Ипотечное кредитование

- между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

 

Рис. 1.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

 

Условные обозначения:

1 - договор о накопительном  жилищном вкладе;

2 - кредитный договор; 

3 - договор об ипотеке; 

4 - договор страхования  заложенного жилья;

5 - договор купли-продажи  жилья; 

6 - договор займа, договор  купли-продажи закладных листов.

В качестве кредитора может  выступать ипотечный банк, или  ссудно-сберегательное учреждение. Для  кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска  ценных бумаг - закладных листов, и  тем самым - минимизирование возможных  рисков. При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается  первичный (собственный) капитал, который  является обязательным условием для  выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих  организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора  участвуют посредник (ипотечное  агентство) и/или участник финансового  рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров наглядно можно увидеть на (рис. 1.2):

 

Рис. 1.2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения:

1 - кредитный договор;

2 - договор об ипотеке;

3 - договор страхования заложенного жилья;

4 - договор купли-продажи  жилья;

5 - генеральное соглашение;

6 - агентский договор;

7 - договор переуступки  прав требования по ипотечным кредитам;

8 - договор о порядке  осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства;

9 - договор страхования предпринимательского риска;

10 - договор купли-продажи  ценных бумаг. 

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита  заемщик заключает договор купли-продажи  жилья с продавцом или его  строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования  предпринимательского риска и заложенного  жилья.

На вторичном ипотечном  рынке между кредитором и ипотечным  агентством заключается соответствующее  соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также  договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

В настоящее время разработано  множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи и погашения. Основные виды кредитов представлены на (рис.1.3).

Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое  является юридически более сильным  по отношению ко всем остальным ипотечным  правам. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.

Практике известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное  погашение и вторичное использование этого же обязательства.

Рис. 1.3. Классификация видов ипотечных кредитов

 

Постоянный ипотечный  кредит носит также название аннуитетный - самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга  и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного  потока.

Данный метод кредита  характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками  кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической  жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются  три фактора:

- основная сумма кредита;

- срок (остаточный) погашения кредита;

- процентная ставка.

Кредит с «шаровым»  платежом предусматривает выплату  большей части или всей суммы  кредита, т.е. «шаровой» платеж в  конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных  выплат до конца срока кредита,  по окончании срока выплачивается  вся сумма кредита и начисленный  сложный процент, например, кредиты  под освоение земли;

- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

- частичная амортизация  с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым»  платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

«Пружинный» кредит (с фиксированным  платежом основной суммы) предусматривает  осуществление равновеликих периодических  платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием представляет собой схему финансирования, при  которой кредитор непосредственно  участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи  по кредиту, и определенную часть  регулярного дохода и (или) часть  от суммы увеличения стоимости собственности.

Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

- минимальный первый взнос,  затем взносы увеличиваются с  постоянным темпом;

- на определенном этапе  начинаются равновеликие платежи  по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением  взносов через равные интервалы  времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности  по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный  период финансовые ресурсы не отвлекаются  из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту  в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой имеет характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой.

Основные типы ипотечных  кредитов с переменной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой  процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой  процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми  платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает:

- корректировку процентной  ставки с соответствующим увеличением  платежей по кредиту;

- корректировку процентной  ставки без изменения величины  периодических платежей, но с  изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого  за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется  на весь срок кредитования. Однако остаток  кредита и ежемесячные платежи  регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные  платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно  корректируются, и если темпы роста  доходов заемщика будут, ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток  кредита может превысить стоимость  собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком  обязательств.

Канадский ролловер (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило, 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке.

Разновидностью ролловерного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.

Все указанные классификации  ипотеки являются экономическими и  как правило не находят прямого  регулирования в действующем  ипотечном законодательстве. Современное  российское законодательство устанавливает  два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эту классификацию можно рассматривать  как формально-юридическую.

Ипотека в силу закона - под  ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой залог недвижимого  имущества, который возникает на основании федерального закона. При  этом к законной ипотеке при наступлении  указанных в федеральном законодательстве обстоятельств применяются правила о залоге, которые возникают в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека по договору - это  залог недвижимого имущества, который  возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда в  силу закона ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает  как в силу закона, так и в  силу договора.

Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

 

1.2. Этапы развития рынка ипотечного кредитования в России

 

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время  он существовал фактически без законодательного оформления.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 г. был учрежден Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка.

При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление  поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество  должника. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

29 октября 1768 г. манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 г.

Дополнительное заимствование  кредитных ресурсов на государственные  нужды проводилось из средств  Государственного заемного банка, который был образован в 1786 г. с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же заемном банке  была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в  России. Манифест предусматривал страхование  каменных домов, принимаемых в залог  при осуществлении кредитных  операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей  страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.