Сделки с недвижимостью

В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями  о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих  из этого договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и  подлежащих применению к договору мены, не ограничивается лишь общими положениями  о купле-продаже (§ 1 гл. 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации), как это имеет место применительно к договорам, признаваемым отдельными видами купли-продажи. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи и учитывающие специфику продаваемых объектов.

3.3. Договор социального найма жилого помещения.

Регламентации отношений  найма жилого помещения посвящена гл. 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ст. 671-688).

Предусматриваются две разновидности  найма жилого помещения:

• договор социального найма (п. 1 ст. 672 ГК)
• договор найма жилого помещения, осуществляемого на коммерческих началах, получивший название «договор коммерческого найма».

Что касается договора социального  найма, то к нему применяется Жилищный кодекс Российской Федерации³⁴ и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»³⁵.

Отношения, связанные с  социальным наймом, регулируются и ст. 672 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями.

Закон «Об основах федеральной  жилищной политики» определяет фонд социального использования как жилые помещения в домах  государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные на условиях, которые определены Жилищным кодексом, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Договор социального найма  заключается на основе сложного юридического состава, включающего решение местной администрации о предоставлении определенного жилого помещения и выдаче ею ордеpa — официального документа, подтверждающего право указанных в нем лиц на заключение договора найма жилого помещения.

Ордер может быть признан  недействительным только в судебном порядке. Закон (ч. 1 ст. 48 Жилищного Кодекса Российской Федерации) называет четыре группы оснований недействительности ордера:

1) представление гражданами  не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий;

2) нарушение прав других  граждан или организаций на  указанное в ордере жилое помещение;

3) неправомерные действия  должностных лиц при решении  вопроса о предоставлении жилого помещения;

4) иные случаи нарушения  порядка и условий предоставления жилых помещений.

Признание ордера недействительным приводит к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением граждан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилое помещение, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение (ч. 1 ст. 100 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Требования к предмету договора социального найма сформулированы в законе (ст. 52 Жилищного Кодекса Российской Федерации):

• во-первых, помещение должно быть изолированным,
• во-вторых, жилым. Следовательно, предмет договора может представлять собой либо квартиру, либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная).

Не может заключаться  договор жилищного найма в отношении нежилых помещений — предназначенных, например, для контор, складов, либо в отношении подсобных помещений (коридоров, кладовых, ванн и проч.).

Сторонами договора социального  найма жилого помещения являются:

• с одной стороны, наниматель — сторона, нанимающая помещение для проживания,
• с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение.

В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации. Употребляемый в жилищном законодательстве термин «наниматель» условен, так как права всех совместно с ним проживающих членов семьи равные. Наниматель уполномочен законом лишь представлять всех остальных перед наймодателем при совершении от их имени каких-либо юридических действий (например, внесение квартплаты и др.).

К членам семьи нанимателя жилищное законодательство относит две категории совместно проживающих с нанимателем и связанных моральной и материальной общностью родственников и близких. Статья 53 Жилищного Кодекса Российской Федерации признает членами семьи нанимателя его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство. Но закон не устанавливает ни срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения (ст. 53 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю Жилого помещения в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить в квартире необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии —немедленно.

Обязанность проведения капитального ремонта неизбежно порождает и дополнительную обязанность наймодателя, предусмотренную ст. 82 Жилищного Кодекса Российской Федерации, — предоставить жилье на время ремонта.

Основные обязанности  нанимателя сводятся к следующему:

а) пользоваться предоставленным  помещением и его оборудованием  по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

б) своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах;