Инвестиции в недвижимость

 

Юридическая концепция  недвижимости - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством. Недвижимость - объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.) с многообразием комбинаций вещных прав, удовлетворяющий реальные или потенциальные потребности.

3. Организационно-правовые особенности недвижимости:

• Сделки с объектами недвижимости  - это движение капитала
• Жесткое регламентирование государством
• Необходимость профессионального менеджмента
• Раздельность (делимость) прав на недвижимость.
• Особенности налогообложения объектов недвижимости

Недвижимое имущество  — наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем обычно возрастает.

Недвижимость  имеет и социальную роль, которая состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Классификация недвижимости приведена  в приложении 2.  

Наиболее важными  для инвестора  являются  инвестиционные характеристики недвижимости:

• Относительная стабильность потока доходов.
• Зависимость  от эффективности инвестиционного менеджмента
• Высокая зависимость от изменения характеристик внешней среды
• Антиинфляционная устойчивость
• Повышенный уровень риска
• Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы.

 
 

1.4.Особенности  рынка недвижимости 

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного  рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала и систему экономических отношений.

Основные особенности  рынка недвижимости:

• рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;
• финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;
• информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;
• недвижимость практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;
• операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками

 

Развитие рынка  недвижимости в основном зависит от факторов:

• экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);
• финансовые возможности покупателей недвижимости,  наличия рабочих мест и структуры занятости;
• взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой  региона.

     В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Но большинство коммерческих организаций имеет ограниченную величину свободных финансовых ресурсов, доступных для инвестирования. Поэтому всегда актуальна задача оптимизации инвестиционного портфеля. Чтобы из всего многообразия возможных направлений вложения средств выбрать наиболее эффективные с точки зрения инвестиционных целей, необходимо обстоятельно их проанализировать. 
 

1.5.Принятие  инвестиционных решений.  Критерии, правила 

Для выбора проекта  из множества альтернативных обычно используют следующие критерии принятия инвестиционных решений:

1. критерии, позволяющие оценить реальность проекта:

• нормативные критерии (правовые) т.е. нормы национального, международного права, требования стандартов, конвенций, патентоспособности и др.;

• ресурсные критерии (научно-технические, технологические, производственные критерии, объем и источники финансовых ресурсов).

2. количественные критерии, позволяющие оценить целесообразность реализации проекта.

• Соответствие  цели проекта на длительную перспективу целям развития деловой среды;
• Риски и финансовые последствия (ведут ли они к увеличению инвестиционных издержек или снижению ожидаемого объема производства, цены или продаж);
• Степень устойчивости проекта;
• Вероятность проектирования сценария и состояние деловой среды.

3. финансово-экономические критерии, позволяющие выбрать наиболее целесообразные проекты (критерии приемлемости).

• стоимость проекта;
• чистая текущая стоимость;
• прибыль;
• рентабельность;
• внутренняя норма прибыли;
• период окупаемости;
• чувствительность прибыли к сроку планирования, к изменениям в деловой среде, к ошибке в оценке данных.

Таким образом, в практике инвестиционного менеджмента сложились некоторые общепринятые правила принятия инвестиционных решений:

1. Инвестировать денежные средства в производство или ценные бумаги имеет смысл только, если можно получить чистую прибыль выше, чем от хранения денег в банке;

Инвестировать средства имеет смысл, только если,  рентабельности инвестиции превышают темпы роста инфляции;

Инвестировать имеет смысл только в наиболее рентабельные с учетом дисконтирования проекты. 

Таким образом, решение об инвестировании в проект принимается, если он удовлетворяет следующим критериям:

• дешевизна проекта;
• минимизация риска инфляционных потерь;
• краткость срока окупаемости;
• стабильность или концентрация поступлений;
• высокая рентабельность как таковая и после дисконтирования;
• отсутствие более выгодных альтернатив.

    На  практике наиболее важным критерием  выступает – соответствие стратегии фирмы.

        

1.6. Понятие инвестиционного проекта. Состав проекта строительства 

Инвестиционный  проект (investment project)  – это совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов.

        Большинство проектов, предусматривающие реальные инвестиции, неделимы, и нетиражируемы. Изменение масштабов инвестиций не приводит к пропорциональному увеличению затрат и результатов, оно должно рассматриваться как самостоятельный новый проект и требует разработки самостоятельных проектных материалов.

По признаку взаимозависимости выделяют два вида инвестиционных проектов: альтернативные (взаимоисключающие) - принятие одного из них означает невозможность принятия другого и  независимые - принятие одного из них не влияет на решение о принятии другого 

Состав  проектов по строительству объектов жилищно - гражданского назначения, согласно Положению о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве (2)  должен включать: 
- исходные материалы для проектирования; 
- общая пояснительная записка; 
- генеральный план и транспорт; 
- архитектурно - строительные решения; 
- решения по инженерному оборудованию и системам; 
- инженерные сети; 
- охрана окружающей среды и санитарно - гигиенические требования; 
- энергоэффективность; 
- инженерно - технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций; 
- основные решения по обеспечению условий жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения; 
- архитектурное освещение (при необходимости); 
- технологические решения (при необходимости); 
- организация строительства; 
- сводный сметный расчет стоимости строительства; 
- обоснование эффективности инвестиций (при необходимости).

Содержание  разделов проекта  приведены в приложении 3.

Перечень  правовых актов Российской Федерации и города Москвы, применяемых в предпроектной и проектной подготовке строительства на территории Москвы приведен в приложении 4. 
 

                  
 

                      Раздел 2. Оценка эффективности ИП

                 2.1. Понятие эффективности инвестиций, ИП 

Несмотря на широкие возможности  рыночной  экономики,  большинство коммерческих организаций имеет ограниченную величину свободных финансовых ресурсов, доступных для инвестирования. Чтобы из всего многообразия возможных направлений вложения средств выбрать  наиболее эффективные с точки зрения инвестиционных целей, необходимо обстоятельно их проанализировать.

Для изложения  алгоритма выбора наиболее эффективных инвестиционных проектов рассмотрим понятие экономической эффективности – базовой категории теории и практики принятия управленческих решений об инвестировании:

Экономический эффект - абсолютная величина экономического результата, характеризуется абсолютными  показателями (объем продаж, прибыль, сальдо денежного потока и т.д.)

Экономическая эффективность -  синтетическая категория, выражает отношение экономического эффекта к необходимым для его получения затратам. Характеризуется относительными показателями (уровень рентабельности, доход на единицу вложенного капитала)

Эффективность инвестиционного  проекта - категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников. Определяется для оценки потенциальной целесообразности реализации проекта и определения целесообразности (эффективности) участия в проекте всех его участников.

В условиях рыночной экономики критерием для определения  экономической эффективности инвестиций может выступать только прибыль.

В широком смысле инвестиции признаются эффективными, если поток, генерируемый проектом  достаточен для возврата исходной суммы капитальных вложений и обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал. 
 
 
 
 

2.2. Нормативное регулирование  оценки эффективности 

При всем многообразии ИП для обеспечения их сопоставимости   используется единая методология для оценки их эффективности.

В РФ оценка эффективности  инвестиций регулируется следующими нормативными документами:

1) Федеральным  законом «Об инвестиционной деятельности  в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ.

2) Методическими  рекомендациями по оценке эффективности  инвестиционных проектов, утвержденными  Министерством экономики РФ, Министерством  финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 г. № ВК 477.

3) Положением  об оценке эффективности инвестиционных  проектов при размещении на  конкурсной основе централизованных  инвестиционных ресурсов бюджета  развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 22.11.1997г. №1470. 
 

2.3. Принципы оценки  эффективности инвестиционных проектов 

    Несмотря  на многообразие инвестиционных проектов и условий их реализации, оценка их эффективности должна проводиться единообразно, на основе единых обоснованных принципов. Это:

1. Соответствие заложенных в проекте решений (технических, организационных, финансовых и др.) целям и экономическим интересам инвесторов.

• обоснование нормы дохода, приемлемой для инвестора;
• определение способов включения требований инвесторов в показатели эффективности
• установление способов обобщенной оценки разнообразных решений, предусмотренных проектом

2.Ориентация  на критерий определения экономической  эффективности - чистую прибыль  (при определении эффективности с позиции собственников (акционеров) или валовую прибыль (при определении с позиции общества)

3. Проведение  экономических расчетов для всего  жизненного цикла - расчетного  периода проекта, включая прединвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную фазы.

4. Моделирование  потоков реальных денежных средств  (по методологии кэш-флоу)

5. Формирование  всех видов потоков реальных  денежных средств  в соответствии с требованиями организационно-экономического механизма Российской Федерации. 
6. Обеспечение оптимального согласования потоков реальных денежных средств в финансово-инвестиционном бюджете и в прогнозном (расчетном) балансе.