Право собственности на землю

Второе ограничение права владения состоит в том, что нельзя владеть земельным участком, не осуществляя его хозяйственного использования. Законодатель (п.3 ст.261 ГК РФ) предоставляет собственнику земли широкие права по хозяйственному использованию земельных участков. Он может  самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке имеющиеся полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, лесные угодья и водные объекты, возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения, проводить иные мелиоративные работы.

Действующее законодательство (ст.260 ГК РФ) предоставляет собственникам земельных участков – гражданам и юридическим лицам –  право продавать земельные участки, передавать по наследству, дарить, отдавать в залог или аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. По воле собственника право собственности может быть прекращено в результате добровольного отказа от него (ст.43 ЗК РФ). Случаи принудительного изъятия следующие: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237ГК РФ), реквизиция (ст.242 ГК РФ), конфискация (ст.243 ГК РФ), приобретение прав на участок в случае невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке (ст.272 ГК РФ). В статье 129 ГК РФ устанавливается, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, лишение имущества возможно только по решению суда, а отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд -  только на основе предварительного равноценного возмещения. Эти нормы полностью распространяются и на право частной собственности на землю.

Если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст.260 ГК РФ весь участок, либо его часть может быть объектом купли- продажи[55, с.4].

Собственник земельного участка в соответствии со ст.263 ГК РФ вправе возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на созданное им для себя здание или сооружение.

Значительным шагом вперед в урегулировании режима использования земельных участков и прочно связанных  с ними строений как единого комплекса является установления принципа изложенного  в п.4 ст.35 ЗК РФ одновременного отчуждения земельного участка и находящегося на нем строения, принадлежащих одному лицу; за исключением случаев, когда часть земельного участка не может быть при этом выделена в натуре, либо строение расположено на участке, изъятом из оборота.

Не подлежит выкупу земельный участок, находящийся в государственной собственности, с расположенным на нем зданием, значительно превышающий по размеру участок под зданием (право собственности на здание зарегистрировано). Данное обстоятельство подтверждается Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2003г. дело №А43-3420/03-9-186[49, с.2]

Гражданское и земельное законодательство по-разному подходят к регулированию отношений по поводу перехода прав на земельный участок. ГК РФ предоставляет возможность продавцу – собственнику участка в договоре продажи недвижимости предусмотреть вид права на соответствующую часть земельного участка. При этом нормы ЗК РФ должны иметь приоритет и в ГК РФ должны быть внесены изменения. Это подтверждается следующими нормами: п.3  ст.129  ГК РФ содержит положение о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению, по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным природоресурсным законодательством, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В информационном письме ВАС РФ №61 от 27.02.2001г.[50] при обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства в п.2 и п.5 соответственно указывается, что «отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка», и «неперезаключение договора аренды земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие».

2.3  Выкуп земельных участков

Учитывая, что в акционерных обществах основная масса земельных участков находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования, важным моментом при рассмотрении данного вопроса является наличие требования ст.3 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г об обязательном переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, либо приобретению в собственность при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на данных земельных участках по выбору покупателей зданий, строений и сооружений, а так же переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2008 года на право аренды, либо приобретения их в собственность.

В Ульяновской области полностью имеется нормативная база, необходимая для оформления процесса выкупа земельных участков, расположенных на ее территории.  

При продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий на территории Ульяновской области стоимость таких земельных участков определяется в соответствии со  следующими нормативными документами:

- ФЗ №137 от 25.10.2001г «О введение  в действие Земельного кодекса РФ». В ст.2 данного закона указано «субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек от 5 до 17- кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка»;

-   Законом Ульяновской области № 059-30 от 17.11.2003г. (ст.10): при продаже земельных участков в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается цена: в г. Ульяновске в размере 5-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади, в других городах и поселениях, а также за пределами черты поселений в размере 3-кратного размера ставки земельного налога». Приватизация (предоставление в собственность) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на территории Ульяновской области через 49 лет со дня вступления в силу настоящего закона;

- Закон Ульяновской области «О  плате за землю на территории  Ульяновской области» №014-ЗО от 29.04.2000 г.( с изменениями от 20.11.2003 г.) содержит  средние ставки земельного налога за один кв.м городских (поселковых)  земель в зависимости от численности населения и статуса городов области (г. Ульяновск–15,05 руб., г. Димитровград - 10,65 руб., г.г. Инза, Барыш - 4,0 руб., все рабочие поселки -  2,57 руб.). В ст.7 указано, что средние ставки дифференцируются  по местоположению и зонам градостроительной ценности территории представительными органами местного самоуправления. Границы зон определяются в соответствии с  экономической оценкой территории и генеральным планом города(поселка);

- Постановлением Ульяновской Городской  Думы №258 от 16.07.2003г  на 2003 год  не были  установлены дифференцированные ставки земельного налога в зависимости от месторасположения земельного участка в г. Ульяновске. Решением Городской Думы №140 от 19.11.2003г с 01.01.2004 г. на основании материалов государственной кадастровой оценки земель установлены коэффициенты дифференцирования средней ставки земельного налога по 43 территориально-экономическим зонам г. Ульяновска от 10,5 руб. до 21 руб. за 1 кв.м.        

  В 2006 году в связи с введением  в действие 31 главы Налогового  кодекса РФ (далее НК РФ) изменился  порядок расчета земельного налога. Земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований. Объектом налогообложения признается земельный участок, расположенный в пределах муниципального образования. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в соответствии со ст.390 НК РФ определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

На территории Ульяновской области была проведена государственная кадастровая оценка земель поселений Ульяновской области, которая была утверждена Постановлением Главы администрации Ульяновской области от 8.01.2004 г.  №1. Таблицы, содержащие кадастровую стоимость земель, опубликованы в газете «Ульяновск сегодня». Стоимость одного квадратного метра земли в определенном кадастровом квартале дифференцирована по 14 группам видов использования. Например в городе Ульяновске самая дорогая земля  - 4998 руб./кв.м в центре города под объектами торговли. Под промышленными объектами та же стоимость составила 3196 руб./кв.м, под домами многоэтажной застройки – 1020 руб./кв.м, индивидуальной – 170 руб./кв.м.        

  Таким образом,  в 2006 году выкуп земельных участков в г. Ульяновске регулируется вышеуказанным Постановлением Главы администрации Ульяновской области, Решением городской Думы от 13.07.2005г №135 «О земельном налоге на территории муниципального образования «город Ульяновск» и законом Ульяновской области «О регулировании земельных отношений на территории Ульяновской области» от 17.11.2003г № 059-ЗО.

При сравнении расходов при оплате земельного налога, аренде и расходов на выкуп земельных участков на территории Ульяновской области и города Ульяновска, можно сделать следующий вывод.  В настоящее время отсутствует государственное регулирование арендных ставок. Если в городе Ульяновске арендные ставки сравнимы с земельным налогом, в области арендные ставки значительно превышают, как правило, в несколько раз ставку земельного налога.  Поэтому, прежде всего  на землях области, целесообразно сохранить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками до 2008г. Там же, где права на все строения, расположенные на земельном участке подтверждены государственной регистрацией, возможен выкуп. Однако, в городе Ульяновске цены на землю  довольно высокие, при снижении коэффициентов (с 17 до 12) законом Ульяновской области ставки земельного налога решением Ульяновской Городской Думы были увеличены, в итоге расходы по выкупу  земельных участков как в 2005 году, так и в 2006 году возросли.

Глава 3  Характеристика вещных прав на землю.

Аренда земельных участков

Все титулы лиц – несобственников земельных участков подразделяются на два основных вида:  вещные права и обязательственные права. Вещными правами являются право пожизненно наследуемого владения земельным участком (ст.ст.21ЗК РФ, ст.216,265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участков (ст.ст.20 ЗК РФ, ст.216, 264 ГК РФ) и сервитут (ст.ст.23 ЗК РФ, ст.ст.216,274 ГК РФ). Обязательственный характер имеют права, возникающие в результате совершения договоров (сделок), к ним относится договор аренды земельного участка (ст.22 ЗК РФ). 

Особым видом, по мнению О.И. Крассова, является право общего пользования землей[31, с.39]. Ранее в законодательстве это право было закреплено в ст.71 ЗК РСФСР, который предусматривал в качестве вида земель населенных пунктов - земли общего пользования. Позднее ст.262 ГК РФ, установила правило, что граждане имеют право свободно находится на незакрытых для общего доступа участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Указанные положения применяются в отношении земель, которые находятся как в частной, так и в публичной собственности. В п.8 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», указано, что отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, дороги, проезды, набережные, парки, бульвары, скверы, водоемы) и предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах.

Ограничительные вещные права на землю являются одним из важнейших институтов гражданского права. Исследования в этой области велись еще древнеримскими юристами, не прекращались они и в дореволюционной России. Не меньшего внимания заслуживает эта проблематика и в современной науке гражданского права.

Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым – объектами имущественного (гражданского) оборота, потребовало возрождения  и развития  гражданско-правового механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограниченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании, указанный механизм не может ограничиться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию, вещного права – права собственности, а должен включать и различные ограничительные вещные права. Об этом убедительно свидетельствует  как мировой, так и отечественный опыт.

Анализируя  институт ограничительных вещных прав в римском частном, русском дореволюционном,  советском  и современном российском праве можно обозначить следующие основные моменты:

- появление в системе современного российского права института сервитутов, пожизненного наследуемого владения  и постоянного (бессрочного) пользования землей отражает общемировую тенденцию  все большего ограничения права собственности на землю не только в общественных, но и в частных интересах;

- предусмотренные новейшим российским  законодательством частные сервитуты  ведут свое происхождение от  римских, обладая в месте с  тем существенными отличиями: возможностью  принудительного установления по  иску заинтересованного лица и возмездным характером пользования сервитуария служащим участком;