Право власності

Такі квартири є об'єктами права  власності кооперативу, а члени  ЖБК мають право на цаєнаконичення. За згодою загальних зборів членів кооперативу член ЖБК міг передати свій пай будь-кому з членів сім'ї. ЯКІ СІііііЬНО з ним проживали і досяглії 18-річного ВІКА'

' Діів.: Жіілішшос закоіниа іслі.сі во: (о. норма пік. акюв. К.: Наук, лум- ка. і'і'К). С. 224.

Гам само. С. 245.

або вступили в шлюб до досягнення цього віку. Особа, якій член кооперативу передав свій пай, мала переважне право на вступ до цього кооперативу. Після смерті члена ЖБК спадкоємці мали право на паєнакопичення. Квартира ж залишалася власністю ЖБК. Члени сім'ї померлого, які спільно з ним проживали, зберігали право користування житловим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член кооперативу, який повністю сплатив вартість квартири, міг провести її обмін лише з дозволу відповідного органу державного управління і за умови прийому до членів кооперативу особи, що обмінює житлову площу.

Першою принциповою  новелою в регулюванні відносин між ЖБК і його членами, які  повністю сплатили пайовий внесок, була постанова ЦК КПРС і Ради Міністрів  СРСР від 31 березня 1988 р. «Про заходи по прискоренню розвитку житлової кооперації».' Пункт 6 вказаної постанови надавав право члену ЖБК, який повністю сплатив пайовий внесок за квартиру, у разі вибуття з кооперативу, одержати пайовий внесок в установленому розмірі або передати квартиру своїм родичам чи іншим особам, які відповідно до законодавства мають право на вступ до кооперативу і беруть на себе обов'язок дотримуватись статуту кооперативу, якщо при цьому не обмежувалися права членів сім'ї, які проживали спільно з членом кооперативу, що вибуває. Отже, постанова надавала право розпоряджатися квартирою членові ЖБК, який повністю сплатив пайовий внесок, хоч і в дуже «урізаному» вигляді.

Повністю виплачену  кооперативну квартиру можна було передавати будь-кому з числа осіб, які мають право на вступ до кооперативу. Тобто інші члени кооперативу щодо повністю виплаченої квартири члена ЖБК, який вибував з нього, не мали права на переважне її отримання. Право на вступ до кооперативу визнавали за особами, які перебували на кооперативному обліку для тих, що потребують поліпшення житлових умов (згідно з п. 8 Правил обліку громадян, які бажають вступити до ЖБК) або перебувають на квартирному обліку для тих, що потребують поліпшення житлових умов (згідно п. 13 Правил обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов, і надання їм житлових приміщень в Україні). Пере- дання квартири таким особам здійснювалося без згоди загальних зборів членів ЖБК. Особа, якій квартира передавалася, брала на себе зобов'язання дотримуватися статуту кооперативу.

Надаючи членові ЖБК  повноваження щодо розпорядження квартирою, пайовий внесок за яку повністю сплачено, законодавець тим самим наблизив статус такого члена ЖБК до статусу власника, хоча квартира юридично залишалася власністю ЖБК.

Остаточний наголос  у статусі члена ЖБК, який повністю зробив свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, поставив Закон України «Про власність». Згідно зі ст. 15 цього Закону член ЖБК, який повністю зробив пайовий внесок за квартиру, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, заповідати, обмінювати на інше житлове приміщення у будинку державного або громадського житлового фонду чи іншого ЖБК, на житловий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві приватної власності, а також вчиняти інші правочини, не заборонені законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 17 Закону України «Про власність» при  внесенні паю до ЖБК за рахунок  коштів, одержаних внаслідок спільної праці членів сім'ї члена кооперативу, паєнакопичення, а після повної сплати вартості і квартира є спільною сумісною власністю членів сім'ї, якщо інше не встановлено письмовою угодою між ними. За іншими особами, які надавали кошти для внесення паю члену кооперативу чи членам його сім'ї, право власності ні на пай, ні на квартиру не визнається. Такі особи можуть лише претендувати на відшкодування затрачених ними коштів.¹

Після переходу всіх квартир  у будинку ЖБК у власність  його членів ЖБК може бути трансформований  в об'єднання (товариство, кооператив) власників квартир. Примірний статут ЖБК не може поширювати свою дію на новоутворене об'єднання.

Невизначеним на законодавчому  рівні залишається питання про  момент виникнення права власності  на повністю виплачену квартиру. Аналізуючи ст. 15 Закону України «Про власність», можна стверджувати, що таке право виникає з моменту внесення останнього платежу в залік загальної вартості квартири. З цього моменту особа стає власником квартири і має право реалізувати будь-які повноваження власника, надані йому законом. Саме таке розуміння випливає зі змісту ч. З ст. 384 ЦКУ. Наступне оформлення права власності шляхом державної реєстрації у відповідних органах є лише правопідтверджуючпм фактом, а не правовстанов-

[( «Про власність»  фактично ліикла на квартиру  в будинку ЖБК. Адже іншому  норма! ивнорму акті.

201

люючим. Адже у ст. 182 ЦКУ мова йде про державну реєстрацію права власності, тобто існуючого права. Проте практика вирішує пі питання за аналогією з виникненням права власності на ново- збудований будинок. Момент виникнення права власності на повністю виплачену квартиру в будинку ЖБК пов'язано з моментом відповідної реєстрації в органах тєхінвентаризації. Тому з метою уникнення різного тлумачення моменту виникнення права приватної власності на повністю виплачену квартиру в будинку ЖБК це питання має бути чітко і неоднозначно вирішено на законодавчому рівні.

Забезпечення житлом (квартирами) через систему ЖК, ЖБК, як спосіб реалізації права на житло, регламентовано нормативними актами, які приймалися у 80-х роках і  сьогодні морально застаріли. Фактично, така форма реалізації права на житло незаслужено забута і замінена нині іншими формами, зокрема, можливістю інвестування коштів у житлове будівництво через Фонди фінансування будівництва. Водночас кооперативна форма реалізації права на житло себе не вичерпала і за дієвих законодавчих підходів може бути цілком ефективною. Для цього треба повністю переглянути засади формування кооперативу. ЖК (ЖБК) як статутна юридична особа, має формуватися на договірних засадах особами, які бажають вкласти як власні, так і залучені кошти в житлове будівництво, незалежно від того, чи ці особи потребують поліпшення житлових умов у розумінні Правил обліку громадян, які бажають вступити в житлово-будівельний кооператив (приймалися Радою Міністрів УРСР ще у 1985 р.). Така зареєстрована юридична особа повинна характеризуватися як суб'єкт з виключною правоздатністю (на відміну від загальної правоздатності юридичних осіб - ст. 9! ЦКУ), про що має бути зазначено у її статуті. Такій юридичній особі треба надати право на укладення прямих договорів зі

спеціалізованими будівельними організаціями   підрядниками.

У такому разі кооператив як юридична особа через статутні органи матиме змогу брати участь як у процесі передання-прийняття  об'єкта будівництва в експлуатацію, так і безпосередньо здійснювати перевірку дотримання умов підрядних договорів у процесі будівництва. За прямої участі кооперативу як сторони договору будівельного підряду, зменшуються інвестиційні ризики ного членів, пов'язані з різними шахрайствами під час будівництва із залученням коштів індивідуальних інвесторів, здешевлюється вартість житла.

Постановою Ради Міністрів  СРСР від 2 грудня 1988 р. «Про продаж громадянам в особисту власність квартир  в будинках державного і громадського житлового фонду СРСР» і розробленим в її розвиток Положенням про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їхнє утримання і ремонт' було дозволено виконавчим комітетам місцевих рад, підприємствам, установам і організаціям продавати громадянам в особисту власність (термін «приватна власність» з'явився значно пізніше) займані ними квартири в будинках державного і громадського житлового фонду, а також незаселені квартири в будинках, що підлягають реконструкції або капітальному ремонту. Квартири у заново побудованих будинках могли продаватися в особисту власність громадян після їхнього заселення в установленому порядку.

Саме ці нормативні акти колишнього Союзу РСР поклали  початок приватизаційним процесам у житловій сфері. Правові основи приватизації квартир були визначені Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». За юридичними наслідками набуття права власності на квартиру і викуп, і приватизація схожі. Але за способом, процедурою, юридичними фактами, які породжують право власності, викуп і приватизація різнопоряд- кові поняття.

У разі продажу квартири діяла ціла низка обмежень (щодо розміру квартира, що продавалася, не мала перевищувати 80 м~ житлової площі; на праві власності у спільно проживаючого подружжя і їхніх неповнолітніх дітей могла бути тільки одна квартира або один житловий будинок).

Право власності на куплену  квартиру виникало на підставі юридичних фактів: 1) рішення виконавчих комітетів відповідних рад народних депутатів про продаж квартири із житлового фонду місцевих рад або рішення адміністрації відповідного підприємства, установи, організації або органу громадської орг анізації щодо квартир відомчого чи громадського житлового фонду: 2) договору купівлі-продажу, який підлягав нотаріальному посвідченню та реєстрації у виконавчому комітеті відповідної ради або в органі технічної інвентаризації. Право власності осіб, які укладали договори кунівлі- продажу квартири, виникало з моменту укладення договору. За ними визнавалися всі повноваження власника: володіти, користуватися і розпоряджатися квартирою в межах, встановлених законом.

Закон України «Про власність» закріплював право наймача житлового приміщення та членів його сім'ї в будинку державного чи громадського житлового фонду придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їхнього викупу. Оскільки спеціального нормативного акта не було прийнято, то продовжувало діяти союзне законодавство (вищевказана постанова) і Положення про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їхнє утримання і ремонт, які вже не могли задовольняти реальні потреби часу.

Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» визначав, що приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України. З числа суб'єктів приватизації виключають іноземних громадян та осіб без громадянства. В реалізації права на приватизацію не може бути відмовлено.

Передання квартир у  власність здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації. Право власності на приватизоване житло оформляється і посвідчується свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок). У свідоцтві визначається відповідальний власник за згодою всіх членів сім'ї. Статус відповідального власника не дає ніяких переваг чи пільг, оскільки житло належить всім на праві спільної власності. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» не містить чіткої вказівки щодо моменту виникнення права власності на приватизоване майно. Таке важливе питання має бути однозначно вирішено на рівні закону. А відсутність чіткої законодавчої регламентації привела до вільного трактування цього питання у підзаконному нормативному акті. Згідно із листом Держжитлокомунгоспу від 9 липня 1993 р. № 45-9-1022 було встановлено, що право власності на приватизовану квартиру виникає з моменту підписання відповідного розпорядження органу приватизації.

Певну ясність у вирішення цього питання внесла Постанова Верховного Суду України від 2 грудня 1995 р. «Про судову практику у справах за позовом про захист права приватної власності».' Якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про цс до відповідного органу приватизації, проте вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено за наявності підстав і відсутності заборон для передання квартири у власність наймачеві. Тобто, право власності на займану квартиру не буде презюмувагися за наймачем, якщо він подав всі необхідні документи, але рішення не було прийнято в місячний термін, як цього вимагає закон. Сьогодні, беручи до уваги законодавчі вимоги про державну реєстрацію прав на нерухомість, на практиці момент виникнення права власності на приватизовану квартиру пов'язують виключно з моментом такої реєстрації.

За громадянами, які  не виявили бажання приватизувати  займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму.

Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» спричинив чимало економічних і правових проблем з питань функціонування та утримання будинків, в яких всі проживаючі приватизували займане ними житло або приватизована лише частина квартир, а інші громадяни залишаються проживати на умовах договору найму. Для законодавчого регулювання цих відносин було прийнято цілий пакет актів: Порядок надання наймачам одноквартирних будинків і квартир будинків, включених до плану ремонту, компенсації за непроведений ремонт; Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їхніх колишніх власників; Порядок виплати грошової компенсації наймачам за заміну займаних квартир на квартири меншої площі; Правила користування приміщеннями будинків і прибуди- нковими територіями; Типовий статут товариства (об'єднання) власників квартир (будинків). Усі перелічені акти затьерджені постановою КМУ від 8 жовтня 1992 р. № 572. Згодом ці акти були скасовані і прийнято нові з урахуванням практики їхнього застосування.

Для забезпечення ефективного  використання приватизованих квартир  та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків, правовий статус яких визначається Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Постановою КМУ від 1 1 жовтня 2002 р. «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»' затвердженено: «Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку»; «Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс»; «Порядок проведення розрахунків з членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання»; «Порядок створення спеціальних фондів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».