Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка

Поправки на состояние объекта определяются 10% между хорошим и удовлетворительным.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда: если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%;

-если объект лучше аналога на 10%, то цена аналога должна увеличиться на 10%;

-если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%;

-если объект хуже аналога на 10%, то цена аналога должна уменьшиться на 10%;

-если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться;

-если аналог лучше оцениваемого объекта на 10%, то цена аналога должна уменьшиться ;

-если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться;

-если аналог хуже оцениваемого объекта на 10%, то цена аналога должна увеличиться;

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.14.

Таблица 3.14

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей:

1.                       Среднего арифметического значения скорректированных цен: (88057,5+ 93124,95+ 83380+ 73782+ 90468,5)/5 = 85762,6 руб.

2.                       Модального значения. В качестве модального значения примем 90468,5 руб.

3.                       3.Медианного значения: 73782; 83380; 88057,5; 90468,5; 93124,95.Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 88057,5 руб.

4.                       Cкорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Самым похожим в данном случае является объект-аналог 5, его скорректированная цена – 90468,5 руб.

Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:

(85762,6 + 90468,5 + 88057,5+ 90468,5) / 4 = 88689,275 руб./кв.метр

Площадь жилой застройки  по проекту составляет 11897,2 кв.метра.

Стоимость проекта будет равна:

88689,275*11897,2 =1055154,042 тыс.рублей

3.5.4 Определение результирующего значения рыночной стоимости

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми подходами: затратным, сравнительным и доходным, приступим к следующему этапу процесса оценки, который заключается  в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес     (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации). Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

-затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 15%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости приводит к превышению цен продаж над восстановительными издержками;

-анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 60%;

-оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны,  поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 35%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 3.15.

                                                                                                            Таблица 3.15

Расчет рыночной стоимости коттеджного поселка

Рыночная стоимость = 673299,04  х 0,15 + 1055154,042х 0,60 + 1013474,8х 0,25 =987 455,981 тыс.рублей

Таким образом, основной целью данного дипломного проекта является проведение расчетов по определению стоимости коттеджного поселка. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 33,46 Га (включая земельный участок), составляет 987 455,981 тыс.рублей.

Одна из основных задач данного дипломного проекта - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков окупаемости капитальных вложений. Прежде чем вкладывать деньги в любой проект, крайне необходимо оценить его осуществимость, эффективность и финансовую реализуемость. С этой целью была проведена экономическая экспертиза проекта. Суть инвестиционного проекта – строительство коттеджного поселка «Чистые пруды». Затраты на осуществление проекта составляют 540881,091 тыс.руб., при собственных вложениях 299708,368 тыс.рублей, инвестиции дольщиков средства 241 172,722 тыс. рублей.

Для понимания финансовой привлекательности проекта был проведен финансовый анализ в рамках метода чистых дисконтированных денежных потоков. При этом учитывались возможные риски по проекту, перспектив и тенденций. Построение денежного потока осуществлялось на основе международных подходов.

Полученная в конечном итоге система показателей экономической эффективности показала, что проект эффективен и целесообразен: Окупаемость проекта достигается через 7,4 года, внутренняя норма доходности- 27,5%, индекс рентабельности-2,19%, чистая текущая стоимость проекта - 518829,866 тыс.рублей.

Существует несколько моделей организации управления коттеджным поселком, среди которых наиболее распространены следующие:

1.                     Управление коттеджным поселком Управляющей компанией

Данная модель управления коттеджным поселком применяется лицами, которые после застройки и(или) продажи дачных земельных участков заинтересованы в сохранении «контроля» над застроенным коттеджным поселком и получении дальнейшей прибыли от его эксплуатации. Прибыль может быть получена за счет платежей собственников дачных участков за благоустройство территории (охрана, уборки и т.п.), а также за счет коммунальных платежей.

С точки зрения экономической выгоды, наиболее целесообразно, чтобы и земельный(е) участок(ки) общего пользования и созданные инженерно-технические сети (электричество, газопровод, водоснабжение, водоотведение) принадлежали Управляющей компании. В данном случае эксплуатация дачного дома, по сути, невозможна без договора с ней. Нередко требуется передача прав на такие объекты Управляющей компании. Мероприятия по передаче прав зависят от множества факторов, порядок их осуществления должен разрабатываться применительно к конкретной ситуации.

Менее привлекательна с точки зрения получения материальной выгоды ситуация, когда Управляющая компания не является собственником земель общего пользования и инженерно-технических сетей. В данном случае Управляющая компания является лишь организационным центром жителей поселка в управлении им. Вознаграждение Управляющей компании за осуществление подобного рода деятельности меньше по сравнению с платежами, получаемыми в случае, описанном выше.

Оформление отношений с Управляющей компанией не является универсальным и требует детальной проработки в каждом конкретном случае.