Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию  документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной  регистрации, то об этом делается отметка  в книге и регистрационная  запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается решение  об осуществлении государственной  регистрации, то информация о произведенной  регистрации отражается в книге  учета выданных свидетельств о государственной  регистрации прав. Книга учета  выданных свидетельств о государственной  регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или  иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о  результатах произведенной по его  заявлению государственной регистрации  и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Сам Единый государственный  реестр прав состоит из отдельных  разделов - на каждый объект недвижимого  имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Единого  государственного реестра прав идентифицируется кадастровым или условным номером  объекта. Все записи об объекте недвижимого  имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких  прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра  прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном  участке, конкретное помещение в  этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные  разделы реестра. Но при этом разделы  в Едином государственном реестре  прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта  недвижимого имущества.

Правила ведения Единого  государственного реестра прав предусматривают  также внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения  или перехода права. Для этих целей  предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического  лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения  площади объекта, изменения при  незначительной конструкции здания и пр.

Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения  или перехода права, на листе, к которому относится изменение, в графе «Особые отметки регистратора» проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись. На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений.

На каждый объект недвижимого  имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все  документы, поступающие для государственной  регистрации на этот объект.

Свидетельство о государственной  регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также  учетную серии и номер.

Свидетельство выдается правообладателю  при регистрации любого вещного  права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.

Выдача свидетельств о  государственной регистрации (приложение 3), а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель - физическое лицо - обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

 

2.2. Совершенствование гражданского законодательства РФ в сфере регистрации прав на недвижимое имущество

В целях более рационального  применения законодательства о регистрации  недвижимого имущества и сделок с ним необходимо внести в законодательство соответствующие изменения. В Закон о регистрации должна быть включена норма следующего содержания: «Запись о государственной регистрации права собственности на здание погашается в случае государственной регистрации прав собственности на помещения в указанном здании. Записи о государственной регистрации прав собственности на помещения в здании погашаются в случае государственной регистрации права собственности на здание».

Общей концептуальной основой  созданной в России регистрационной  системы является сочетание двух исторически сложившихся в мире систем регистрации: регистрации прав на недвижимость; регистрации сделок с недвижимым имуществом. Исследования показали, что существование в  рамках правовой системы отдельных  видов государственной регистрации (регистрации прав, регистрации сделок), имеющих свою сферу действия, вполне оправдано. Напротив, одновременное  применение государственной регистрации  как инструмента укрепления прав и сделок представляется нецелесообразным. В этой связи, в случаях двойной  регистрации (регистрации сделки, регистрации  права) следует отказаться от элемента регистрации сделки.

Необходимо придать нормативный  характер несвойственным российской системе  регистрации принципам достоверности  и старшинства регистрируемых прав и сделок с недвижимостью. Идеальная  система регистрации должна полно  и достоверно отражать правовой статус недвижимости, гарантировать надежность и точность сведений реестра, сводить  к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью. С  этой целью внести ряд изменений  и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закрепляющих указанные принципы.

Сравнительно - правовой анализ норм Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" выявил как ряд  нерешенных правовых проблем, так и  определенное несовершенство норм:

- наличие пробела в  законодательстве, которое заключается  в неурегулированности вопроса  определения перечня сделок, подлежащих  обязательной государственной регистрации.  Статья 4 Закона и статьи 131, 164 Гражданского  кодекса Российской Федерации  содержат взаимоотсылочные нормы,  не определяя при этом указанного  перечня;

- отсутствие в статье 9 Закона указания на полномочие  учреждение юстиции по проведению  правовой экспертизы принятых  на регистрацию документов;

- необходимость расширения  перечня оснований для приостановления  государственной регистрации;

- статью 25 Закона следует  дополнить положением, предписывающим  необходимость предоставления документов, являющихся гражданско-правовым  основанием осуществления строительства  объекта недвижимого имущества;

- наличие пробела правового  регулирования государственной  регистрации договора аренды  нежилого помещения; статья 29 Закона  содержит положения, противоречащие Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[37]. В связи с тем, что гражданским законодательством предусмотрено преимущественное применение норм Закона об ипотеке, привести статью 29 Закона в соответствие с Законом об ипотеке.

Целесообразно предложить следующую  редакцию ст. 219 ГК: «Право собственности на вновь возведенный объект недвижимости возникает с момента его возведения у собственника земельного участка, за исключением случаев, установленных законом. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество».

Нормы законодательства, требующие  регистрации сделок, перехода прав, обременений, обусловленных чужим  субъективным правом, предлагается исключить.

При исключении из законодательства положений, требующих регистрации  договоров (аренды, ипотеки и т.п.), соответствующие статьи законов  предлагается дополнить правилами, устанавливающими регистрацию прав, возникающих из указанных договоров. Например, в отношении договора аренды норма может быть следующей: «Государственной регистрации подлежит право аренды из договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Правоотношения из договора аренды возникают с момента  государственной регистрации в  Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество права  аренды».

Предлагается включить в  ГК статью 165.1.: «В случаях, установленных  законом, правоотношение из сделки возникает  с момента государственной регистрации  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество права, на установление которого сделка направлена (право аренды, ссуды, сервитута и  т.п.)».

Предлагается включить в  Закон о регистрации следующую  норму: «Лицо, права либо охраняемые законом интересы которого нарушены записью в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество, не имеющей действительного правового  основания, может требовать исправления  указанной записи путем- погашения  записи и (или) внесения записи, в отношении  которой такое основание имеется. Ответчиком по настоящему требованию является лицо, запись о правах которого подлежит погашению либо внесению. Если недвижимое имущество возмездно  приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о  чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе требовать  исправления записи в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  в случае, когда запись о праве  собственности погашена помимо воли собственника».

Предлагается включить в  Закон о регистрации норму  следующего содержания: «Решение суда об удовлетворении иска об исправлении  записи в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  является основанием для изменения  государственным регистратором  записи в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  по заявлению заинтересованного  лица».

Ст. 208 ГК предлагается дополнить  следующими абзацами: «требования, основанные на записи в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество; требования об исправлении записи в  Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество, за исключением  случаев предъявления указанных  требований в качестве применения последствий  недействительности сделки об отчуждении недвижимости».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Государственная регистрация  недвижимого имущества проводилась  в России с давних времен. Форма  этого института всегда находилась в зависимости от уровня развития рыночных отношений, но суть оставалась прежней - защита законных интересов  собственников. Отмена частной собственности  после революции 1917 года привела  к тому, что в годы советской  власти учет объектов недвижимого имущества  стал носить упрощенный характер, поскольку  практически все объекты недвижимого  имущества принадлежали государству.

В связи с провозглашением  на государственном уровне в конце 80-х -начале 90-х годов курса на либерализацию экономики и проведение социально-экономических реформ ситуация начала коренным образом изменяться. Отмена государственной монополии  на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления  вещей на движимые и недвижимые послужили  основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский  оборот и пересмотра особенностей его  правового регулирования. По сути, первым правовым актом, наметившим пути преобразования ранее действовавшего гражданского законодательства, стал Гражданский  кодекс Российской Федерации, который  дал общую характеристику недвижимости и провозгласил необходимость ее государственной регистрации. В  целях дальнейшей конкретизации  и регламентации государственной  регистрации недвижимости 17 июня 1997 года был принят Федеральный закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)1, послуживший основой для дальнейшей разработки соответствующих нормативно-правовых актов. Закон о регистрации стал основополагающим правовым актом для  формирования и функционирования в  России регистрационной системы. Он установил публично-правовой порядок

В то же время следует  отметить, что процесс создания эффективной  системы правового регулирования  отношений, возникающих в связи  с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не окончен. Многие положения  нынешнего законодательства о государственной  регистрации неоднозначно освещаются в юридической литературе и оцениваются  судебно-арбитражной практикой. Анализ законодательства о государственной  регистрации недвижимости показывает, что некоторые аспекты государственной  регистрации не получили пока надлежащего  урегулирования. Что касается имеющихся  правовых решений, то они в ряде случаев  нуждаются в развитии, совершенствовании  и научном обосновании.