Ипотечное жилищное кредитование

Рисунок 2.1 - Сравнение прогнозных коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно

Тем не менее, несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, абсолютные объемы рынка очень малы в сравнении с развитыми странами, поэтому говорить о его развитости пока преждевременно.

В настоящее время доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью, составляет, по разным оценкам, 2-5%. Причин этому  несколько. Одна из основных – недостаточные  доходы населения для внесения первоначального  взноса и выплаты кредита. Несмотря на то, что реальные доходы населения  РФ постоянно увеличиваются, а инфляция постоянно уменьшается, ее уровень  пока выше темпов роста доходов.

В целом, регионами России накоплен первый положительный опыт в реализации программ ипотечного кредитования. Негативными моментами является отсутствие единых стандартов ипотечного кредитования, недостаточно активное участие банков в развитии ипотечного кредитования в регионах и, как следствие, значительный разброс процентных ставок, большинство из которых ниже текущего рыночного уровня. Данные обстоятельства тормозят развитие рынка ипотечных  кредитов и создают проблемы для  рефинансирования.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня  представляется банкам чрезвычайно  привлекательным. Это очень емкий  и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения  в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных  банков, по оценкам маркетинговой  компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости):

- высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных  объемов жилищного строительства  и ограниченным предложением  на рынке готового жилья; 

- низкая платежеспособность  населения; 

- высокий размер первоначального  взноса (авансовый платеж) при покупке  жилья в ипотеку; 

- высокие процентные ставки  по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения  широких слоев населения доступным  жильем. Необходимо понимать, что ипотека  – не панацея от проблемы обеспечения  населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека – пока наиболее эффективный  и быстрый метод решения.

Привлекательность для банков ипотечного кредитования и массовое стремление расширить линейку предлагаемых продуктов привели к резкому  увеличению количества игроков на рынке  ипотечного кредитования не только Российской Федерации в целом, но и Новосибирска, в частности.

В настоящее время на рынке  Новосибирска действуют 67 банков, половина из них активно развивает ипотечное  кредитование. Безусловно, конкуренция  между финансовыми организациями, работающими на этом рынке, высока. Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают разнообразные, многоликие программы  ипотечного кредитования.

В Новосибирской области в 2006 году, по данным обладминистрации, было выдано 2,9 млрд. рублей ипотечных кредитов (это итоговая сумма по 26 банкам), а по данным ЦБ РФ по Новосибирской области, общий объем ипотеки составил 7,7 млрд. рублей (учитывались все кредитные организации, АИЖК и т. д.). В 2006 году на поддержку работников бюджетной сферы, госслужащих, сельских работников и других категорий граждан в Новосибирской области выделено 205 млн. рублей (650 семей); молодым семьям оказали поддержку при покупке квартир в размере 248,2 млн. рублей (690 семей). Соответственно, в целом господдержка по ипотеке в 2006 году составила 453 млн. рублей, или 5,8% от общего объема ипотеки.

Например, в настоящее время банки готовы кредитовать сотрудников компаний-клиентов по более низкой ставке, реструктурировать выданные ранее ипотечные кредиты и даже покупать права по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам другими кредитными учреждениями

В начале 2006 года все банки  дружно отмечали рост интереса к ипотеке, но во втором полугодии часть из них снизила темпы роста. Причины  таких колебаний в динамике специалисты  видят, с одной стороны, в тенденциях самого рынка недвижимости, который  демонстрирует стабильный рост цен  начиная с марта 2006 года, с другой стороны с «перегревом» рынка, к  которому приводит неоправданно завышенная стоимость квартир в связи  с недостаточным количеством  вводимого в эксплуатацию жилья.

Развитие новосибирского рынка ипотечного кредитования в 2006 году отмечено высокой динамикой: дважды была снижена ставка рефинансирования Банка России, что повлекло за собой снижение ставки по ипотечным кредитам, активно внедрялись и развивались новые виды кредитования, появилось несколько новых игроков, в результате чего усилилась конкуренция как на первичном, так и на вторичном ипотечном рынке. Однако особо банкиры отмечают осень и начало зимы 2006 года, когда спрос на кредиты со стороны населения возрос, но вместе с тем потенциальные заемщики не смогли «осилить» покупку резко подорожавшего жилья.

Специалисты связывают повышенный спрос на ипотечные кредиты осенью 2006 года с опасениями потенциальных  заемщиков в том, что стремительно выросшие цены не позволят приобрести жилье в будущем году. Этот же процесс вызвал обратную тенденцию  – уменьшение числа выдаваемых кредитов. Максимальный рост цен на недвижимость был отмечен осенью 2006 года. По данным риэлтерских агентств, суммарный  рост цен с июля по ноябрь 2006 года составил 25%, а по сравнению с декабрем 2005 года средняя цена в ноябре 2006 года выросла на 43%. Следствием этого, соответственно, стало снижение покупательской способности граждан и уменьшение количества выдаваемых банками кредитов. Рост цен также способствует тому, что лица, получившие одобрение по заявке, вынуждены отказаться от кредита в силу того, что средств уже не хватает на покупку квартиры. Около трети документов, переданных на оформление договора ипотеки, так и не заканчиваются его заключением.

Многие кредитные организации  в 2006 году применяли стимулирующие  меры для роста интереса заемщиков. К примеру, крупнейший ипотечный  игрок – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в начале 2006 года перешло от фиксированной  процентной ставки в 14% годовых к  таблице с диверсифицированными процентными ставками, зависящими от продолжительности выплат по кредиту  и размера первоначального взноса, а в III квартале снизило процентные ставки по всем видам кредитов на 0,5%.

Динамика ипотечного кредитования Новосибирского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2005-2006 гг. представлена на рис. 2.2 т 2.3.

Рисунок 2.2 – Динамика ипотечного кредитования в НОАИЖК в 2005-2006 гг., шт.

Рисунок 2.3 – Динамика ипотечного кредитования в НОАИЖК в 2005-2006 гг., тыс. руб.

Как видно из рис. 2.2 и 2.3, в  НОАИЖК в 2005-2006 гг. наблюдается стабильное увеличение объемов выданных ипотечных  кредитов. Увеличение по сравнению  с 2005 году наблюдается почти в  два раза.

Помимо НОАИЖК, ипотечные  программы есть у ряда банков, список которых постоянно пополняется. Если 2–3 года назад Агентство можно  было считать монополистом на рынке  ипотечного кредитования Новосибирской  области, то по состоянию на 1 января 2007 года уже более 30 кредитных организаций  предлагали клиентам ипотеку. Сегодня  между участниками рынка идет борьба за каждого заемщика.

Помимо роста спроса и  цен на жилье и недостатка предложений  на рынке жилой недвижимости, банкиры  видят и иные причины неравномерности  в динамике кредитования. В условиях, когда складывается «рынок продавца»  по отношению к недвижимости, владельцы  квартир стремятся осуществлять продажу, получая расчет сразу, не дожидаясь  момента регистрации перехода права  собственности. Это влечет заметное снижение количества квартир, продаваемых  с использованием ипотечных схем. Соответственно, снижается и количество ипотечных кредитов.

Кроме того в Новосибирске наблюдается тенденция к «альтернативным» сделкам, когда жилье продается  по цепочке, что вызывает определенные сложности при расчетах: посреднику требуется виртуозное мастерство, чтобы  урегулировать сроки расчетов. В  этих условиях риэлтеры пытаются минимизировать число ипотечных сделок в цепочках, что тоже в определенной степени  снижает привлекательность ипотечных  схем.

Тем не менее, конкуренция  между банками за внимание клиента  возросла в разы. На рынок ипотеки  в 2006-м вышли новые кредитные  организации. Специалисты полагают, что это стимулировало банки  вводить новые элементы сервиса, предлагать новые программы, смягчать требования к заемщикам, понижать процентные ставки, хотя во всем этом есть свои нюансы.

К примеру, все шире банки  предлагают ипотечный кредит без  первоначального взноса. ОАО «БинБанк», следуя тенденции крупных западных городов, где население стремится  переехать из душного центра на периферию, помимо стандартных кредитов на приобретение квартиры в многоквартирном доме, предлагает программы по покупке  коттеджей, загородных домов, таун-хаусов. Банки расширяют сотрудничество с инвестиционно-строительными компаниями и страховщиками, готовыми страховать финансовые риски при долевом участии в строительстве. Тот же «БинБанк» предлагает финансирование тысяч квадратных метров жилья на этапе строительства, что, по словам его специалистов, «является единственным способом уйти от дефицита предложений на первичном рынке».

Также в 2007-м специалисты  ожидают значительного увеличения доли ипотечных кредитов валюте. Этому  способствует благоприятная с точки  зрения клиента ситуация на валютном рынке: курс доллара падает, а процентная ставка по валютным кредитам сегодня  намного меньше, чем по рублевым.

В любом случае, от такой  конкуренции банков выигрывают потенциальные  заемщики, так как банки, в целях  повышения привлекательности своих  программ, вынуждены снижать стоимость  услуг, повышая при этом оперативность  принятия решения и ускоряя процедуру  выдачи ипотечного кредита.

Одним из достоинств современных  ипотечных кредитов является возможность  реструктуризации долга с уплатой  комиссионных банку, выдавшему первоначальный кредит, что способствует более активному  участию населения в ипотечных  программах.

Специалисты полагают, что, несмотря на рост цен на недвижимость, интерес населения к ипотеке  будет расти с увеличением  темпов. Этому должны способствовать изменения, которые произойдут в 2007 году в условиях предоставления ипотечных  кредитов. Эксперты связывают их скорее не со снижением процентных ставок, а с расширением ассортимента предоставляемых услуг.

Так, клиенты многих банков смогут взять ипотечный кредит не только на приобретение квартиры на вторичном  рынке жилья, но и на покупку строящегося  жилья, под залог уже имеющейся  квартиры. Скорее всего, будет расширено  предоставление кредитов без первоначального  взноса.

С января 2006 г. федеральной ипотечной программой предусмотрена возможность приобретения новой квартиры под залог имеющейся жилплощади. Это имеет особую актуальность для рынка строящегося жилья. Банки предпочитают работать с объектами, которые выводятся на сдачу максимум через полгода. На этой стадии квартиры продаются уже, практически, по цене готового жилья, а это достаточно дорого. С внесением поправки человек может взять кредит под залог квартиры, в которой проживает, и купить жилье на нулевом цикле.

 

2.2. Субъекты  ипотечного жилищного кредитования  в России и деятельность Агентства  ипотечного жилищного кредитования

Субъекты ипотечного кредитования выступают в конечном итоге на рынке жилья, первичном рынке ипотечных кредитов и на вторичном рынке ипотечных кредитов. При этом на рынке жилья выступают: строительные организации, девелоперы, риэлтеры, физические лица – покупатели и продавцы, муниципальные органы.

Субъектами первичного ипотечного рынка являются банки, в том числе  ипотечные; заемщики - физические лица; заемщики, заказчики и застройщики  – девелоперы.

На вторичном рынке  ипотечных кредитов выступают агентства  по ипотечному жилищному кредитованию, инвесторы, банки.

Ипотечные финансовые организации  – это банки или другие финансовые организации (ипотечные компании, земельные банки, коммерческие сберегательные банки, правительственные кредитные институты и т.д.), специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, жилых домов, квартир и т.д.

Для оптимизации инвестиционных вложений требуется создание модели инвестиционных ипотечных отношений в сфере недвижимости. Такая модель позволит сгруппировать многочисленные варианты ипотечного кредитования по установлению субъектов инвестиционного ипотечного кредитования, основных направлений их деятельности, имеющихся рынков ипотечного кредитования, используемых ипотечных инструментов, уровня риска, источников финансирования, роли государства в этом процессе и использования мер государственной компенсации фиаско рынка в сфере капитального строительства.

30 июня 2005 г. Правительство РФ утвердило Концепцию развития Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России (УСР ИЖК). Базовый элемент системы – унификация стандартов и процедур ИЖК у первичных кредиторов.

Развитие системы позволит интенсифицировать процесс привлечения  средств для ИЖК.

Концепция УСР предусматривает:

- создание двухуровневой  модели ипотечного кредитования

- совершенствование и  внедрение общефедеральных стандартов

- организацию инфраструктуры  вторичного рынка ипотечных кредитов

- регулярный выпуск ипотечных  и корпоративных ЦБ

- выкуп долгосрочных выпусков  ипотечных ЦБ.

АИЖК сотрудничает с региональными  операторами, созданными при поддержке  администраций субъектов РФ

АИЖК аккредитовало 70 региональных операторов и 58 сервисных агентов, заключило  соглашения с 70 первичными кредиторами. Поставка закладных по Стандартам АИЖК осуществляется 120 организациями из 64 регионов России.

Механизм действия АИЖК на рынке ипотечного кредитования можно  представить на рис. 2.4.