Жилые помещения как объект права пользования

По мнению Ю.П. Свит, понятие «жилище» является более широким, чем «жилое помещение». Он полагает, что «жилищем является любое помещение, даже не включенное в жилищный фонд, но пригодное хотя бы для временного проживания в нём. Итак, жилищем может признаваться номер в гостинице, доме отдыха и так далее, занимаемые гражданином»23.

Принципиально новую конструкцию правовой категории «жилище» предлагает А.В. Халдеев. Он полагает, что «жилище» – термин, используемый Конституцией РФ, «определяет национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан, жилищное законодательство конкретизирует, наполняет и обогащает эту систему»24.

Таким образом, категории «жилище» и «жилое помещение» имеют разную отраслевую принадлежность: «жилище» – это объект конституционных прав граждан, «жилое помещение» используется законодателем преимущественно в отраслях гражданского и жилищного законодательства.

Проанализировав все выше сказанное, можно прийти к выводу о том, что жилище – это некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека – в жилье. Жилещем является место проживания человека, в том числе в сборно-разборных домах, бараках, вагончиках, номерах гостиниц и тому подобное.

Тогда как жилое помещение – это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием «жилище» – помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания.

Итак, конституционное право граждан на жилище реализуется при осуществлении государственными и муниципальными органами различных жилищных программ по обеспечению граждан жильем. В рамках настоящего исследования автора интересует такая категория гражданского и жилищного права как жилые помещения, входящие в состав жилищного фонда РФ.

 

1.2. Понятие жилищного фонда и его классификация

 

С принятием основного документа в сфере жилищного законодательства – ЖК РФ, сформирована новая система норм, регулирующих жилищные отношения, понятия и определения жилищного права. Для нас важно отметить, что жилищное право – совокупность правовых норм, регулирующих отношения по использованию жилищного фонда.

Вопрос о месте жилищного законодательства в системе законодательства отечественные ученые-цивилисты рассматривают по-разному.

Так некоторые ученые считают, что жилищное законодательство является подотраслью гражданского законодательства25. При таком подходе за рамками жилищного законодательства остаются нормативные акты публично-правового характера, регулирующие отношения по поводу жилых помещений. В то же время в состав жилищного законодательства подлежат включению частноправовые нормы, относящиеся к гражданскому законодательству. Но такая позиция не согласуется с положениями Конституции РФ, поскольку в результате часть норм гражданского законодательства будет приниматься на уровне субъектов Федерации, а это противоречит ст. 71 Конституции РФ.

Другие авторы полагают, что жилищное законодательство представляет собой комплексную отрасль законодательства, включающую нормы административного и гражданского права, а также нормы конституционного права, определяющие право граждан на жилище26. Очевидно, данная позиция не может быть поддержана. Так, И.А. Дроздов отмечает, что отрасли законодательства, упомянутые в ст. 71, 72 Конституции РФ, не могут быть комплексными и пишет, что «вторичные (комплексные) образования – плод творческой мысли ученых. … это, например, законодательство о лизинге, кондоминиумах, животноводстве»27. Любопытно, что и сам С.М. Корнеев непоследователен в своих суждениях. Он отмечает, что гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ, а жилищное – в совместном ведении РФ и ее субъектов. Однако наиболее важная часть жилищных отношений регулируется федеральным гражданским законодательством. В связи с этим автор заключает, что к жилищному законодательству относятся все нормы законов и иных правовых актов, связанные с регулированием жилищных отношений, за исключением тех, которые законом прямо отнесены к гражданскому законодательству либо соответствуют признакам предмета гражданско-правового регулирования. Тем самым С.М. Корнеев, по сути, отказывается от тезиса о комплексности жилищного законодательства, определяя его как некую совокупность норм, не пересекающуюся со сферой регулирования гражданского законодательства.

Другие авторы придерживаются точки зрения относительно того, что жилищное законодательство является самостоятельной отраслью отечественного законодательства28.

Автор настоящего исследования придерживается точки зрения, относительно того, что жилищное законодательство является самостоятельной отраслью законодательства, поскольку данная отрасль имеет самостоятельный предмет правового регулирования (жилищные отношения), но заимствованный метод правового регулирования.

Поскольку жилищное право есть совокупность правовых норм, регулирующих отношения по использованию жилищного фонда, рассмотрим понятие жилищного фонда.

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России.  М.В. Стольникова указывает, что жилищные фонды различают «по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам»29.

Так, согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1. Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц:

а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

Значительному увеличению частного жилья способствовало принятие Закона РФ от 04 июля 91 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»30, в настоящее время приватизация продлена до 2013 года.

В отличие от Гражданского кодекса РСФСР31 ГК РФ снял целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем (ст. 213 ГК РФ).

2. Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов РФ):

а) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

б) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Государственный жилищный фонд до 1992 года принадлежал государству, однако с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»32 он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный.

Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение; госучреждениям и казенным предприятиям – в оперативное управление (гл. 19 ГК РФ).

3. Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений).

Жилые помещения этого фонда могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (гл. 19 ГК РФ).

Как отмечает Г.Ф. Шекшо, «помещения в многоквартирных жилых домах относятся (в основном) к разным формам собственности, а общее имущество дома принадлежит собственникам этих помещений на праве общей долевой собственности (гл. 6 ЖК РФ). ЖК РФ допускает наличие многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая порядок управления такими домами (ст. 163 ЖК РФ)»33.

Согласно ч. 3 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1. Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2. Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

3. Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

4. Специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

а) служебные жилые помещения – предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 года № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»34 не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

б) жилые помещения в общежитиях – предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 года № 42 жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

в) жилые помещения маневренного фонда – предназначены для временного проживания:

- граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

- граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

- граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

- иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Согласно п. 7 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 года № 42 маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

г) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения – относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

Жилые помещения оборудуются для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

д) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и признанных беженцами.

Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.