Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

 

Содержание

Введение	3
Глава I.  Теоретические основы системы ипотечного жилищного кредитования в России
1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита. Механизм ипотечного кредитования.	5
1.2 Структура ипотечного  рынка. Характеристика основных  схем ипотечного кредитования.	8
1.3 Характеристика жилищной проблемы в России и основные направления её решения	15
1.4 Современное состояние  правовой и организационной базы  для развития системы ипотечного  жилищного кредитования в России	21
1.5 Риски и страховая защита в ипотечном жилищном кредитовании	23
1.6 Зарубежный опыт  развитие системы ипотечного  жилищного кредитования и его  использование в России	27
Глава II. Анализ развития системы ипотечного жилищного кредитования
2.1 Анализ  системы ипотечного жилищного кредитования в России	34
2.2 Становление  ипотечных строительных отношений  в регионах России	38
2.3 Развитие  системы ипотечного жилищного  кредитования и решение жилищной  проблемы в Нижегородской области	41
2.4 Жилищное  строительство и развитие ипотечного кредитования в  Нижнем Новгороде	48
2.5 Анализ  потребности в жилье и платежеспособного  спроса  населения	52
Глава 3. Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России
3.1 Проблемы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России	58
3.2 Моделирование  спроса на ипотечные жилищного  кредитования в Российской Федерации	62
3.3 Прогнозные  оценки спроса и предложения  на жильё и ипотечные кредиты.  Прогнозные сценарии развития  рынка жилья	68
3.4 Перспективы и возможные сценарии развития системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области	76
Заключение	82
Список использованных источников	85
Приложение	86

 

Введение

По мере становления  рыночных отношений, в России появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин:

• углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации;
• развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;
• переориентация финансовых организаций и, прежде всего банков, на работу по "длинным" позициям;
• отсутствие эффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его покупка не выгодна и т.д.);
• высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего жилья, что делает выгодным вложение средств в него;
• жилищная проблема актуальна для многих семей;
• повышение уровня доходов определенной части населения и т.д.

Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительной срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки не является самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

Ипотечное кредитование широко развито  в различных странах, применительно  к особенностям которых разработаны различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этом направлении имелся и в дореволюционной России. Анализ накопленного опыта делает возможным быстрое развитие ипотеки в настоящее время, путем адаптации наиболее эффективных схем к российским особенностям.

В то же время в настоящее время  еще не полностью сформировался  необходимый для эффективного использования  механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к  тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово-экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, прежде всего, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.

Целью данной дипломной  работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

 

В первой главе «Теоретические основы системы ипотечного жилищного кредитования в России» раскрываются понятие и механизм действия ипотечного жилищного кредитования, характеризуется жилищная проблема в России. На основе теоретических обобщений и проведенных исследований раскрыты сущность и роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии общества, а также теоретические особенности формирования системы ипотечного жилищного кредитования, описаны различные схемы рассмотрено организационно-правовое обеспечение. Также охарактеризован опыт зарубежных стран и его использование в российских условиях.

Во второй главе «Анализ развития системы ипотечного жилищного кредитования» на основании имеющего зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования проведен анализ современного состояния ипотечного жилищного кредитования и тенденции развития на федеральном и региональном уровне. В качестве примера была выбрана Нижегородская область и Нижний Новгород. Проведён подробный анализ потребности в жилье и ипотечных жилищных кредитах и платежеспособного спроса.

Третья глава «Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России» посвящена формированию системы ипотечного кредитования в условиях России, описаны существующие проблемы в этой сфере, предложены мероприятия по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования, охарактеризованы возможные сценарии развития системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области, даны прогнозные оценки спроса и предложения.

В заключении делаются основные выводы и обобщаются рекомендации по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России. 
Глава I.  Теоретические основы системы ипотечного жилищного кредитования в России

1.1 Понятие и особенности  ипотечного кредита. Механизм  ипотечного кредитования.

Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств¹.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна  обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие  формы (например, купля-продажа) в  данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и  особенности такого рода кредита, которые  дают ему преимущество перед другими  способами кредитования.

Функции, выполняемые  ипотечным кредитованием, можно  сформулировать следующим образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения  возврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных  ценных бумаг и др.

 

Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та  недвижимость, для покупки которой  берется ипотечный кредит).

Это означает, что в  случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит  считается относительно низкорисковой  банковской операцией. К основным  требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как  правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и  созаемщиков (в том случае, если они  имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Механизм ипотечного кредитования

 

Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен  следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура  андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии  ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.