЖБК) є юридичною  особою, яка створюється громадянами, що потребують поліпшення житлових умов та об'єднують власні і залучені грошові кошти з метою будівництва житла. Як юридична особа ЖБК реєструється за місцем перебування у виконавчих органах, влади, державних адміністраціях. ЖБК діють на підставі Примірного статуту ЖБК, затвердженого Постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. з наступними змінами і доповненнями.³ Порядок надання житла в будинках ЖБК врегульовано Примірним статутом, ЖБК та Правилами обліку громадян, які бажають вступити в ЖБК, затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 5 червня 1985 р. з наступними змінами і доповненнями "

Житлові будинки будуються за власні і залучені кошти (кредити банку). Споруджений і зданий в експлуатацію житловий будинок є власністю ЖБК як юридичної особи (ч. 1 ст. 384 ЦКУ ). Згідно зі ст. 141 ЖК, п. 27 Примірного статуту жптлово-будівельного кооперативу квартири в будинках ЖБК надаються його членам в безстрокове користування. Член кооперативу має обмежені речові права на квартиру в будинку ЖБК. Він (та члени його сім'ї) вправі володіти, користуватися такою квартирою. Розпорядження нею здійснюється за згодою загальних зборів ЖБК як вищого органу кооперативу.