Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

1.3 Характеристика жилищной проблемы в России и основные направления её решения.

 В последнее десятилетие  в сфере жилищного финансирования  государство перестало играть  роль основного участника. И  если раньше население могло  получить квартиру в очередном  порядке, то сейчас не приходится рассчитывать на помощь государства, обходясь своими силами.

Жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, которые в той  или иной степени не удовлетворены  жилищными условиями. Каждая четвертая  семья проживает в жилье, находящемся  в плохом или очень плохом состоянии.

По состоянию на конец 2003 г. только 39% российских домохозяйств удовлетворены  жилищными условиями (см. рис. 1). При  этом более четверти семей проживают  в жилье, находящемся в неудовлетворительном состоянии, — плохую и очень плохую оценку состояния своего жилья дали 21 и 7% домохозяйств соответственно.

Рис. 5. Удовлетворенность  населения жилищными условиями

Рис. 6. Оценка населением состояния жилья⁷

Уменьшение общих объемов жилищного  строительства за последнее десятилетие привело к увеличению дефицита жилья и ухудшению условий проживания.

Вместе с тем в последние  годы наметилась положительная тенденция  роста объемов жилищного строительства. Начиная с 2000 г., объем жилищного  строительства начал увеличиваться, однако количество вводимой жилой площади по-прежнему остается ниже уровня 1990 г. Так, в 2002 г. было введено 33,8 млн. кв. м (54,7% к уровню 1990 г.), в 2003 г. – 36,3 млн. кв. м (58,8%). В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно увеличилась доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов (с 9,7% в 1990 г. до 41,9% в 2003 г.).

Рис. 7. Динамика ввода  в действие жилых домов в 1990-2003 г.г

Наибольшие  объемы жилья были введены в Московской, Астраханской, Белгородской областях, Москве, Чувашской Республике, Республике Татарстан (в среднем по 0,5 кв. метров в расчете на 1000 человек). Менее 50 кв. метров на 1000 человек населения за год построено в Мурманской, Магаданской, Камчатской областях и Республике Ингушетия; от 50 кв. метров до 100 кв. метров - в Архангельской, Иркутской, Читинской и Сахалинской областях, Республике Тыва, Хабаровском крае, Коми-Пермяцком автономном округе, Еврейской автономной области. В январе-августе 2004 года в Чеченской Республике проведены отдельные виды восстановительных работ в жилых домах общей площадью 24.3 тыс. кв. метров.

При этом набирает силу тенденция по снижению ежегодного объема вводимого жилья в государственном секторе экономики. В 2003 году его доля в среднем по России составила 6,9 процента, в Архангельской области, Республике Дагестан, Чувашской Республике, Краснодарском крае - менее 1 процента, в Ненецком автономном округе, Республике Мордовия, Калужской, Ростовской и Томской областях - от 1 до 2 процентов.

Причем в  эти цифры в основном входят инвестиции субъектов, тогда как государственная поддержка из федерального центра постоянно снижается. Если в 2001 году она распространялась на 3,6 процента общей площади введенных домов, в 2002 - на 2,8 процента, то в 2003 году - только на 2,2 процента. За счет федерального бюджета в 2003 году было построено всего 796,6 тысяч кв. метров общей площади жилых домов, что на 16,0 процентов меньше, чем в 2002 году.

Рис. 8. Ввод в действие жилых домов за 1990 г. и 2003 г. в разрезе  федеральных округов

Рис. 9. Темпы роста  строительства жилья к соответствующему периоду предыдущего года (в % нарастающим итогом с начала года)

Прослеживается тенденция увеличения подлежащего сносу ветхого и  аварийного жилищного фонда с  износом более 70%. Если в 1990 г. ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 32,2 млн. кв. м, то в настоящее время он насчитывает около 90 млн. кв. м, увеличившись более чем в 2,5 раза. (см. Табл.1)

Таблица 1

 

По данным Госстроя России, около 5 млн. человек в Российской Федерации проживают в ветхом и аварийном жилье. В улучшении жилищных условий нуждаются около 80% населения страны⁸.

По оценке Госкомстата России, объем  жилой площади, приходящейся на одного жителя в России, постоянно увеличивается. Однако если в 1998 г. по сравнению с 1990 г. он увеличился на 14,6% (с 16,4 до 18,8 кв. м), то в 2002 г. на одного жителя приходилось 19,9 кв. м (рост по сравнению с 1998 г. лишь на 5,8%), причем весь жилищный фонд России за период с 1998 по 2002 год увеличился на 4,2%, а показатель обеспеченности жильем возрос в основном за счет уменьшения (на 1,02%) численности населения.

Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн. кв. м, или 17 767,5 млрд. руб. (в ценах 2003 г.). Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. Платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет 25% от общей потребности (378,6 млн. кв. м, или 4 285,9 млрд. руб. в ценах 2003 г.)⁹.

Основным показателем, характеризующим  состояние рынка жилья с точки  зрения возможности приобретения квартир  гражданами, является коэффициент доступности  жилья, измеряемый как отношение  средней рыночной стоимости стандартной  квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека).

 

Рис. 10 Динамика средних  цен на первичном и вторичном  рынках жилья России

 

На 1 июля 2003 г. средняя по России стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равнялась 702 тыс. рублей (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке - 13 тыс. рублей за кв.м). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ребенок) - около 10,7 тыс. рублей.

Таким образом, коэффициент доступности  жилья составляет 5,47, то есть для  покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время  для большинства граждан покупка квартиры за счет своих собственных средств – нереальная задача.

Основным организационно-финансовым инструментом реализации государственной жилищной политики в настоящее время является федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы.

В 2004 году завершился первый этап реализации программы. За этот период на реализацию входящих в нее девяти подпрограмм было выделено 47 881,6   млн.   рублей,   что   на   77   процентов   больше   объема   средств, предусмотренных программой. Результаты выполнения ФЦП «Жилище» по отдельным подпрограммам представлены в таблице в Приложении.

В результате в 2002-2004 годы не удалось достичь ощутимого продвижения по пути достижения конечных ожидаемых результатов программы. А именно: сокращения времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами (время ожидания с момента принятия программы в 2001 году практически не изменилось и составляет около 20 лет); снижения уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства до 30% (в 2004 году уровень износа составил около 60%).

Практика  реализации региональных программ показывает, что они позволяют в какой-то степени решать проблему обеспечения граждан жильем за счет «дешевых» бюджетных кредитов, однако оценка эффективности этих программ, показывающая, какой ценой достигаются результаты, не производится. Такие схемы не могут привлечь рыночные средства, инвестиции, кредиты банков, так как плохо поддаются анализу и оценке.

Региональные  программы имеют ряд существенных недостатков. Бюджетные денежные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресно. Субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на региональные и местные бюджеты, порой не доходят до тех групп населения, которые более всего нуждаются в бюджетной поддержке. Кроме   того,   в   условиях   заведомо   заниженных   процентных   ставок   по кредитам невозможно привлечь средства инвесторов на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ.

Таким образом, эффективность федеральной целевой  программы «Жилище» и ряда других федеральных и региональных программ низка, прежде всего, из-за недостаточной финансовой базы и плохо работающих механизмов кредитования привлечения к строительству и приобретению доступного жилья различных финансовых источников.

В связи с  этим назрела острая необходимость  в рамках Национального проекта разработать на исключительно льготных условиях программу государственного кредитования застройщиков жилья и граждан, чтобы, во-первых, запустить, наконец, механизм рыночных преобразований в жилищном строительстве и в ЖКХ. Во-вторых, в соответствии с потенциалом имеющих мощностей строительных организаций и предприятий стройиндустрии уже к 2010 году довести:

общий годовой  объем ввода жилья до 80 млн. кв м (то есть, удвоить по сравнению с вводом жилья в 2004 году);

общий объем  предоставленных жилищных кредитов (займов) на тысячу человек до 3,7 млн. рублей;

долю семей, имеющих возможность приобрести и построить жилье, в том числе с помощью жилищных кредитов до 30 процентов.

1.4 Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

В законодательной сфере ведется  активная работа по совершенствованию  правовых и нормативных актов, регулирующих деятельность различных субъектов  рынка ипотечных жилищных кредитов. Задачи развития жилищной ипотеки стали находить все большее отражение в программных правительственных документах. В январе 2000 г. правительство Российской Федерации утвердило Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой были намечены условия для развития системы в целом, а также конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований¹⁰.

ФЦП “Жилище” включает в себя подпрограмму “Свой дом” (предоставление государственных  гарантий по заимствованиям ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”), контроль за исполнением которой  возложен на Госстрой России, выступающий  государственным заказчиком-координатором Программы.

Развитие системы ипотечного жилищного  кредитования в России находится  на контроле Президента Российской Федерации.

В целях реализации перечня поручений  Президента Российской Федерации (от 27.03.03 г.) по итогам заседания Президиума Государственного Совета Российской Федерации (от 27.02.03 г.) между Госстроем России и Агентством 15.10.03 г. заключено соглашение о сотрудничестве, предметом которого является совместная деятельность по развитию рынка жилья и строительного комплекса России, создание условий для повышения доступности жилья для населения, внедрения массового ипотечного жилищного кредитования в субъектах Российской Федерации.

В 2002-2003 гг. продолжила деятельность Правительственная  комиссия по жилищной политике (далее – Правительственная комиссия), на заседаниях которой основное внимание уделялось вопросам нормативного правового обеспечения деятельности системы ипотечного жилищного кредитования.

В результате за этот период существенно  усовершенствована нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования. Были внесены дополнения и изменения в действующие нормативно-правовые акты (в том числе в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.01 г. № 628 "Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"), а также приняты новые документы, включая Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах".

В соответствии с поручением Председателя Правительства РФ от 03.04.03 г. (по обеспечению  выполнения поручений Президента РФ), а также на основании поручений  Правительства РФ (от 06.09.02 г. и 20.02.03 г.) Госстроем России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФКЦБ России, а также с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, при участии Банка России разработан перечень проектов нормативно-правовых актов и иных документов, необходимых для развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: формирование рынка ипотечных ценных бумаг, налоговое законодательство, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование банка данных о кредитных историях граждан, страхование кредитных рисков. Нашли свое отражение в Перечне и нормативные документы Банка России, регламентирующие ряд банковских операций кредитных организаций, занимающихся выдачей ипотечных кредитов.

Особую роль в развитии жилищной ипотеки играют администрации субъектов Российской Федерации и городов. Во многих регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы ипотечного кредитования населения. Из-за отсутствия кредитных ресурсов в этой сфере региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов.

В условиях острого финансового "голода", когда бюджетное финансирование жилищного строительства сократилось до минимума, застройщики стали активно привлекать денежные средства непосредственно от населения путем как заключения договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. В этой области застройщики начали успешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения и предлагая квартиры в рассрочку, поскольку они могут не соблюдать обязательные для кредитных организаций требования по резервированию и экономическим нормативам.