Отчет об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 кв.м. общей площадью по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры необходимо учитывать, что представленные элементы сравнения аддитивны, то есть имеют взаимного внимания. Следовательно можно проводить корректировки в любом независимом порядке. Обоснование корректировок:

1.       Местоположение. Выбираем оцениваемый объект и объект-аналог №1, которые отличаются по элементу сравнения-местоположение (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит:  1500т.р.-1300т.р.=200т.р.

2.       Состояние квартир. Выбираем оцениваемый объект и объект-аналог №2, которые отличаются по эквиваленту сравнения-состоянию (местоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит:
1100т.р.-1500т.р.=400т.р.

Определив значения величин корректировок объектов-аналогов, составим таблицу корректировок, проведём соответствующие корректировки, и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по сравниваемым объектам. Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравниваемым объектам указывают, что стоимость 1 кв.м. общей площади оцениваемой квартиры составляет 200т.р. Сделаем некоторое пояснение по введению положительных и отрицательных корректировок. Так по продаже оцениваемого объекта и объекта-аналога №1, расположенных в Центральном районе, сделаны положительные корректировки (+200т.р.). Это определяется положительным влиянием на покупателей оцениваемой квартиры. Следует так же сделать акцент на состоянии квартиры при наличии рассчитанной положительной корректировки (+400т.р.) по оцениваемому объекту и объекту-аналогу №2, что предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «удовлетворительное» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира. Объект-аналог №3 находится в центральном районе и его состояние определено как «хорошее», при этом стоимость квартиры на 180т.р. больше чем стоимость оцениваемого объекта. Следовательно в данном отчете будет бессмысленно предоставлять данную корректировку, т.к. этот объект менее выгоден для покупки, чем оцениваемый объект и остальные объекты-аналоги, при этом имея практически одинаковые характеристики.

                      Таблица 3.7

Скорректированная цена четырех сравниваемых объектов составила 1400т.р., следовательно стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учетом округления, составляет: 1400 000 руб.

3.3. Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчёт стоимости доходным методом не производился.

4.Согласование результатов

и заключение о рыночной

стоимости объекта

Использованные в отчёте методы расчёта рыночной стоимости далиследующие результаты:

затратный подход – 1 459 510 руб.

сравнительный подход – 1400 000руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1.Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля

Экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для придельного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту оценку, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значение факторов регистрации)  проведена по укрупненной шкале. Там не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший все при решении об окончательной стоимости.

С учетом вышеизложенного, в табл. 1.7 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определений итоговой стоимости.

Таблица 1.7

(%)

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки(V, руб.) определяется по формуле:

V=V1*Q1+V2*Q2

Где V1 V2 - стоимость объекта, определенная соответственно  затратным и сравнительным подходом, руб.

             Q1 Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

        Рыночная стоимость объекта: V=1459 510*0,4 +140000*0,6= 1423 804 руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу : ул.Ленина д.82 кв.45 , по состоянию на 19 марта 2012г.,с учетом округления составляет: 1 424 000руб. (один миллион четыреста двадцать четыре тысячи рублей)

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Генеральный директор                                                                      Васильевых О.А.

Заключение

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов.

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследования.

Написание курсовой работы по дисциплине « Организация оценки земли и имущества» способствует закреплению теоретических положений, рассмотренных на лекциях, расширению знаний по отдельным вопросам и получения навыков организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике.

В данной курсовой работе мы выполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбрали собственное жильё и научились определять рыночную стоимость, оцениваемого объекта затратным и сравнительными способами. Для этого была изучена специальная литература и необходимые НПА и законы. Затем научились составлять отчёт об оценке объекта недвижимости на основе  необходимых требований и стандартов.

Список использованной литературы.

1.Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990г. №1072.

2.Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику, металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятий города Астрахани». Выпущен отделом координации строительства пи Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации г.Астрахани,1999г.

3.Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень  «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.

4.Правила оценки физического износа жилых зданий, ВСН 53-86(р) /

Госгражданстрой.- М.: Прейскурантиздат, 1988.

5.Прокопишин А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера- сметчика: В 2-х т. Т. 2. – 2-е изд., перераб. И доп.- м.: Стройиздат, 1991.

6.Специализированный журнал «Основные средства».-1999.-№8-19.

Тарасевич Е.И.Оценка недвижимости / СПбГТУ.-СПб.,1997.

24