Сделки с недвижимостью

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.

Ко второй категории относятся  все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть  его), но и на соответствующий земельный участок.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое  условие их действительности. Так, для  совершения сделки купли-продажи приватизированной  квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его  регистрации должны быть приложены  следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;
• договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;
• справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоим ости квартиры;
• предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо оттого, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением³³.

На заключение договоров  купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Согласно ст.552 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору продажи жилого дома или  другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности  на такую недвижимость передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный  участок, к покупателю переходит  право собственности на ту часть  земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для  ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право  пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

О праве членов семьи собственников  жилого помещения говорится и в ст.292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным  жилым помещением, причем иногда без  всякого умысла. Бывает и так, что  после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств  людям просто некуда выехать.

Но тем не менее, обман  с пропиской (регистрацией) - явление  довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем  реально смогут воспользоваться своей собственностью.

На практике риэлторы, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного  порядка государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые  выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или  отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Если гражданин не может  купить или продать жилье без  посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Удостовериться в ее подлинности и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

Участникам сделки купли-продажи  не следует обращаться к частным  посредникам и никому - даже представителю  фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право  продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность).

Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

3.2.Договор мены  недвижимого имущества.

Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой (п. 1 ст. 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

С точки зрения общей характеристики договора мены как всякого гражданско-правового  обязательства он является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

По сравнению с прежним  законодательством (Гражданский Кодекс 1964г.) действующий ныне Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит в гл.31 ряд новых правил, изложенных в виде диспозитивных норм, которые призваны регламентировать некоторые правоотношения сторон, длительное время остававшиеся вне поля зрения законодателя.

Наличие в Гражданском Кодексе Российской Федерации специальных правил, относящихся исключительно к договору мены (пусть и немногочисленных), свидетельствует о том, что отношение законодателя к этому договору как к самостоятельному типу гражданско-правовых договорных обязательств является не только данью многовековой цивилистической традиции, но и результатом понимания места договора мены в системе договорного регулирования гражданско-правовых отношений, а также стремлением детальной регламентации указанных правоотношений с учетом всех присущих им особенностей.

Самостоятельный характер договора мены в семье гражданско-правовых договоров предполагает выделение  определенных, присущих этому договору признаков, отличающих его от всех иных типов договорных обязательств, в  том числе и от наиболее близкого к договору мены договора купли-продажи. В этом смысле могут быть названы  следующие основные признаки договора мены.

• Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся и договоры купли-продажи, дарения, займа, ренты, ссуды, аренды и некоторые другие), и тем самым он отличается от договоров на выполнение работ (например, подряд и некоторые другие), на оказание услуг (комиссия, поручение, агентирование, транспортно-экспедиционное обслуживание и некоторые другие) и от учредительских договоров (например, простое товарищество).
• По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в соответствующих случаях - в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента. Данный признак позволяет отграничить договор мены от тех договоров на передачу имущества, по которым имущество передается во владение и пользование либо только в пользование контрагента (аренда, ссуда).
• От других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа, заем), договор мены отличается характером встречного предоставления. По договору займа сторона, получившая денежную сумму или определенное имущество, определяемое родовыми признаками, должна возвратить заимодавцу такую же денежную сумму либо соответствующее имущество. Встречным предоставлением со стороны покупателя по договору купли-продажи товара является уплата его цены (т.е. определенной денежной суммы, составляющей стоимость имущества).
• Что касается договора мены, то его стороны одно имущество обменивают на другое. По договору мены в принципе исключаются как возврат имущества, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости, как это имеет место соответственно при договоре займа и при договоре купли-продажи. Данный признак (обмен имуществом) представляет собой особенность предмета договора мены и является бесспорным критерием для выделения его в самостоятельный тип гражданско-правовых договорных обязательств.
• Еще одним квалифицирующим признаком договора мены, отличающим его как от договора купли-продажи, так и от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Как известно, по общему правилу право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации); момент перехода права собственности никак не связан с исполнением контрагентом, получившим имущество в собственность, своих обязательств, например по оплате полученного имущества.

Каждое из специальных  правил, регламентирующих обязательства, возникающие из договора мены, учитывает  ту или иную особенность данного  договора и свидетельствует, помимо всего прочего, о самостоятельном  характере договора мены. Речь идет о следующих специальных правилах:

• В случаях, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, следует исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными товарами.
• Вместе с тем, если из текста договора вытекает, что его предметом является обмен неравноценными товарами, на сторону, обязанную в соответствии с договором передать товар, цена которого ниже, чем цена товара, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах на указанные товары. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену. Договором мены может быть предусмотрен другой порядок компенсации разницы в ценах на обмениваемые товары.
• Обмен недвижимого имущества по договору мены не обязательно должен быть одномоментным, не исключаются случаи, когда в соответствии с договором даты передачи обмениваемых объектов недвижимости не совпадают: сначала свою обязанность по передаче объекта недвижимости исполняет одна сторона, а затем, спустя некоторое время, - ее контрагент. В подобной ситуации, когда сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости не совпадают, исполнение обязанности по передаче недвижимости той стороной, для которой предусмотрен более поздний срок передачи, признается встречным исполнением обязательства (ст. 569 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Это означает, что в случае не передачи недвижимости стороной, которая должна совершить такие действия в более ранний срок, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что передача недвижимости не будет произведена в установленный договором срок, контрагент этой стороны как субъект встречного исполнения обязательства вправе приостановить передачу своего объекта недвижимости, либо вообще отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (ст. 328 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
• Некоторыми особенностями отличается также и регулирование отношений, связанных с применением ответственности за изъятие объекта недвижимости, полученного по договору мены (ст. 571 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Как известно, по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю объект недвижимости свободным от каких-либо прав третьих лиц за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять недвижимость, обремененную правами третьих лиц. Данное положение в полной мере относится и к договору мены. Вместе с тем, при нарушении указанной обязанности стороной по договору мены она должна не только возместить своему контрагенту убытки, как это имеет место по договору купли-продажи, но и возвратить контрагенту полученный от него в обмен объект недвижимости.