Право землекористування

3. Право оренди земельної ділянки - це один із видів спеціального землекористування, передбаченого ЗК України. Поряд із правом власності на земельну ділянку право оренди землі є одним із найпоширеніших в Україні суб'єктивних прав на землю.

4. Земельний сервітут - юридично визнана можливість землевласника чи землекористувача земельної ділянки, яка позбавлена певних благ чи вигод, у цілях ефективного і раціонального використання належної цій особі земельної ділянки користуватися земельною ділянкою іншого землевласника чи землекористувача обмежено за способами та територіальним поширенням. Істотними ознаками земельного сервітуту є те, що він: 1) є результатом волевиявлення сторін, яке втілюється в угоді, або рішенні суду, 2) є обтяженням земельної ділянки, 3) обмеженням інших прав на земельну ділянку, 4) допускає тільки часткове користування земельною ділянкою як за способами, так і за територіальним поширенням, 5) складає поліфункціональну категорію, яка налічує багато різновидів; 6) земельний сервітут якнайменше обмежує права інших осіб, не позбавляючи власника (користувача) земельної ділянки належних йому прав володіння, користування та розпорядження цією ділянкою, 7) має відношення до конкретної земельної ділянки, і не може бути перенесений на іншу, 8) неподільний та невідчужуваний, 9) має здебільшого постійний характер. Правова регламентація земельного сервітуту має бути віднесена до сфери земельного права, так само як аналіз та розробка теоретичних аспектів - до науки земельного права.
5. Відсутність визначення суперфіція в сучасному законодавстві України та наявність суперечностей між положеннями Цивільного та Земельного кодексів України дає нам підстави зробити висновок про необхідність закріплення у ст. 413 Цивільного кодексу України поняття суперфіція, як речового спадкового та такого, що передається за правонаступництвом для юридичних осіб, права користування чужою земельною ділянкою з метою будівництва, набуття права власності на будівлю (споруду) та здійснення всіх повноважень власника будівлі незалежно від волі власника земельної ділянки. Суперфіцій є речове право, яке має абсолютний характер захисту, тобто захищається від будь-яких третіх осіб, зокрема і від власника земельної ділянки. На відміну від зобов'язального права, в якому вимагається здійснення певних активних дій контрагента, в суперфіції, як в речовому праві, не вимагається дій будь-яких осіб для його здійснення. По відношенню до власника суперфіціарного права лише існує пасивний обов'язок необмеженого кола осіб, зокрема власника земельної ділянки, не створювати перешкод у здійсненні свого суперфіціарного права. До підстав виникнення суперфіцію можна віднести: 1) укладення договору з власником земельної ділянки; 2) прийняття в спадщину за заповітом власника земельної ділянки; 3) прийняття в спадщину від землекористувача; 4) придбання на підставі цивільно-правового договору; 5) перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.
6. Емфітевзис - це довгострокове, відчужуване та успадковане речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

РОЗДІЛ 3. ПРАВОВІ ПРОБЛЕМИ ЗАХИСТУ ПРАВА ЗЕМЛЕКОРИСТУВАННЯ

3.1.  Поняття та види захисту права  землекористування 

Захист права землекористування являє собою сукупність правових інструментів, дія яких спрямована на усунення існуючих порушень прав та їх відновлення. Такі інструменти мають бути закріплені в нормах законодавства, які землекористувач може застосовувати для впливу на правопорушника. Загальновідомо, що захист права власності має велике значення вже тому, що власність в її різних формах є основою економічного розвитку суспільства і одне з найважливіших невід'ємних прав людини. При цьому питання захисту права власності набуває особливо важливе теоретичне та практичне значення особливо це стосується коли не всі бажаючі забудовники можуть отримати право власності на земельну ділянку в бажаному для них місці і беруть чужу земельну ділянку в користування. Кожна суверенна, незалежна, демократична, соціальна, правова держава прагне закріпити за своїми громадянами та юридичними особами відповідні гарантії права власності і відповідні обов'язки, що йому кореспондуються, та створює найсприятливіші умови для реалізації цього права. Тому одним із найголовніших завдань держави у галузі земельного права і законодавства є запровадження системи дієвих юридичних засобів забезпечення здійснення земельних прав фізичними та юридичними особами, а також захист законних прав громадян та юридичних осіб на землю.

Так, відповідними засобами забезпечення права власності на землю виступають конституційні імперативи про те, що «кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону», що «власність зобов'язує», що «власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству», що «держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки», а також про те, що «усі суб'єкти права власності рівні перед законом» (ст. 13 Конституції України). Право власності на землю гарантується відповідно до положень ст. 14 Конституції України.

У законодавстві не міститься визначення поняття захисту права землекористування, проте визначаються порядок та засоби (способи) захисту порушеного права. При цьому доцільно розрізняти такі поняття, як засоби, способи та форми захисту порушених прав на землю. Так, засоби захисту - це дії уповноваженої особи, за допомогою яких остання може вимагати здійснення захисту своїх земельних прав від посягань інших суб'єктів (наприклад, подання позову, скарги, заяви). Способи захисту - це дії державних органів у межах їх компетенції, які безпосередньо спрямовані на захист земельних прав громадян. Форми захисту - це варіанти звернення громадян за захистом свого порушеного права, обумовлені різницею діяльності державних та інших органів по захисту прав у цілому. Тобто, громадяни та юридичні особи вправі звертатися за захистом своїх земельних прав до правоохоронних органів, органів адміністративної чи судової юрисдикції, які зобов'язані в межах своїх повноважень розглянути такі звернення та застосувати відповідні способи захисту порушених прав.

Стаття 152 ЗК України [31] передбачає наступну систему способів захисту прав на земельні ділянки: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів. Земельне законодавство передбачає змішаний, тобто адміністративно-судовий порядок захисту земельних прав. Адміністративний порядок захисту прав на землю базується на конституційному положенні про можливість звернення до органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) про усунення шкідливих дій (бездіяльності), що порушують будь-які, в тому числі й земельні, права. У таких випадках, після встановлення факту порушення законодавства про, охорону навколишнього природного середовища органи держави можуть винести-рішення про заборону діяльності окремих підприємств,установ, організацій чи об'єктів.

Своєрідною гарантією визначає й Закон України «Про звернення громадян» від 2 жовтня 1996 p. [70] яким закріплена юридична можливість захисту прав громадян відповідними органами управління. Деякі категорії земельних спорів можуть бути вирішені органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади у випадках та в порядку, визначених статтями 158-161 ЗК України. Відповідно до ст. 121 Конституції України на органи прокуратури України покладається представництво інтересів громадянина або держави в суді у випадках, визначених законом. Так, згідно з ч. 2 ст. 37 Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища» [24] при здійсненні нагляду органи прокуратури застосовують надані їм законодавством України права, включаючи звернення до судів або господарських судів з позовами про відшкодування шкоди, заподіяної в результаті порушення законодавства про охорону навколишнього природного середовища, та про припинення екологічно небезпечної діяльності.

Проте, відповідно до Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються виключно судом, кожному гарантується право оскарження до суду рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб, а також можливість звернення до Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини, в тому числі й при порушенні земельних прав. Захист права на землю застосовується тоді, коли відповідне земельне право, власне право власності на землю чи право користування землею вже порушено, або є небезпека його порушення в майбутньому. Захист спрямовується, також, на усунення негативних для власників земельних ділянок чи землекористувачів наслідків, протиправних дій чи бездіяльності.

Прикладом може слугувати наступна судова справа:

«10 грудня 2008 р. Приморський районний суд м. Одеси розглянув справу № 2-2529/08 за позовом Особи_3 до Одеської міської ради про визнання договору на дольову участь у землекористуванні недійсним та за позовом Особи_4, Особи_5 до Одеської міської ради про визнання договорів на дольову участь у землекористуванні недійсними. Вимоги позивачів обґрунтовувалися тим, що Особа_4. та Особа_5., які є власниками нерухомого майна, уклали договір із відповідачем про дольову участь у землекористуванні із зазначенням долі кожної зі сторін. Позивачі вважали, що їх, право даним договором порушено, тому що він є для них обов'язковим для виконання. Оскарження цього договору, позивачі пояснювали наступним: при розрахунку долі у землекористуванні кожного співвласника відповідач допустив арифметичні помилки, що збільшило долю кожного зі співвласників в 6 разів і відповідно суму сплати податку. В подальшому позивач Особа_6 просив залишити його позовні вимоги без розгляду, у зв'язку з чим, була постановлена ухвала. Представники позивачки Особи_3. наполягали на задоволенні її вимог. 08.05.2008 р. з позовними вимогами звернулися треті особи на стороні позивачки - Особа_4. та Особа_5., які також поставили перед судом питання про визнання недійсним договору на дольову участь у землекористуванні, укладені 23.00.2004 р. між ними та Одеською міською радою. Підставами визнання даних договорів недійсними, позивачі вважали помилку відповідача в розрахунку частки у землекористуванні, що виразилася у не включенні до розрахунку інших власників спірного домоволодіння, а також те, що вони не є належними суб'єктами укладеного договору, оскільки вони не є фізичними особами - підприємцями. Правова позиція представника відповідача в особі Одеської міської ради та Представника третьої особи на стороні відповідача без самостійних вимог в особі Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради. Представники даних органів заперечуючи проти позовів зазначили, що позовні вимоги Особи_3. задоволенню не підлягають, тому що укладені договори на землекористування не порушують її прав та інтересів, оскільки п. 4.6 вищезазначених договорів породжує лише обов'язки землекористувачів -Особи_4. та Особи_5.

Що стосується позовних вимог третіх осіб: Особи_4. та Особи_5., то дані вимоги, на думку відповідача та третьої особи, також не можуть бути задоволені, оскільки частки землекористування були розраховані КП «Земельно - кадастрове бюро при управлінні земельних ресурсів» за заявами Особи_4. та Особи_5. на підставі довідки КП ОМБТІ та РОН. Акти КП «Земельно - кадастрове бюро при управлінні земельних ресурсів» про обстеження частки домоволодіння та акти встановлення меж земельної ділянки домоволодіння від 10.05.2004 р. Особа_4. та Особа_5. не оскаржувалися, а тому неможливо вважати, що в них допущені будь - які арифметичні помилки.

Мотивуючи свої заперечення, представники посилалися на п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. 12 Земельного Кодексу України, рішення Одеської міської ради від 29.02.2000 р., яким затверджено «Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за дольову участь у землекористуванні в м. Одесі», відповідно до яких, розпорядження землями територіальної громади віднесено до виняткової компетенції міської ради. З'ясувавши обставини справи та, перевіривши їх доказами, суд встановив наступні фактичні обставини справи: 23 червня 2004 р. між Одеською міською радою в особі начальника Одеського міського управління земельних ресурсів та Особою_4 був укладений договір на дольову участь у землекористуванні. Аналогічний договір був укладений з Особою_5.

Відповідно до умов даних договорів, Одеська міська рада визначає дольову участь у користуванні, а землекористувачі здійснюють оплату за користування за адресою м. Одеса, адреса_1, відповідно до плану земельної ділянки. Доля Особи_4. була визначена за даним договором - 25611000 частки земельної ділянки, що складає 554, 13 кв. м., а доля Особи~5 - складає 2 164, 58 кв. м. В подальшому власником нежитлових приміщень першого, другого поверху й підвалу, площею 654,2 кв. м. стала позивачка Особа_3, яка вважає, що обов'язки по договору на дольову участь у землекористуванні перешли від колишнього власника до неї.

Суд, погоджується з доводами представника відповідача та третьої особи про те, що Одеська міська рада, відповідно до вимог п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. 12 Земельного Кодексу України приймає рішення щодо регулювання земельних відносин і розпорядження землями територіальної громади місця. Також, суд, погоджується з думкою даних представників, що договори на дольову участь у землекористуванні укладені з Особою_4. та Особою_5. не порушують прав та інтересів позивачки, тому що стосуються тільки прав та обов'язків сторін по договору, а саме: територіальної громади місця та землекористувача. Вищевикладене свідчить про необґрунтованість позовних вимог - Особи_3. Між тим, суд не погоджується з доводами відповідача та третьої особи на стороні відповідача, стосовно того, що договори з Особою_4., Особою_5. та Одеською міською радою були укладені на законних підставах та не суперечать вимогам «Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за дольову участь у землекористуванні в м. Одесі». Так, із п.5.3. даного положення слідує, що договір про дольову участь у землекористуванні укладається між міською радою і юридичною особою, фізичною особою - суб'єктом підприємницької діяльності. Для укладання такого договору в управління земельних ресурсів необхідно надати свідоцтво про державну реєстрацію юридичної (фізичної) особи. Як вбачається із доказів наданих суду, а саме витягів з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців, з довідок про відсутність у секторі реєстраційних справ відділу державних реєстраторів Одеського міськвиконкому реєстраційної справи, з довідки дій у Приморському районі, Особа_4. та Особа_5. не були належними суб'єктами укладання даних договорів, тобто не були фізичними особами - суб'єктами підприємницької діяльності. Суд, вважає, що на сьогоднішній час, не існує жодного нормативного акту, якій би дозволяв органу місцевої влади укладати договори на дольову участь у землекористуванні з фізичними особами, які є власниками нежитлових приміщень у багатоповерховому будинку. Суд, не заперечує, проти того, що власники нежитлових приміщень зобов'язані платити за користування земельною ділянкою на якій знаходиться будівля, але оформити це необхідно, відповідно до вимог земельного законодавства, іншим договором.