Ипотечное жилищное кредитование

Основными субъектами –  участниками ипотечного кредита  являются:

- заемщики – физические  лица, граждане Российской Федерации,  заключившие кредитные договора  с банками (кредитными организациями)  или договора займа с юридическими  лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные  в виде кредита средства используются  для приобретения жилья. Обеспечением  исполнения обязательств по договорам  служит залог приобретаемого  жилья (ипотека);

- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка.  К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

- продавцы жилья - физические  и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся  в их собственности или принадлежащие  другим физическим и юридическим  лицам, по их поручению;

- операторы вторичного  рынка ипотечных кредитов (агентства  по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации,  осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты населению.  В их функции входят: рефинансирование  кредиторов на основе установленных  стандартов и требований, предъявляемых  к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных  бумаг; привлечение средств инвесторов  в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

- органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  – государственные органы, обеспечивающих  государственную регистрацию прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним. Их функциями  являются: регистрация сделок купли  продажи жилых помещений, оформление  перехода прав собственности  к новому собственнику; регистрация  договоров об ипотеки и права  ипотеки; хранение и предоставление  информации по правам собственности  и обременению залогом жилья  всем участникам ипотечного рынка;

- страховые компании –  компании имеющие лицензии и  осуществляющие имущественное страхование  (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков  и страхование гражданско правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

- оценщики – юридические  и физические лица, имеющие право  на осуществление профессиональной  оценки жилых помещений, являющихся  предметом залога при ипотечном  кредитовании;

- риэлтерские фирмы –  юридические лица, выступающие как  профессиональные посредники на  рынке купли – продажи жилья.  К функциям риэлтеров относятся:  подбор вариантов купли – продажи  жилья для заемщиков и продавцов  жилья, помощь в заключении  сделок по купли – продажи,  организация продажи жилья по  поручению других участников  рынка жилья, участие в организации  проведения торгов по реализации  жилья, на которое обращено  взыскание;

- инфраструктурные звенья  системы ипотечного кредитования  – нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие  необходимое юридическое сопровождение  сделок с жилыми помещениями,  регистрацию граждан по месту  жительства (в том числе в заложенных  квартирах и домах), защиту прав  несовершеннолетних при заключении  сделок с недвижимостью.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов  финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение прибыльности  и возвратности средств;

- сохранение денежных  средств кредитора от инфляции;

- защита от рисков;

- доступность условий  предоставления кредита заемщику.

Можно выделить следующие  функции ипотечного кредитования:

1. Обеспечение заемщикам  дешевых кредитов на длительный  срок с целью покупки жилья.  Дешевизна кредитов обеспечивается  постоянным возобновлением кредитных  ресурсов за счет вторичного  рынка.

2. Перераспределение денежных  ресурсов (инвестиций) от субъектов  – инвесторов к субъектам –  потребителям инвестиций.

3. Вовлечение в оборот  временно неиспользуемых денежных  средств.

4. Стабилизация кредитно  – финансовой системы.

5. Обеспечение денежными  средствами строительного комплекса,  создание новых рабочих мест  в строительстве и т.д.

6. Решение важнейшей социальной  задачи по обеспечению жильем

нуждающихся.

 

1.2. История  развития ипотечного жилищного  кредитования в России

Ипотечное кредитование является далеко не новым для России явлением. Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его  развитие шло по особому пути, что  нельзя не учитывать при построении современной системы ипотечного кредитования.

Уникальность и национальное своеобразие отечественной правовой системы состоит в том, что  она развивалась от ипотеки к  фидуции (в римском праве вид  залога, по которому товар передавался  лицу на условии, что после того как  требования получателя товара будут  удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.

Анализируя историю становления  ипотечного жилищного кредитования, можно выделить пять этапов.

Первый этап - кредитование до 1917 года.

Второй этап - кредитование при советской системе.

Третий этап - кредитование в переходный период.

Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного  кредитования.

Пятый этап - современная  ситуация.

В XIII - XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. Первые упоминания о древнерусском залоге содержаться в псковской Судной грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче заложенного имущества во владение появилось намного позднее. В Сборе Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса, а поэтому требовалось усиление ответственности должника, то, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета залога.

На Руси ипотечная система  служила делу укрепления вещных прав. В широком смысле ипотека и есть укрепление вещных прав на недвижимость посредством записи в ипотечной книге. Вещные права в соответствии с ипотечной системой приобретались не раньше как с момента записи в этой книги. Каждый имел возможность обозреть эти книги и получить записи из них.

Манифестом Екатерины  II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 го целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном  банке была образована Страх экспедиция - первое страховое учреждение в  России. Манифест предусматривал страхование  каменных домов, принимаемых в залог  при осуществлении кредитных  операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей  страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В 1754 г. появились государственные кредитные учреждения. В конце XIX века в России уже существовала развитая система ипотечного кредитования. Он сложилась в 60-80-е годы XIX века. и включала: заемный банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.); Общество взаимного земельного кредита (основано в 1861 г.); 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871 - 1879 гг.); 39 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г., 319 в 1914 г.); государственные земельные крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода.

Ипотечные банки предоставляли  долгосрочные ссуды - до нескольких десятков лет под залог недвижимости: частных земель в сельской местности и домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали главным образом за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций - закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу.

Крестьянский поземельный  банк был учрежден в 1888 году и находился  во владении Министерства финансов. До 1906 года банк выдавал ссуды наличными  деньгами, а в последующие годы ипотечными ценными бумагами. Банк в период 1895 - 1905 гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн. руб., по которым  выплачивал от 4 до 6 % годовых. С 1906 года выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления залога.

Наряду с банками успешно  функционировали городские кредитные  общества, которые выдавали кредиты  не только деньгами, но и закладными или облигациями. Принципиальная схема  кредитования этими ценными бумагами сводилась к следующему: заемщик  под залог земли или другой недвижимости получал в банке  закладную, или облигации; продавал эти ценные бумаги; погашал ссуду; инвестор получал доход по закладным, которые, в конечном счете, предъявлялись  эмитенту к оплате. Закладные листы  имели государственную гарантию и обращались на внутреннем и зарубежном фондовых рынках. Третья часть эмитированных  в России ценных бумаг была приобретена иностранными инвесторами.

В 1914 г. на долю ипотечных ценных бумаг приходилось 5 млрд. руб. или 24% общего объема всех биржевых ценностей. Деятельность ипотечных кредитных банков способствовала развертыванию строительства жилых домов и предприятий. К 1917 г. в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. В 1919 году в связи с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

Следующим этапом в истории  развития ипотечного кредитования был  кредитование при советской системе.

Традиционная советская  система жилищного финансирования соответствовала основной концепции  всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение  между лицами, официально признанными  в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как  оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

В конце 80-х - начале 90-х гг. в России началась перестройка экономики  и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела более  разветвленный вид, появились также  коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение  система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать  как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в  улучшении жилищных условий и, как  правило, состоящим на учете в  очереди для получения государственного жилья.

После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья для населения занимались Госбанк СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством.

Функционирование жилишно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли  свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма  финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием  индивидуальных заемщиков.

Таким образом, ситуация, сложившаяся  в сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами: