Право собственности на землю

Таким образом,  под ограниченным вещным правом следует понимать право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

1.2    Становление земельного законодательства и государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков

Реформа земельных отношений в России была  направлена на создание условий для развития частной собственности на землю и переход  к данной форме использования земли осуществлялся постепенно. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. В 1991 г. Земельным кодексом РСФСР были введены  производные  вещные права на землю – право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. Данное обстоятельство следует рассматривать как порождение переходного периода от исключительной государственной собственности к плюрализму форм собственности на землю. Однако при развитой рыночной экономики ограниченные вещные права утрачивают свое значение[44, с.23при развитой рыночной экономикеледующие пути решениятатус собственности на землю, труды российских ученых в этой области, а так].

Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 25 октября 2001года[4] и является базовым документом, регулирующим земельные отношения.  

Провозгласив основными принципами, учет  земли как основы жизни и деятельности человека, признав землю не только природным объектом, используемым в качестве средства производства, законодатель одновременно заговорил о ней как о  недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. Таким образом, ранее закрепленный в ГК РФ (ст.130, ст.552) правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов получил свое реальное развитие.

Согласно статьи 9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной  и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если, согласно ранее действующему  законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то действующим ГК РФ государственная собственность определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью    (ст. 214 ГК РФ).

ЗК РФ 2001г. устанавливает основные принципы земельного законодательства, участников и субъектов земельных отношений, дает понятия правовых титулов, на которых могут использоваться земельные участки,  регулирует основания возникновения, изменения, прекращение и ограничение права собственности и иных вещных прав на землю, права и обязанности участников земельных отношений, вопросы разграничения прав на землю, землеустройства, охраны и контроля за использованием земельных участков.

Государственное регулирование земельных отношений производится через деление земель на категории, территориальное зонирование, землеустройство, государственный земельный кадастр, контроль за использованием и охраной земель.

Уполномоченные исполнительные органы государственной власти на основании данных государственного земельного кадастра определяют целевое назначение земель как главный критерий отнесения земель к той или иной категории.  Статья 7 ЗК РФ выделяет семь категорий земель:

земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,   земли особо охраняемых территорий и объектов,  земли лесного фонда,  земли водного фонда,  земли запаса[32, с.16].

Категория земель должна указываться в актах федеральных органов исполнительной власти,  актах органов исполнительной власти субъектов федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных документах, что имеет существенное значение при предоставлении земельных участков.         

  Каждая из  категорий включает земли, служащие различным целям, которые определяют особенности их правового режима в рамках общего  правового режима земель данной категории. Разнообразие субъектов права землепользования приводит к различным правовым режимам участков в пределах земель одной категории. В этих случаях имеется смешанный правовой режим. Особенно сложным является правовой режим земель поселений, которые согласно ст.85 ЗК РФ и градостроительного законодательства подразделяются на зоны. Зоны эти фактически имеют  правовой режим, аналогичный правовому режиму соответствующих категорий земель. Например, зеленые зоны из состава пригородных зон могут иметь тройной правовой режим – земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и, местные органы самоуправления (Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов) согласно ст. 92 ЗК РФ, могут устанавливать пригородные зеленые зоны (третий режим) как вид особо охраняемых территорий. Двойной правовой режим имеют земельные участки, на которых расположены гидроэлектростанции[31, с. 17].

Существующий правовой режим  категорий земель имеет коллизионный характер и не может не вызывать затруднений при практическом применении данных норм.         

  Следует особо остановиться на  порядке перевода земель из  одной категории в другую. Согласно  п.1 ст.8 ЗК РФ отнесение земель  к категориям и перевод их  из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в:  федеральной собственности, - Правительством РФ; собственности субъектов, и земель с/х назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Федерации; муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления.          

  Территориальное зонирование по  отношению к категориям является  дополнительным способом определения  правового режима земель и осуществляется, как правило, в пределах земель поселений.          

  Статья 85 ЗК РФ предусматривает, что в состав земель поселений  могут входить земельные участки, отнесенные градостроительными  регламентами к следующим территориальным  зонам:  жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения и иным зонам[31, с.12].

Основным результатом зонирования является определение разрешенного вида использования территории. Правовыми формами зонирования являются схема зонирования (границы зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Согласно п.6 ст.56 Градостроительного кодекса РФ в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит внесению код территориальной зоны, установленный правилами застройки как нормативным актом органов местного самоуправления.         

  В настоящее время по мнению  О.И. Крассова землеустройство утрачивает признаки функции управления, поскольку землеустроительные работы проводятся преимущественно негосударственными учреждениями. Землеустройство – это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Граждане и юридические лица, осуществляющие землеустройство, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленного ими землеустроительного дела в государственный фонд данных. Межевание предполагает работы по определению границ на местности и их согласованию,  закреплению на местности местоположения границ межевыми знаками и определению их координат, составлению карты (плана) объекта землеустройства. Работы по межеванию земельных участков проводятся главным образом на землях поселений в границах установленных красных линий, при этом исключаются земли занятые транспортными и инженерными коммуникациями, территории общественного пользования[31, с.46]. К плану межевания прилагаются: акты согласования границ землепользователей, каталог координат границ, перечень сервитутов, пояснительная записка. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 2.10.2002 г. № П/327[21, с.3].         

  Особое значение при использовании  земель приобретает кадастровый  учет земельных участков. Значение  его прежде всего в том, что сведения кадастра являются государственным информационным ресурсом, это основа правового механизма равновесия интересов частного собственника земли и государственного вмешательства в эту сферу. Порядок осуществления этой функции управления регулируется ФЗ «О государственном земельном кадастре»[10], в ст.1 которого содержится определение государственного земельного кадастра как систематизированного свода документированных сведений, получаемых в результате проведения кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ, сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов.  Правовые формы земельно-кадастровой документации:  Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурный кадастровые карты. Используются каталоги координат пунктов опорной межевой сети. Кадастровое деление территории РФ осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Единицами деления являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Порядок кадастрового деления устанавливается Правительством РФ. Кадастровый номер земельного участка соответственно состоит из номера кадастрового округа, района, квартала и номера земельного участка в кадастровом квартале. Кадастровый округ включает, как правило, территорию субъекта РФ, кадастровый район – территорию административно-территориальной единицы субъекта, кадастровый квартал – небольшие населенные пункты, кварталы городской застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.  Изменение границ кадастрового деления допускается в исключительных случаях в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра России.         

  В городе Ульяновске 30 июня 2004г  были утверждены «Правила землепользования и застройки в г. Ульяновске»[27], которые являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления города, регулирующих использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов с картой правового зонирования города с видами разрешенного использования недвижимости.  

1.3 Земельный участок как объект  прав на землю.  

Субъекты прав на земельные участки

Согласно ст.130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Это влечет особый порядок регистрации прав на  них (ст.131 ГК РФ,ст.26 ЗК РФ), предусмотренный ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»[8, с.4]. Определение земельного участка как объекта земельных отношений дано в ст.6 ЗК РФ: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.[4, с.9]Установление границ на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация – в порядке ведения государственного земельного кадастра.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. По гражданскому законодательству (ст.133 ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её целевого назначения. Все остальные вещи являются делимыми. ЗК РФ (ст.6) уточняет, что земельный участок является делимым, если после раздела он образует самостоятельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в  состав земель иной категории. Земельный участок обладает свойством оборотоспособности, в ст.27 ЗК РФ приводится перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Теми или иными правами на земельные участки могут обладать граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Правовой статус указанных субъектов определяется гражданским законодательством. Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Взыскание может быть наложено и на принадлежащий гражданину земельный участок[28, с.176].

В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица различают и виды прав на землю, которыми может обладать данное юридическое лицо. Например, по ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное)  пользование могут представляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Регулирование прав на землю различных субъектов земельных отношений осуществляется не только гражданским, но и земельным законодательством, причем в некоторых случаях нормы, содержащиеся в ЗК РФ, не соответствуют ГК РФ. Согласно п.3 ст.3 ЗК РФ при регулировании землепользования земельное законодательство имеет приоритет перед гражданским. Поэтому положения ГК РФ должны применяться с учетом положений, установленных земельным законодательством.  Общей сферой правового регулирования земельного и гражданского законодательства являются вопросы права собственности на землю, иных вещных прав на земельные участки и их оборотоспособности, гражданско-правовая ответственность за нарушение земельного законодательства субъектов прав на земельный участок. В ряде статей ГК РФ имеются бланкетные нормы, определяющие сферу отношений по поводу земли нормами земельного законодательства. Земельное законодательство исходит из наличия  у субъекта права собственности не только права, но и обязанности использовать землю в соответствии с ее целевым назначением (ст.42 ЗК РФ). Ограниченность земли в пространстве предполагает применение таких принципов, как нормирование площадей земельных участков.  Экологические и социальные интересы общества вызывают потребность в государственном контроле за использованием и охраной земель. В земельных отношениях применяется не имеющая аналогов в других отраслях права процедура изъятия  земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которая осуществляется в публичных интересах. Типичная черта правового режима земель – установление ограничений на использование земель. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом,  гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования земельно-правовых отношений, и основано на обеспечении свободы имущественных прав субъектов земельных отношений, земельное законодательство отражает специфику, обусловленную особенностями земли как природного объекта с учетом прав и законных интересов лиц, использующих земельные участки.

С введением в действие нового ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ,  обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, либо приобрести  земельные участки в собственность, занятые объектами недвижимости, принадлежащими им на праве собственности. В этой ситуации важно определить, на каком праве (титуле) они могут использовать земельные участки. В связи с этим в данной работе проведен анализ норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих правоотношения в области возникновения прав на земельные участки. Выводы по исследуемой теме необходимы для решения вопросов о целесообразности использования земельных участков юридическими лицами на территории Ульяновской области на тех или иных правовых формах.

В настоящее время процесс разграничения государственной собственности на землю не завершен. Несмотря на то, что распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, (до разграничения государственной собственности на землю), осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное, для приватизированных предприятий  оформление прав на земельные участки при отсутствии утвержденных Правительством РФ перечней может повлечь за собой риск обращения к ненадлежащему собственнику земельного участка, поскольку большая часть принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества находилась до приватизации в федеральной собственности.

Например, земли промышленности  и земли поселений наряду с землями, указанными в ст.7  ЗК РФ, составляют самостоятельную категорию земель, имеющих свой правовой режим. Следует особо отметить, что ЗК РФ отнес к категории земель промышленности только земли, расположенные за чертой поселений. 

В соответствии со ст.129 ГК РФ под оборотоспособностью земельного участка понимается возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (наследование, реорганизация юридического лица). Виды объектов, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, должны быть прямо указаны в законе. Земли, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в  собственность юридических лиц, если это разрешено федеральным законом.

Земельные участки земель поселений в составе зон инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для застройки линейными объектами.