Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

Период становления законодательства о государственной регистрации  характеризуется следующими признаками:

- отсутствием непосредственного  правового регулирования порядка  самой государственной регистрации,  отношений, складывающихся в процессе  регистрации;

- отсутствием единого  регистрационного органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним в соответствии  с гражданским законодательством.

Принятие и введение в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» знаменовало принципиально новый для России этап правового регулирования оборота объектов недвижимого имущества. В этой связи закон о регистрации занимает особое место в законодательстве, регулирующем государственную регистрацию недвижимости. Он является основополагающим правовым актом в системе законодательства о государственной регистрации. Его значимость состоит в том, что он определяет правовые отношения целостного комплекса проблем, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляет единую систему правовых норм в этой области, что придает ему характер кодифицированного источника.

 

Реализация положений  Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сопутствующих норм иных нормативных правовых актов способствовала:

- созданию единой системы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним;

- установлению единообразия  в правоприменительной практике;

- приданию стабильности  правоотношений в сфере недвижимости.

На сегодняшний день можно  констатировать наличие основных документов, составляющих правовую базу системы  государственной регистрации прав на недвижимость, и существование  системы органов, уполномоченных осуществлять эту регистрацию.

Вместе с тем вряд ли можно считать систему государственной  регистрации недвижимости окончательно сформированной, а все проблемы в  данной области решенными. Время  показывает, что уровень и качество постановки регистрационной системы  требует дальнейшего совершенствования.

Подвергнув критическому анализу нормативные акты, устанавливающие  основные правила и процедуры  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, целесообразно предложить следующие изменения в законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ:

1. В случаях двойной регистрации (регистрации сделки, регистрации права) следует отказаться от элемента регистрации сделки.

2. Статью 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует дополнить положением, предписывающим необходимость предоставления документов, являющихся гражданско-правовым основанием осуществления строительства объекта недвижимого имущества;

3. Привести статью 29 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствие с Законом об ипотеке.

4. Изложить ст. 219 ГК в следующей редакции: «Право собственности на вновь возведенный объект недвижимости возникает с момента его возведения у собственника земельного участка, за исключением случаев, установленных законом. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество».

5. Нормы законодательства, требующие регистрации сделок, перехода прав, обременений, обусловленных чужим субъективным правом исключить.

6. Включить в ГК статью 165.1.: «В случаях, установленных законом, правоотношение из сделки возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права, на установление которого сделка направлена (право аренды, ссуды, сервитута и т.п.)».

7. Включить в Закон о регистрации следующую норму: «Лицо, права либо охраняемые законом интересы которого нарушены записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, не имеющей действительного правового основания, может требовать исправления указанной записи путем- погашения записи и (или) внесения записи, в отношении которой такое основание имеется. Ответчиком по настоящему требованию является лицо, запись о правах которого подлежит погашению либо внесению. Если недвижимое имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе требовать исправления записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в случае, когда запись о праве собственности погашена помимо воли собственника».

8. Включить в Закон о регистрации норму следующего содержания: «Решение суда об удовлетворении иска об исправлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество является основанием для изменения государственным регистратором записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по заявлению заинтересованного лица».

9. Ст. 208 ГК дополнить следующими абзацами: «требования, основанные на записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество; требования об исправлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, за исключением случаев предъявления указанных требований в качестве применения последствий недействительности сделки об отчуждении недвижимости».

Подводя итог, хотелось бы отметить, что нормативно-правовая основа государственной  регистрации сформирована, на ее основе государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает стабильность гражданского оборота; гарантирует  имущественные права участников оборота. Вместе с тем законодательство о государственной регистрации  требует дальнейшего совершенствования  с целью устранения существующих правовых проблем и для адекватного  регулирования развивающегося рынка  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч. 2. – М.: НОРМА, 2012. –  456 с. – C.252.
2. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М.: Кнорус, 2010. – 374 с. – C.199.
3. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: Олма-Пресс, 2009.  – 643 с. – C.238.
4. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права. – М.: Флинта, 2011. – 349 с. – С.145.
5. Там же. – С.147.
6. Гришаев С.П. Эволюция правового регулирования государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним. – М.: Академия, 2012. – 456 с. – С.144.
7. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. – М.: ВЛАДОС, 2011. – 384 с. – С.204.
8. Указ Президента РФ от 18.07.2008 N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ 21.07.2008, N 29 (ч. 1), ст. 3482.
9. Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ от 31.12.2012, N 53 (ч. 1), ст. 7627.
10. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301. – Ст.8.1.
11. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // 03.05.1999, N 18, ст. 2207. – П.2, ст.33.
12. Федеральный закон  от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28.07.1997, N 30, ст. 3594. – Ст.1.
13. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.: Флинта, 2012. – 67 с. – C.16.
14. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. – М.: Статут, 2011.  –  345 с. – C.148.
15. Федеральный закон  от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28.07.1997, N 30, ст. 3594. – Ст.2.
16. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. – М.: Академия, 2010. – 382 с. – С.7.
17. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. – СПб.: Питер, 2012. – 273 с. – С.20.
18. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. – М.: Флинта, 2012. – С. 16.
19. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. – Элиста, 2011. – С. 14.
20. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации  от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 22.04.2013) // СЗ РФ от 29.07.2002, N 30, ст. 3012. – Ст.29.
21. Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц. – М.: Олма-Пресс, 2012. – 321 с. – С.66.
22. Федеральный закон  от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28.07.1997, N 30, ст. 3594. – Ст.2.
23. Там же. – Ст. 14.
24. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть // Экономика и жизнь. – 2011. –  № 8. – С. 32 – 40.
25. Федеральный закон  от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28.07.1997, N 30, ст. 3594. – Ст.16.
26. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301. – Ст.165.
27. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 28.07.1997, N 30, ст. 3594. – Абз.4  п.1  ст. 16.
28. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Норма, 2013.  – С. 129.
29. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 28.07.1997, N 30, ст. 3594. – Ч.2, ст.17.
30. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301. – Ст.432.
31. Там же. – С.433.
32. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // "Ведомости СНД и ВС РСФСР от 11.07.1991,  N 28, ст. 959.
33. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 05.04.2013) // Российская газета, N 49, 13.03.1993. – Ст.36
34. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. – 2012. –  № 10. – С. 82 – 86.
35. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Норма, 2013.  – С. 148.
36. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 28.07.1997, N 30, ст. 3594. – Ст.12.
37. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ от 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
38. Конституция Российской Федерации, с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)  // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212 // СЗ РФ от 26.01.2009, N 4, ст. 445.
39. Жилищный кодекс Российской Федерации от  29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ от 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
40. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) (с изм. и доп. от 06.01.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001,  № 44, ст. 4147.
41. Федеральный закон от 02.10.2012 N 159-ФЗ «О внесении изменения в статью 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"» // СЗ РФ от 08.10.2012, N 41, ст. 5524.
42. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 30.07.2007, N 31, ст. 4017.
43. Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // СЗ РФ от 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
44. Постановление Правительства РФ «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» от 12.12.2007 N 862 (ред. от 24.12.2011) СЗ РФ от 17.12.2007, № 51, ст. 6374.
45. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) СЗ РФ от 06.02.2006, N 6, ст. 702.
46. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей» от 17.09.2003 N 580 (ред. от 12.11.2004) // СЗ РФ от 22.09.2003, № 38, ст. 3668.
47. Жиров А. Пользование жилым помещением по доброй воле // Жилищное право. – 2012. – № 3. – С. 39 – 50.
48. Магомедова К.И. Особенности правового режима жилого помещения // Семейное и жилищное право. – 2011. – № 4. – С. 45 – 48.
49. Мыскин А.В. Собственник и наниматель жилого помещения: плюсы и минусы статуса // Нотариус. – 2012. – № 3. – С. 16 – 21.
50. Рязанова В.В. Проблемы содержания права собственности: постановка вопроса. – Ростов н/Д.: Феникс, 2010. – 453 с.
51. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. – Уфа, 2010. – 321 с.
52. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации.– М.: Юрайт-Издат, 2012. – 485 с.
53. Халбаева Т.Н. Сделки по отчуждению жилых помещений. – М.: Академия, 2010. –  463 с.
54. Шумский Б.Е. Правовые аспекты приобретения права на бесхозное имущество // Юридический мир. – 2010. –  № 3. –  С. 33 – 36.
55. komitet2-24.km.duma.gov.ru.
56. www.kremlin.ru.
57. www.duma.gov.ru.
58. www.government.ru.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

Приложение 2

Процедура государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  в РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 3