Право собственности на землю

Согласно требованиям, установленным ст.607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве на них. В случае, когда земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым их них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Данное положение подтверждается судебной практикой ВАС РФ[48, с.2].

Арендодателем может быть только собственник (п.2 ст.22 ЗК РФ). В этом случае нормы ГК и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие ЗК, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не должны применяться. Однако в соответствии со ст.608 ГК арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, согласно п.10 ст.22 ЗК РФ в некоторых случаях такие договоры могут заключать лица, не являющиеся собственниками. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передавать эти участки в аренду на срок до достижения совершеннолетия. Арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, т.к. сдача имущества в аренду согласно ст.613 ГК РФ не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Арендатором  может быть любое физическое и юридическое лицо. Особые правила установлены для иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства.

Содержание прав и обязанностей арендаторов земельных участков, закрепленных в ст.41 и 42 ЗК РФ, в целом аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей.

Законодательством установлены особенности заключения договора аренды земельного участка, расположенного в пределах черты поселения. Действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002г №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», данная форма наиболее активно используется в г. Москве. Начальная цена должна определяться исходя их кадастровой стоимости земли, площади, благоустройства, престижности, предполагаемой цели использования.

Существенные условия договора аренды заключаются в следующем. Объектом договора аренды может быть только такой участок, по которому достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче:  категория земель, кадастровый номер, местоположение, площадь, разрешенное использование. Земельный участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка.

Право аренды возникает только на основании договора, заключенного во исполнение акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду. Недостаточно наличие одного из условий, а именно акта органа местного самоуправления, что подтверждается судебной практикой по иску АООТ «Роспечать» к Администрации (Мэрии) г. Ульяновска о признании права аренды спорных земельных участков под газетными киосками[54, с.2].

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если одной из сторон является юридическое лицо – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений  РФ от 2.09.2002г №3070-р.  По общему правилу (ст.ст.164,609 ГК РФ) договор аренды подлежит государственной регистрации.

Не подлежат государственной регистрации договора аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Срок договора устанавливается по соглашению сторон. Если в договоре срок неопределен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Причем, законодатель придает особое значение сроку договора, срок договора влияет на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и на возможность его досрочного расторжения. Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, отдать права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества в пределах срока договора с уведомлением собственника,  передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора с уведомлением собственника. Если земельный участок, взят в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, то арендатор имеет такие права при аренде на срок более 5 лет. Досрочное расторжение по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Самостоятельной разновидностью договора аренды является краткосрочная аренда на срок не более чем год для проведения изыскательских работ, либо для государственных или муниципальных нужд. Это новый подход к регулированию такого рода отношений[32, с.223].

По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право  на заключение нового договора аренды (п.3 ст.22 ЗК РФ). Следует отметить, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. Исключения составляют случаи, предусмотренные в ст.ст.35.36,п.2 ст.46 ЗК РФ, т.е. преимущественное право, имеет собственник здания и, если право аренды прекращено по инициативе арендодателя, в установленном в ЗК РФ случаях.

В ст. 624 ГК РФ предусматривается возможность заключения договора аренды с условием выкупа, тогда как новый Земельный кодекс РФ не содержит такой возможности. 

Далее рассмотрим платность использования  земельных участков на основании договора аренды.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является его существенным условием (п.3 ст.65 ЗК РФ).  Договор считается не заключенным, если сторонами не определено условие о размере арендной платы. ГК РФ, в отличие от ЗКРФ не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, если размер не определен договором, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде при сравнимых обстоятельствах.

С учетом положений п.2п ст.607 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ. На арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату. Особенностями правового режима земель поселений определяется механизм определения арендной платы за земли поселений. За основу определения суммы арендной платы в поселениях берется базовая ставка арендной платы либо ставка земельного налога для соответствующей экономической зоны (определяют органы государственной власти и местного самоуправления), которая увеличивается на коэффициент в зависимости от категории арендаторов, объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, градостроительной ценности территории, престижности месторасположения, разрешенного использования.

Могут устанавливаться подзоны повышенной градостроительной ценности, например, в Москве к ним отнесены Кремль, Китай-город, Воробъевы горы, МГУ, Сити, Филевский парк (Положение о порядке определения арендной платы за земли в г. Москве утвержденной распоряжением мэра от 25.09.1998г №98-РМ                        (в ред. 12.02.2002г)[32, с.3]. При определении размера арендной платы принимаются во внимание тип и ценность прилегающих к земельному участку объектов недвижимости, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, условия инженерной и транспортной доступности.

При наличии права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство инвестором, переход права владения строением на инвестора влечет за собой право пользования земельным участком, на котором расположено строение. Данное положение подтверждается определением судебной коллегии  по гражданским делам ВС РФ от 15.07.2003г, в котором обязанность перезаключить договор аренды спорного земельного участка с инвестором возложена на администрацию города[52, с.2].

Неделимый земельный участок не может быть передан в аренду одному из собственников строения, что подтверждается Постановлением ФАС Поволжского округа №А72-577/05-23/79 от 24.10.2005г.

В Постановлении  ФАС Поволжского округа №А06-762/02-15/05 от 12.01.2006г отражено, что после разграничения государственной собственности на землю: на федеральную, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, плательщики арендной платы перечисляют платежи на счета органов федерального казначейства для последующего зачисления их в доходы соответствующих бюджетов, в зависимости от установленного права собственности на земельные участки. Прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов (арендной платы) от сдачи имущества в аренду, что также подтверждается Информационным письмом ВАС РФ от 11.01.2002г № 66.

Заключение

В результате проведенного анализа действующего законодательства, правового положения предоставленных земельных участков и судебной практики, можно сделать следующие выводы.

Земля в России может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Преимущества частной собственности на землю (граждан и юридических лиц) и важность её защиты признаны после длительного времени враждебного к ней отношения.

В рамках административной реформы каждый уровень власти наделяется полномочиями и имуществом, в том числе землей для выполнения этих полномочий. Операции с землей тормозятся её неразделенностью между уровнями власти. Предполагается, что после разграничения государственной собственности на землю, в соответствии с ФЗ от 17.07.2001г №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»  доля частной собственности за 10-15 лет может увеличиться в 2 – 3 раза [36, с.3].

Следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - принадлежностью (или улучшением) при рассмотрении вопроса единого объекта недвижимости. Юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания не может быть разорвана, они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.

Необходимо ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю, применяя упрощенную схему разграничения (аналогично землям обороны). Это позволит заключать договор по продаже земельного участка с надлежащим собственником. Кроме того, при выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, который имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, должен быть достигнут баланс интересов государства, местного самоуправления и собственника здания. Должны быть учтены территориальные особенности населенных пунктов, тип собственника строений, введены рассрочки платежей (что позволит избежать единовременного изъятия денежных средств у предприятий), установлены границы корректировки субъектом РФ базовой ставки в зависимости от особенностей земельного рынка данного субъекта РФ.

Ограничить зависимость арендной платы от произвольного усмотрения органов исполнительной власти на местах через регулирование арендной ставки федеральным законом.

Проанализировав действующее законодательство, можно сделать вывод, что государственное регулирование земельных отношений проявляется по многим направлениям: планирование использования земель (генеральная и региональные схемы, комплексные программы природопользования, схемы районной планировки и застройки, генпланы городов и поселков), порядок предоставления и изъятия земель и землеустройство, создание фонда земель для проведения земельной реформы, ведение государственного земельного кадастра и мониторинга земель, меры охраны и улучшения природных качеств земель, государственный контроль, установление административного порядка разрешения земельных споров, если законодательство субъектов РФ помимо судебного порядка допускает и административное регулирование, государственная регистрация прав на землю, лицензирование.

Противоречия в законодательном регулировании правовых форм использования земель, рассмотренные в представленной работе являются  отражением объективно существующей реальности.

При написании работы были выявлены следующие проблемы.

Закон устанавливает практически абсолютную свободу собственника распоряжаться своим земельным участком [41, с.9], при этом нарушаются права и гарантии интересов будущих владельцев природных объектов.

Было бы целесообразно пересмотреть вопрос упрощения процедуры оформления прав граждан и юридических лиц на земельные участки, так как требуется значительное время для оформления  землеустроительной документации.

Существующие противоречия между нормами различных актов, регулирующих одни и те же отношения следует устранить. Прежде всего это касается: распоряжения земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении (ст.267 ГК РФ); оснований приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ); распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном пользовании (ст.270 ГК РФ); прав на недвижимость при продаже земельного участка ст.553 ГК РФ); права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (ст.652 ГК РФ); сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже (ст.653 ГК РФ).

Не в полной мере учтены налоговые ставки на разную категорию земельных участков. Недвижимость приходится продавать, если налог велик, а земельные наделы используется неэффективно и не приносят прибыли. 

При написании работы намечены следующие пути решения, указанных проблем:

- создание условий и завершение  процесса переоформления прав  постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками на право  собственности или аренды;