Право собственности на землю

Юридические лица права на земли, занятые протяженными объектами – сооружениями, до настоящего времени в основном не оформляли, поскольку  устанавливаются охранные зоны линий и сооружений  с особыми условиями использования земель при эксплуатации и проведения ремонтно-восстановительных работ. Таким образом, права организаций, которые являются собственниками линий и сооружений, прочно связанных с землей, защищены от действий третьих лиц  -  собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Установление охранных зон  является по сути обременением прав этих лиц, связанным с ограниченным пользованием организациями связи чужим земельным участком, что фактически может рассматриваться, по моему мнению, как сервитут, как либо ограничение прав  (ст.56 ЗК РФ).

Возможность получения земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК РФ для акционерных обществ  ограничена. Однако ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется. Вместе с тем   ст.3 вводного закона ЗК РФ требует, чтобы акционерные общества переоформили право постоянного пользования на право аренды земельных участков, либо приобрели их в собственность по своему желанию до 01 января 2008 г. Переоформление права постоянного пользования связано с заключением договора купли-продажи или аренды земельного участка. В соответствии со ст.421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, за исключением случаев, когда обязанность заключит договор предусмотрена законом.

В связи с этим понудить  к заключению соответствующих договоров можно только в судебном порядке (ст.445 ГК РФ). Право постоянного (бессрочного)  пользования земельными участками не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством.

Вместе с тем, следует отметить, что право постоянного (бессрочного) пользования, как и право аренды существенно ограничивает землепользователя в правах по сравнению с правами, предоставленными действующим законодательством, собственнику имущества. Поэтому юридическим лицам в определенных случаях целесообразно осуществлять выкуп земельных участков, находящихся под административными зданиями, производственными зданиями, сервисными центрами, принадлежащими организациям  на праве собственности и расположенными на землях поселений. Кроме того следует отметить, что оформление права аренды на земельные участки зачастую бывает нецелесообразно, поскольку оно дает лишь временный экономический эффект относительно величины финансовых затрат, необходимых на переоформление права собственности, не рассчитанный на перспективу.         

 1.4   Возникновение и прекращение прав на землю.          

 Содержание права пользования  землей

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность, либо аренду (ст.28 ЗК РФ), а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование. Предоставление осуществляется за плату, бесплатно - в случаях, предусмотренных законодательством.

Действующее законодательство предусматривает следующие основные способы возникновения прав на земельные участки:  решение органа местного самоуправления или государственного органа исполнительной власти; совершение сделок по поводу земельных участков; переход прав на недвижимость, расположенную на земельном участке.

Начальная стадия земельных отношений, регулируемых государством – предоставление земли.

В соответствии с ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»[14, с.6],  органы местного самоуправления вправе передавать земельные участки физическим  лицам из земель, находящихся в собственности соответствующего муниципального образования. Порядок такой передачи устанавливается представительным органом местного самоуправления.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной  (федеральной и субъектов Федерации) собственности, производится на основании ст.ст. 214 и 215 ГК РФ органами государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

При выборе земельного участка участвует сельская (поселковая) администрация (даже если речь идет о предоставлении земель за чертой населенного пункта), а также собственники, владельцы, пользователи, арендаторы соседних участков, представители соответствующих государственных служб и юридических лиц, заинтересованных в отводе земельного участка[35, с. 202]. При выборе участка учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр. В результате составляется акт выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и для его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, расчет убытков собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, когда речь идет об  изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, а также потерь сельскохозяйственного производства, если при этом изымаются земли сельскохозяйственного назначения.

Правила прекращения прав на земельные участки в случае их изъятия для государственных и муниципальных нужд установлены ст.ст.279-283 ГК РФ для участков, находящихся как в собственности, так и во владении и пользовании. Нормы ЗК РФ для данного случая в основном носят отсылочный характер. Основное условие, при котором допускается изъятие участка – это предварительное и равноценное возмещение стоимости собственникам и убытков обладателям иных прав.

Следует обратить внимание на то, что изъятие земельного участка осуществляется Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием. Однако само решение об изъятии может быть принято либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами власти субъектов РФ, но не муниципальными органами (ст.279 ГК РФ). В соответствии со ст.279 ГК РФ выкуп земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, допускается только с  согласия собственника, о выкупе собственник  должен быть уведомлен уполномоченным органом не позднее, чем за год. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации[35, с.183]. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником (ст.281 ГК РФ). Выкупная цена за земельный участок включает:  рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ст.66 ЗК РФ), при этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Право на проведение оценки является безусловным. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки с использованием результатов для корректировки данных бухгалтерского учета. Результаты проведения обязательной оценки могут быть обжалованы в установленном порядке.

Собственнику взамен изымаемого может быть предоставлен другой земельный участок, при этом стоимость предоставляемого вычитается из выкупной цены, но может быть и ситуация, когда стоимость предоставляемого участка окажется выше выкупной цены и собственник при желании получить указанный участок может оплатить разницу в стоимости.

Иные основания принудительного лишения собственника и других лиц, не являющихся собственниками, земельного участка регламентированы ст.ст. 278, 284-287 ГК РФ.

Согласно ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда,  для другого же имущества в 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания. Следует отметить, что в соответствии с п.2 ст.272 ГК РФ  по решению суда может быть признано право на приобретение в собственность земельного участка собственника недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Лишение права - крайняя мера, которая допускается при  безуспешности применения иных мер воздействия на нарушителя. При обнаружении факта ненадлежащего использования:  первой мерой является административное взыскание в виде  штрафа, о чем однозначно указывается в п.2 ст.54 ЗК РФ. Штраф должен быть оплачен нарушителем не позднее 15 дней, в случае неуплаты в срок штраф взыскивается в бесспорном порядке. Одновременно с наложением взыскания выносится предупреждение о допущенных нарушениях, одновременность в данном случае законна, поскольку предупреждение преследует не наказание, а устранение нарушения и содержит в обязательном порядке  конкретный срок устранения и возможные последствия неустранения – лишения права на земельный участок.

Таким образом, изъятие земельного участка представляет собой уже не административное взыскание, а форму земельно-правовой ответственности, и регулируется земельным законодательством. Даже если лицо не использовало по назначению, например для сельскохозяйственных целей, предоставленный  ему участок и он был изъят, судом оно может быть принуждено к выплате государству как собственнику суммы, которую государство могло бы получить при использовании  участка в целях сельскохозяйственного производства.

Земельный участок может быть изъят у собственника без выплаты его стоимости при ненадлежащем его использовании:   участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК РФ),  при использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если  участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель, либо ухудшению экологической обстановки     (ст.285 ГК РФ). Поскольку специальных норм в ГК РФ в отношении процедуры лишения права собственности в вышеуказанном случае  не установлено, следует ориентироваться на нормы ст.54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей. К лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого уполномоченным органом по земельному контролю, с установлением срока для устранения нарушения.

Прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации.

Следующим способом возникновения прав на земельные участки является совершение сделок купли-продажи, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также наследования. Право собственности возникает в случае его передачи в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, товариществ и кооперативов, при ипотеке действует особый порядок ипотеки земельных участков.

Отношения купли-продажи объектов недвижимости, в том числе и земельных участков,  регулируются во второй части  ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ. Договоры купли-продажи и мены являются возмездными и требуют встречного представления. Договор дарения – безвозмездный договор, договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусматривает взамен передачи в собственность обязательство другой стороны периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на содержание в иной форме. Объектом подобных договоров является конкретный земельный участок, обозначенный в государственном земельном кадастре или часть участка, если она после раздела образует самостоятельный участок. 

Возможна и общая собственность на земельный участок, которая часто встречается в составе имущества супругов, в крестьянском хозяйстве. Продавцами участков могут быть как физические, так и юридические лица. Необходимо учитывать ограничения на приобретение недвижимого имущества, установленные уставом или законом для юридических лиц. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий продаже. ГК РФ не предусматривает нотариальную форму удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Необходимая информация содержится в кадастровом плане земельного участка выполненным уполномоченным органом с указанием границ, номера участка, его местоположения. В данном случае продаваемый земельный участок выступает как индивидуально- определенная вещь и права на нее должны быть зарегистрированы. 

Цена является существенным условием договора купли-продажи участка      (ст.555 ГК РФ) и стороны самостоятельно определяют порядок оплаты, при чем закон допускает оплату в кредит, в рассрочку и предварительную оплату. В соответствии с  п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок находится в залоге у продавца до выплаты суммы полностью.  Право собственности  возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности  в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8, с. 6]. В случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода прав. Хотя в действующем законодательстве прямо не установлено требование об указании в договоре качественных характеристик земельного участка, тем не менее ст.577 ГК РФ это допускает. Указание о качестве особенно важно для продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, особенно участков для фермерских хозяйств. Качество устанавливается в кадастровой документации, где выделяются, в частности нарушенные и малопродуктивные земли, загрязненные опасными веществами. Все эти характеристики качества должны быть указаны в договоре купли-продажи. Это важно для последующего применения ст.557 ГК РФ. В соответствии с этой статьей при передаче продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора о ее качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков[35, с. 327]. В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежной суммы.

Весьма важной гарантией покупки земельного участка надлежащего качества является передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ). Приобретатель должен быть предупрежден об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.