Ипотечное кредитование

 

                                                                                                                                                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одним из наиболее динамично  развивающихся сегментов банковского  бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка  привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики  России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это  было полутора годами ранее. Однако кредитные  организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное  насыщение российского рынка  банковских услуг.

Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Под рынком ипотечных кредитов понимается рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение.

Ипотечное кредитование - один из актуальнейших секторов рынка  потребительских кредитов. Объем  российского рынка ипотечного кредитования с 2005 по 2012 гг. вырос более чем в 17 раз. Но в тоже время, количество неплатежей и просрочек по кредитам увеличивается, «долгосрочных денег», которые они могли бы выдавать в виде ипотеки, банкам не хватает. Поэтому, чтобы восстановить ипотечное кредитование, государству следует предпринять четкие шаги, направленные как для поддержки банков, так и для поддержки потребителей (как тех, кто уже существует, так и тех, кто еще только думает о приобретении жилья).

Реструктуризация ипотечного кредита, а также программы помощи, предоставляемые государством, должны предлагаться тем, кто уже взял ипотечный  кредит и столкнулся с невозможностью проведения выплат по кредиту.

Рынок ипотечного кредитования является важным индикатором состояния  экономики страны, и ипотека будет  испытывать трудности, пока не восстановится  экономика в целом.

В связи с этим, тема выпускной  квалификационной работы является весьма актуальной, так как развитие системы  ипотечного кредитования как фактор решения жилищных проблем граждан  напрямую связан с необходимостью повышения  уровня экономического состояния России и решением важнейших социальных задач.

Цель выпускной квалификационной работы - рассмотреть теоретические  аспекты ипотечного кредитования, а  также разработать мероприятия  по совершенствованию ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть основные  элементы ипотечного кредитования  в России;

-изучить классификацию  кредитов и проанализировать  законодательную базу по данному  вопросу;

-дать краткую характеристику  коммерческого банка;

- провести анализ динамики  и структуры ипотечного кредитования;

- выявить проблемы и  предложить пути совершенствования  ипотечного кредитования в банке.

Объект исследования - система  ипотечного жилищного кредитования, способствующая решению социальных задач по обеспечению жильем населения.

Предмет исследования - организационно-экономические  отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы  их реализации на примере Удмуртского филиала ОАО «Сбербанк России».

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх частей, заключения и списка литературы.

Во введении обоснована актуальность исследования, формулируются цели и  ключевые задачи исследования, определяются предмет, объект работы, и практическая значимость работы.

В первой части работы рассматриваются  основное содержание, принципы, цели и  задачи ипотечного кредитования, дается классификация кредитов и анализируется  законодательная база по данному  вопросу. В первой главе анализируется  современное состояние ипотечного рынка России, а также зарубежный опыт ипотечного кредитования.

Во второй части анализируется  ситуация с выдачей ипотечных  кредитов в Удмуртском филиале ОАО «Сбербанк России», приводится характеристика кредитного портфеля, а также ипотечного кредитного портфеля банка, анализируется система выдачи ипотечных кредитов в банке.

В третьей части выявлены проблемы и предложены пути совершенствования  ипотечного кредитования в коммерческом банке.

В заключительной части дано обобщение результатов исследования.

Практическая значимость исследования состоит в том, что  разработанные рекомендации можно  применить в деятельности Удмуртского филиала ОАО «Сбербанк России».

При написании дипломной  работы использовалась различная литература в форме периодических изданий, учебной литературы, трудов различных  авторов в банковской области, нормативных  актов - как общего характера, так  и регулирующие банковскую деятельность, отчетные документы финансово-хозяйственной  деятельности коммерческого банка, а также ресурсов сети Интернет.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ

 

1. Понятие и виды ипотечного кредитования

 

Ипотека - залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право  кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму  заложенного имущества.

Ипотека устанавливается  в обеспечение обязательств по договорам  займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под залог недвижимого  имущества.

При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя.

Во все времена существовала проблема с жильём, с развитием  рынка недвижимости и кредитования, появился институт ипотеки.

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Нужно сказать, что именно ипотека является идеальным вариантом  для покупки жилья, но всё ли так  просто как кажется, с правовой точки  зрения в этом мы и попробуем разобраться. Различные банки предлагают, различные вариации, гибкую систему кредитования от процентной ставки до сроков выплаты ипотеки.

Сейчас на российском рынке  банки предлагают ипотеку от 3 до 30 лет, что может удовлетворить  требования различных слоёв населения. Также имеется система первоначального  взноса, но на данный момент она настолько  упрощена, что не приносит никаких  затруднений получателям, в некоторых  банках она вообще не требуется. Кредит может получить любой гражданин, в этой нише нет никаких существенных ограничений, тем не менее, следует  обратить внимание на то, что кредит, не выдаётся, если лицо имеет:

- судимость (не погашенную  в установленном законом порядке);

- плохую историю кредитования;

- административную ответственность  по так называемым финансовым  статьям.

Юридически это не основания, но банки зачастую отказывают именно по этим критериям. А вот юридически человек должен работать официально и иметь официальную заработную плату, которая способна обеспечить ипотеку в процентном соотношении, стаж работы должен быть не менее 2 лет, на последнем месте работы вы должны отработать не менее 4 месяцев.

Основным положительным  моментом ипотеки является возможность  сразу начать жить в приобретаемой  квартире, или доме, не ожидая того момента, когда вы сможете накопить необходимую  сумму на приобретение жилья. Жилье, приобретаемое по ипотеке, сразу  после подписания договора становится собственностью заемщика. Самому заемщику и членам его семьи можно зарегистрироваться в приобретенном жилье после  подписания договора купли-продажи.

Почти во всех банках страхование  жилья, приобретаемого по ипотеке, является обязательным. Оно обеспечивает безопасность по рискам утраты права собственности  на квартиру, повреждения жилья, и  потерю трудоспособности заемщиком. Ипотека имеет еще несколько положительных моментов: заемщику предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок выплаты ипотечного кредита, а длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими, соответственно, не такими обременительными для бюджета. Так же на сегодняшний момент в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно.

Но ипотека имеет и  минусы – основным является «переплата»  за приобретенную квартиру. Зачастую она может достигать более 100% стоимости жилья. В нее входят: проценты, выплачиваемые по кредиту, а так же сумма, затрачиваемая  ежегодно на страхование. Кроме того, в «переплату» входят также дополнительные расходы: оплата услуг оценщиков  и нотариуса, выплаты банку на рассмотрение заявки, сборы за ведение  ссудного счета и другие. Эти расходы  могут составлять около 10% от суммы  первоначального взноса.

Выдаваемые банками суммы  кредита ограничены. Основными факторами, учитываемыми банками, являются величина первоначального взноса и величина его доходов. Часть банков учитывает  только доход по основному месту  работы, который подтвержден справкой. Это второй «минус» ипотеки. Так  же банк может выдвинуть дополнительные требования к заемщику: наличие регистрации, определенный стаж работы на одном  месте, возможность предоставить поручителей.

Существуют различные  виды ипотечных кредитов. Вот некоторые  из них:

- кредит на недвижимость;

- ипотека на дом;

- ипотека на жилье;

- ипотека на загородный  дом;

- ипотека на квартиру;

- ипотека на квартиру  в новостройке;

- ипотека на комнату;

- ипотека на коттедж;

- ипотека на новостройки;

- ипотека на покупку  квартиры в новостройке;

- кредит на покупку  жилья;

- кредит на покупку  квартиры.

Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные  кредиты под залог различной  собственности или имущества:

- кредит под залог дома;

- кредит под залог имущества;

- кредит под залог квартиры;

- кредит под залог коттеджа;

- кредит под недвижимость.

Система гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению  исполнения обязательств. Под способами  обеспечения исполнения обязательства  понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в  предоставлении дополнительных правовых гарантий кредиторам по удовлетворению их имущественных требований.

Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Но в макроэкономическом смысле институт ипотечного кредитования является эффективным  инструментом, позволяющим реализовывать  капиталоемкие инвестиционные проекты.

В экономической литературе существуют различные классификации  ипотечных кредитов, в зависимости  от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между  залогодателем и залогодержателем и прочих признаков. В настоящее  время в мировой практике сложились  два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель  ипотечного кредитования (немецкая  модель);

- двухуровневая модель  ипотечного кредитования (американская  модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик  и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.  

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров наглядно можно увидеть на (рис. 1.1):