Анализ деятельности риелторской фирмы

Вопрос о выборе источника  информации о состоянии рынка  недвижимости во многом зависит от структуры органов государственной власти в том или иной регионе, наличии специализированных организаций, занимающихся сбором и обработкой информации о рынке недвижимости.

На основе собранной  информации проводится ее обобщение, позволяющее выявить тенденции в развитии рынка.

Существенное значение при обработке полученной информации имеет соблюдение правила обобщения  однородной информации, точное определение  ее вида:

- правильный выбор единицы сравнения - цена или арендная плата в расчете на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий и на квадратный метр общей или полезной площади для коммерческий зданий и помещений существенно отличаются друг от друга;

- последовательное  соблюдение границ избранного  сегмента и пределов действительности  полученных результатов - данные об уровне цен по рынку квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут использоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты исследования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе;

- точное определение вида показателя, который используется в ходе исследования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются друг от друга), его структуры (цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.д.).

Результатом первого  этапа анализа является систематизированная  информация, показывающая динамику активности на рынке в целом и по его отдельным сегментам.

На основании сбора  и обобщения данных, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости, можно сделать целый ряд выводов, помогающих предпринимателю в организации своей деятельности.

Следующим шагом в  исследовании рынка является определение  меры происходящих на рынке изменений, их количественная оценка. Одним из широко используемых для этого в процессе общего анализа рынка приемов является выведение индексов, характеризующих динамику тех или иных показателей, отражающих состояние рынка.

Индекс - это отношение какого-либо показателя отчетного периода (например, цены) к аналогичному показателю базового периода. Индексный метод позволяет оценить динамику того или иного показателя, и его применение может быть весьма полезным. В любом случае, необходимо соблюдать грамотное применение индексов. Например, рост цен на первичном рынке жилья может быть следствием целого ряда обстоятельств: роста спроса, роста строительных издержек, изменения структуры строящегося жилья по видам применяемых материалов и пр. Сам по себе индекс прироста цены не сможет показать, что же все-таки повлияло на ту или иную ее динамику.

Не менее существенно  и то, на основании какого массива  данных Делаются те или иные выводы. Используемая при выведении индексов информация должна быть репрезентативной как в количественном, так и в качественном составе.

Следующим этапом в исследования рынка, позволяющим перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Сегментация рынка - это выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов. Именно в таком виде она важна для формирования на рынке. Выделение сегментов позволяет фокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе фирмой рыночной ниши), либо конкурентоспособность объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости).

На рынке недвижимости сегментация может быть проведена  по целому ряду признаков: географическому  положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Сегментация рынка является основой для следующего этапа  исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может  выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Российский рынок недвижимости находится в начальной стадии своего развития, отправной точкой которой можно считать принятие Верховным Советом РФ 3 июля 1991 года Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована необходимость оценки основного капитала в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Указанное положение не было реализовано, в дальнейшем Верховный Совет  в июне 1992 г. своим решением установил, что оценка приватизируемого имущества должна производится на основе балансовой стоимости по состоянию на 1 июня 1992 г., что привело к существенному занижению стоимости имущества.¹¹

Становление рынка недвижимости в  России начинается при практическом отсутствии какой-либо его связи с финансовым рынком (существовавшая в советский период система жилищного и строительного в целом финансирования и кредитования к началу 1992 г. по существу уже развивалась). Для покупки нужны были «живые» деньги, причем желательно наличные и в свободно конвертируемой валюте.

Формирование уровня цен на рынке  жилья в первой половине 90-х гг. происходило в крупных городах  России как следствие спроса со стороны  слоя лиц с наиболее высокими доходами.

Единого рынка объектов недвижимости (в том смысле, в котором они  определены в Гражданском Кодексе) не существует. Объективнее говорить о существовании рынков отдельных элементов недвижимого имущества (жилья, коммерческой недвижимости, недвижимости производственного назначения) и формировании разрозненных предпосылок рынка объектов недвижимости.

Во втором квартале 2006 года в РФ, по оперативным данным региональных органов по ценообразованию в строительстве, средняя цена на рынке жилья составила 20 тыс. 879 рублей за квадратных метр, сообщил глава Росстроя Сергей Круглик, пишет ИА "Интерфакс".

"Рост цен зафиксирован  на уровне 7,2%, по отношению к  первому кварталу текущего года", - сказал С.Круглик на селекторном совещании с восемью регионами РФ, которые испытывали на наиболее острые проблемы в жилищно-коммунальном комплексе зимой 2005-2006 годов.

Глава Росстроя заявил об увеличении объемов строительства  жилья в первом полугодии 2006 года, по сравнению с аналогичным периодом 2005 года.

"По нашим оперативным  данным, такой рост в России составил более 10%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. То есть за июнь строителям удалось значительно подтянуть объемы жилья - объем ввода за июнь по оперативным данным превысит 5 млн. квадратных метров", - сказал С.Круглик.

С.Круглик привел данные Росстата, по которым в 57 субъектах РФ в текущем году за первое полугодие ввели жилья больше, чем за тот же период прошлого года. "Так, в ЦФО показатель ввода жилья, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составил 108% (при этом по Московской области - 115%)", - сказал С.Круглик. По его информации, в СЗФО этот показатель составил 102,3%, в УФО - 122,3%, в СФО - 156%.

И все же, несмотря не все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимый доход.

Наконец, крайне необходим  закон о рынке недвижимости, в  котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка  недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости в России.¹²

2.2. Обзор рынка недвижимости г. N

 

Город N стал одним из немногих городов, где формируется своеобразный рынок недвижимости, интересный для изучения.

Факторы, определяющие естественный для данного города уровень цен  на жилье - расслоение городов по масштабу и богатству.

К специфическим особенностям города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся:

- экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

- административный статус  и масштаб города, характер его  промышленного и культурного развития;

- демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем;

- географическое положение  (удаление от столиц, других крупных  центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность);

- структура и состояние  недвижимого фонда города;

- природно-климатические  и экологические условия.

Уровень цен в городах  России в гораздо большей степени  определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона.

Изучение рынка конкретных городов показало, что факторами, определяющими темпы и характер развития рынка недвижимости в периоды роста или снижения цен, являются:

• политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, рыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей;
• степень развития законодательной, нормативной, методической базы, нфраструктуры рынка, уровень криминализованности рынка (первые два фактора наиболее сильно определяли динамику цен на ранних стадиях развития рынка, в 1990-1994 гг.);
• степень долларизации рынка (в какой валюте (рубли, доллары) объекты выставляются на продажу в листингах, рекламе). Этот фактор особенно сильно влиял на ценовую ситуацию в период кризиса 1998-1999 гг.;
• степень снижения цен после кризиса (этот фактор в наибольшей степени определяет темпы роста цен в городах России в настоящее время);
• конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в городе, регионе (этот фактор всегда присутствует на рынке, но в современных условиях его воздействие лишь накладывается на влияние других, более значимых факторов);
• взаимодействие и взаимовлияние вторичного и первичного рынков (этот фактор в отдельных городах и в отдельные периоды становится критически значимым).

Одной из главных проблем  на рынке недвижимости в г. N является стихийное развитие рынка жилья в городе.

2.2.1. Рынок новостроек  г. N

Строительство по-прежнему остается основным направлением решением жилищной проблемы.

В настоящий момент в  г. N существует более 60 строительных фирм-застройщиков, из которых 42 работают в секторе строительства многоквартирных домов для дальнейшей реализации. Примечательно, что 10 самых крупных компаний занимают более 50% рынка. Новостройки разбросаны по всему городу, но большая часть строительства ведется в Октябрьском и Свердловском районах.

В последнее время в N значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых Домах. Вследствие этого прекратился бурный рост цен на первичном рынке жилья, наблюдавшийся в 2000 - 2002 годах. Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в N колеблется от 15000 до 35000 рублей и составляет 25000 рублей. Причем отделочные работы в эту цену зачастую не входят. Если же приобретать квартиру на «нулевом» этапе строительства,  то цена будет еще ниже. Некоторые специалисты прогнозируют снижение стоимости квартир в новых домах, при условии, что не произойдет снижение темпов строительства, а число строительных площадок будет расти.

 

Таблица 3

Ценовая ситуация на рынке  нового жилья г. N в 2006 году

Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
Кировский	30 000 – 45 000
Октябрьский	23 000 – 38 000
Свердловский	21 000 – 36 000
Ленинский	15 000 – 20 000
Куйбышевский	17 000 – 22 000

 

Зачастую готовые квартиры выгоднее покупать не напрямую у строи-тельных  компаний, а через агентства недвижимости, куда выставляют объекты субподрядчики, т.е. поставщики строительных материалов, сантехники и т.п.

По количеству комнат в новостройках, выставленных на продажу  в агентствах города, лидируют 2-х и 3-х комнатные квартиры, они занимают порядка 80% общего объема.

По объему строящегося  жилья лидирует Октябрьский район, на его долю приходиться около 50%. На долю Свердловского района приходится 30%, остальная часть распределяется между Кировским, Ленинским и Куйбышевским районами.

По оценке Российской Гильдии Риэлтеров, Nя область, оставаясь одним из наиболее «дорогих» регионов в Российской Федерации, одновременно является аутсайдером по количеству вводимых в эксплуатацию квартир.