Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка

Основная расчетная формула затратного подхода:

              Сзп = Сз + Снс – Ин,                                                                 (3.10)

где     Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. руб.;

Сз – стоимость земельного участка, тыс. руб.;

Снс – стоимость нового строительства здания, тыс. руб.;

Ин – накопленный зданием износ, тыс. руб.; 

Таким образом, при применении затратного подхода к оценке недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка применим метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, то есть таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.12.

В данной дипломной работе будем оперировать ценой за единицу площади, то есть единицей сравнения будет цена 1тыс.м2.

Таблица 3.12

Данные о продажах земельных участков

* Сделка между партнерами по бизнесу.

Размер  величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, был определен по результатам исследования рынка:

           Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

           Кредиты представляются под 15%;

           Условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

           За 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на8 %;

           Разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. и отд. – 30%;

           Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% – 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% – 5%;

           Разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.

Для вывода о стоимости земельного участка проведено согласование полученных скорректированных цен. Суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей: 

1.Среднего арифметического значения скорректированных цен:

(339,7+413,3+467,2+619,2+337,4)/6=362,8 тыс.руб/ тыс.м2

2. Модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.

Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающееся: 339,7; 413,3; 467,2; 619,2; 337,4

Примем модальное значение равным  467,2 тыс.руб./ тыс.м2

3.Медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя – четное количество значений):

337,4; 339,7; 413,3; 467,2; 619,2

Примем медианное значение равным 413,3 тыс.руб./ тыс.м2.

4. Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

    Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является участок 1, принимаем его цену равную 339,7тыс. руб./ тыс.м2.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

Сз = (362,8  + 467,2  + 413,3  + 339,7)/4 = 395,75 тыс руб./ тыс.м2.

Стоимость всего земельного участка равна:

Сз = 395,75  х 334,6 = 132417,95 тыс. руб.

Следующий этап затратного подхода – определение восстановительной стоимости недвижимости. Применим один из методов оценки стоимости нового строительства – метод количественного анализа (сметный метод). Согласно разработанному в дипломном проекте (приложение …) сводному сметному расчету, стоимость нового строительства в ценах на 01.04.2012 г. составила Снс = 540881,091 тыс руб.

Так как оцениваемый объект является объектом нового строительства, то общая величина износа принимается равной нулю.

Таким образом, используя формулу (1), находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 132417,95 + 540881,091  – 0 = 673299,04 тыс. руб.

3.5.2 Оценка по доходному подходу

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести  использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

Сдп = ЧОД / R,                                                                  (3.11)

где   Сдп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

R – коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от продажи коттеджей, т.е. ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и отсутствия продаж.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора оплаты производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть коттеджей пустует.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.13.

Таблица  3.13

                         Отчет о доходах и расходах

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

           ставки доходности на капитал;

           нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода использован метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 30 лет, поскольку наше здание имеет назначение для жилья, а в этой сфере редко происходят различного рода изменения, влияющие на привлекательность объекта недвижимости.

Таким образом, норма возврата капитала равна 100/30 = 3,3%. Величина ставки доходности равна 12,88 (коэффициент «к» после мероприятий по снижению рисков)

Теперь вычислим коэффициент капитализации:

R= 3,3 +12,88= 16,18

Теперь, используя формулу (3.11), рассчитаем  стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

Сдп = 163980,220/ 0,1618 = 1013474,8 тыс.руб.

3.5.3 Оценка проекта по сравнительному подходу

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод парных продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие: 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;