Ипотечное жилищное кредитование

Банки преодолевают риск процентной ставки путем использования наиболее безопасных кредитных инструментов.

Наибольшее распространение  получили кредиты с привязкой  к $ USA. Формально все условия кредитования определяются на основе кредита в долларах США с фиксированной процентной ставкой, но предоставление кредита, а также его погашения в основной части и процентов по кредиту осуществляется в рублях по текущему курсу.

Некоторое распространение  получила также практика использования: переменной процентной ставки, устанавливаемой на уровне учетной ставки ЦБ РФ; инструмента, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из уровня минимальной заработной платы; инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.

Используя различные индексы, ипотечные банки пытаются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по активным операциям. На практике оказывается что, ни динамика изменения курса доллара ни тем более изменение уровня минимальной заработной платы полностью не совпадают с изменением рыночной ставки процента. Банки, старающиеся минимизировать риск процентной ставки, вынуждены сознательно завышать процентные ставки по кредитам, в целях обеспечения возможности покрытия потерь, возникающих в случае неблагоприятной динамики используемых индексов и стоимости ресурсов.

Специально для использования  в России Институтом экономики города (США) был разработан кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей – ИРОП. Индекс, используемый данным инструментом, привязан к стоимости банковских средств, что позволяет кредитору в значительной степени перекладывает риск процентной ставки на заемщика. Суть метода заключается в использовании переменной процентной ставки в совокупности с регулируемой отсрочкой платежей. Этот инструмент дает возможность перенести выплату части долга по процентам на более отдаленное время, что удобнее для заемщика, так как его доходы со временем увеличиваются (хотя бы номинально, в силу инфляции).

Структура ИРОП исходит из необходимости обеспечения доступности  ипотечного кредита для заемщика (выплаты по кредиту не превышают 30 % от дохода семьи на протяжении всего периода действия ссуды), и достаточности для кредитора.

Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на ставке процента по МБК практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако использование данного инструмента сопряжено с проблемами роста кредитной задолженности, что значительно увеличивает риск ликвидности.

Для уменьшения риска процентной ставки необходимо:

- использовать кредиты с индексированными платежами;

- поддержание баланса сроков пересмотра ставок по активным операциям и долговым обязательствам банка;

- наличие денежных индексов;

 разработка и использование механизма индексирования обязательств банка, аналогичного

- индексации кредитов.

Риск ликвидности –  стоимость поддерживания необходимого уровня ликвидности, кредитных линий, или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет финансовых потоков для определения возможных потребностей банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Самым перспективным методом  снижения риска ликвидности при  ипотечном кредитовании является продажа активов на вторичном рынке ипотечных ссуд. В условиях развитого вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, досрочного погашения, процентных ставок перекладывается на инвесторов. Диверсификация источников финансирования уменьшает стоимость и риск ликвидности активов.

Возвращаясь к механизму  ИРОП, следует отметить, что на протяжении определенного времени, приток средств в банк может оказаться недостаточным, по сравнению с величиной необходимых платежей по требованиям вкладчиков. Перенос значительной части платежей по кредитам на конец кредитного периода является, фактически, предоставлением данным заемщикам дополнительных кредитов (прочем банк не имеет реальной возможности контролировать данный процесс). В течение срока, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипотечным кредитам (т.е. сохраняется "негативная амортизация") , банк должен обеспечивать своим клиентам выплату процентных платежей в условиях недополучения банком своего процентного дохода. Таким образом, банк имеет возможность осуществлять по данной схеме лишь небольшую часть своих активных операций (особенно в первые годы после начала погашения ссуд ИРОП). В последующие годы проблема ликвидности постепенно сглаживается (за счет поступления крупных платежей по выданным ранее кредитам, которые компенсируют недостаточный приток ресурсов в виде платежей по недавно предоставленным ссудам). Однако, риск ликвидности существует лишь для депозитного ипотечного института. Для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты на вторичном рынке, привлекая таким образом ресурсы, риск ликвидности, как уже отмечалось выше, отсутствует. Чтобы избежать налогообложения капитализированных процентов, банки могут ввести специальную систему учета путем создания резервного счета капитализированных процентов (банки не должны платить налоги по процентным доходам, пока он не будет получен).

При использовании ИРОП банку  целесообразно осуществлять образование  резервов на случай неплатежей. Источником их формирования могут выступать платежи заемщика. Фиксированная банковская надбавка должна быть достаточной, чтобы обеспечить создание необходимых резервов. При разработке ИРОП ставилась задача обеспечения конкурентоспособности ипотечных операций по сравнению с другими банковскими операциями, с точки зрения их доходности. Использование ИРОП обеспечивает доходность на уровне около 75 % доходности от операций на межбанковском рынке (при приемлемом уровне рисков). При этом в качестве исходной сопоставляющей при расчете используется доходность, обеспечиваемая серией краткосрочных межбанковских кредитов с общей продолжительностью, равной сроку ипотечного кредита.

К обычным видам рисков при ипотечном кредитовании относятся  также:

- Риск досрочного погашения, риск предварительных обязательств и риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования.

- Риск досрочного погашения связан с потенциальными потерями, вызванными ранним погашением кредита с фиксированной ставкой процента. Чаще всего заемщик досрочно гасит кредит в случае падения уровня процентных ставок. В этом случае, заемщик имеет возможность получить кредит на более выгодных условиях, и из его суммы погасить старую задолженность. Банк же вынужден реинвестировать возвращенные средства по более низким процентным ставкам, сложившимся на текущий момент. Риск досрочного погашения трудно поддается оценке. Исходя из интересов кредитора, необходимо введение компенсации, взимаемой с заемщика в случае досрочного погашения ссуды.

- Риск предварительных обязательств – потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента по кредиту перед началом финансирования кредита.

- Риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования – это потенциальные потери, вызванные изменением стоимости ресурсов при кредитовании с фиксированной надбавкой. Данным видом риска можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Финансовые риски для  заемщика возникают вследствие невозможности  получить суду, когда она необходима, неспособности выплачивать процента по ссуде и погасить сумму задолженности полностью и вовремя, а также вследствие условий кредитного соглашения.

Таким образом, кредитный  риск контролируется при продуманном  управлении ссудами, риск ликвидности – путем планирования и мониторинга сроков поступления средств и выплат по обязательствам кредитных учреждений, процентный риск – с помощью ряда защитных мер, таких как инструмент страхования, хеджирования. Важным аспектом является также установление баланса между займами по фиксированной и плавающей ставке (или вложений под фиксированный или плавающий процентный доход) [40].

Уровень рисков во многом определяется степенью участия государства, обладающего значительными возможностями по созданию и регулированию необходимых условий для ипотечного кредитования.

От эффективного управления рисками, сбалансированного их распределения  между субъектами ипотечного кредитования, зависит надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов.

 Классическим методом  взаимодействия страховщиков и  банков является страхование  самого кредита, то есть страхование  банка от риска невозврата  ссуды. Однако в России страхование  финансовых рисков пока непопулярно.  Точной статистики нет, но, по  некоторым просочившимся в печать  данным, страхование финансовых  рисков (которое сегодня развивается  в основном на почве потребительского  кредитования) убыточно для страхового  бизнеса. `Страхование самого кредита  пока не применяется на практике  ввиду отсутствия статистики  невозвратов кредитов и того  факта, что банк в случае  страхования финансового риска  невозврата кредита должен сам  являться страхователем, а расходы  возмещать за счет заемщика. Однако  и страховщики неохотно возьмутся  за страхование финансового риска,  поскольку степень риска слишком  высока, а инструмента для суброгации  в этом случае нет. 

Страховые компании просто организационно не готовы к страхованию  кредитов. `Принимая решение на кредитном  комитете, банк опирается на системы  скоринга (оценки рисков), которые позволяют  произвести быструю и объективную  оценку уровня рисков выдаваемых кредитов и принятие таких решений по ссудам, которые минимизируют кредитные  риски портфеля. При этом в проценты за пользование кредитом банк, естественно, закладывает и ожидание по кредитному риску, цена которого в идеальных условиях должна быть одинаковой и для банка, и для страховой компании. Однако содержание и постоянная модернизация скоринг-моделей затратны, и в большинстве страховых компаний скоринг либо совершенно отсутствует, либо находится на зачаточном уровне. В условиях бурного роста объемов кредитования физических лиц и высокой конкуренции среди игроков финансового рынка это практически всегда приводит к недооценке кредитного риска, недобору страховых премий и высокой убыточности проекта для страховой компании.

Конечно, логичнее всего  страховать непосредственно кредит. Но страховой компании это причиняет  массу неудобств. Оформление такой  сделки довольно трудоемко, к тому же при страховании кредита компании придется проверять платежеспособность страхователя, то есть дублировать  работу банка`.

К этому надо добавить, что  в России пока отсутствуют экономические  предпосылки для активного привлечения  страховщиков на рынок ипотечного кредитования. Если суммарный собственный капитал  банков составляет около $30 млрд, то капитал  страховых компаний - всего $4,5 млрд. В этих условиях страховые компании просто не могут принять на себя риски банковской системы.

Возможно, именно поэтому  государство не надеется на частный  бизнес, и, с 2007 года планируется создать  государственную страховую компанию, специализирующуюся на страховании  ипотечных кредитов. Деятельность данной компании будет связана прежде всего  со страхованием кредитов, выдаваемых в рамках государственных программ - в частности, программы предоставления жилья молодым семьям. По имеющимся  данным, в уставный страховой капитал  компании будет внесен 1 млрд. руб. из средств федерального бюджета.

Что касается частного бизнеса, то пока страховые компании предпочитают так называемое `комплексное страхование` ипотеки, которое включает в себя три составляющих: страхование объекта  недвижимости от порчи и ущерба, страхование жизни заемщика и  так называемое `титульное страхование`, то есть страхование от риска возникновения  юридических проблем с правом собственности на приобретаемую  недвижимость.

Именно в этой `тройственной` формуле страхования ипотеки  заключена серьезная коллизия. Дело в том, что хотя обычно ипотечное  страхование считают разновидностью имущественного страхования, но, как  мы уже сказали, одна из составных  частей этого стандартного страхового продукта - страхование жизни. Между  тем с 1 июля 2007 года вступает в силу новая редакция закона `О страховании`, в соответствии с которым одна компания не сможет одновременно заниматься имущественным страхованием и страхованием жизни. В страховом сообществе идут споры о том, сохраняет ли данная редакция закона возможность осуществлять комплексное страхование ипотеки. Так, например, группа страховщиков во главе с президентом Национальной страховой гильдии (НСГ) Ириной Алехиной утверждает, что новая редакция закона позволяет продолжить существующую практику. Все дело в том, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) поручило НСГ сформировать рабочую группу для написания новых типовых правил для страховщиков, участвующих в системе страхования ипотеки по стандартам агентства. Предложенный рабочей группой проект правил предусматривал, что, несмотря на требования законодательства, 20% от суммы страховки, относящиеся к страхованию жизни, должны покрывать компании, специализирующиеся на страховании имущества. Обосновывается это тем, что законодательство разрешает им краткосрочные формы страхования жизни, а именно страхование от несчастного случая. В ответ на это группа страховщиков, контролируемых иностранным капиталом, разослала по инстанциям документ, требующий ни в коем случае не разрешать соединение страхования жизни и нежизни на поле страхования ипотеки.