Ипотечное кредитование

 

По кредиту «Ипотека+» денежные средства предоставляются также на приобретение и строительство объекта недвижимости, строящегося или уже построенного застройщиком-юридическим лицом, с использованием в строительстве кредитных ресурсов, полученных у Сбербанка России. В качестве залога по данному виду кредита принимается такое же обеспечение, как и по «Ипотечному кредиту», а на период строительства оформляется залог имущественных прав на строящийся объект недвижимости.

Сумма кредита зачисляется  на счет заемщика, открытый в банке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению заемщика на расчетный счет застройщика.

 

Таблица 2.2.3. Процентная ставка по ипотеке и кредиту

 

Срок кредитования	Процентная ставка
От 5 лет до 10 лет	До оформления ипотеки – 11 % годовых в рублях, долларах США, евро После оформления ипотеки в зависимости от размера  первоначального взноса: - Свыше 50% - 10,25% годовых в рублях, 9,5% годовых в  евро и долларах США - От 30% до 50% - 10,25% годовых в рублях, евро и долларах  США - От 20 до 30% - 10,5% годовых  в рублях, евро и долларах США - До 20% - 10,75% годовых  в рублях, евро и долларах США

 

 

 

 

 

 

 

Окончание табл. 2.2.3

Свыше 10 лет до 20 лет	До оформления ипотеки – 11,25% годовых в рублях, долларах США, евро После оформления ипотеки в зависимости от размера  первоначального взноса: - Свыше 50% - 10,5% годовых в рублях, 10% годовых в  евро и долларах США - От 30% до 50% - 10,5% годовых в рублях, евро и долларах  США - От 20 до 30% - 10,75% годовых в рублях, евро и долларах  США - До 20% - 11% годовых  в рублях, евро и долларах США
Свыше 20 до 30 лет	До оформления ипотеки – 11,5% годовых в рублях, долларах США, евро После оформления ипотеки в зависимости от размера  первоначального взноса: - Свыше 50% - 10,75% годовых в рублях, 10,5% годовых  в евро и  долларах США - От 30% до 50% - 10,75% годовых в рублях, евро и долларах  США - От 20 до 30% - 11% годовых  в рублях, евро и долларах США - До 20% - 11,25% годовых  в рублях, евро и долларах США

 

Срок рассмотрения кредитной заявки составляет 12 рабочих  дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов.

«Молодая семья»

Кредит предоставляется  физическим лицам – гражданам  Российской Федерации в возрасте от 18 лет состоящим в браке, при  условии, что один из супругов не достиг 35-летнего возраста, а также гражданам  из неполных семей с детьми, в  которой мать (отец) не достигли 30-летнего  возраста.

Срок кредитования до 30 лет. По желанию Заемщика/Созаемщиков может быть представлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет): на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на 2 года; при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

Кредит предоставляется  на условиях кредитных программ «Кредит  на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотека+».

Объектом недвижимости является квартира; жилой дом; часть  квартиры или жилого дома, состоящая  из одной или нескольких изолированных  комнат; земельный участок с построенным/строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации.

Обеспечение возврата кредита – в соответствии с  выбранной кредитной программой «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотека+».

Основными документами, предоставляемые заемщиком, являются: заявление-анкета; паспорт Заемщика/Созаемщиков, поручителей; документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний Заемщика (Созаемщиков) и поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка, или справка 2-НДФЛ); свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей); свидетельство о рождении ребенка (в случае его наличия); Документы в зависимости от выбранной кредитной программы «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотека+»; документ, подтверждающий наличие или уплату собственных средств Заемщика в размере не менее 10 (5 для семей с детьми)% от стоимости объекта недвижимости.

Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, что каждый вид ипотечного кредита  привлекателен по-своему. Несомненным  плюсом ипотечного кредитования в Сбербанке России является право досрочного погашения займа в любое время без штрафных санкций, что нельзя сказать о других банках.

Наиболее выгодным из жилищных кредитов является «Ипотека+», предоставляемый для покупки квартир в домах, строящихся при финансовой поддержки банка.

 

2.2.2. Процедура получения ипотечного жилищного кредита в Сбербанке России

 

Процедура получения  ипотечного жилищного кредита в  банке состоит из нескольких этапов:

- При первом  обращении в банк заемщик заполняет  краткую анкету, работник кредитного отдела банка проводит с ним интервью, в ходе которого обсуждаются основные условия предоставления ипотечного кредита и список необходимых документов для его получения;

- Заемщик собирает  необходимый пакет документов  и передает их банку для  проведения анализа кредитоспособности  и платежеспособности. Пакет документов  включает в себя: заявление –  анкету заемщика; заявление поручителей;  документы, подтверждающие величину  доходов и размер удержаний  заемщика и поручителей за  последние шесть месяцев; документы,  подтверждающие наличие у заемщика  собственных средств, достаточных  для внесения первоначального  взноса.

Кредитный инспектор  определяет платежеспособность заемщика на основании справки с места  работы о доходах и размере  удержаний, а также данных анкеты:

- банк проводит предварительный расчет суммы необходимого кредита, анализирует кредитоспособность заемщика и информирует его о размере кредита, который может быть предоставлен;

- кредитный комитет рассматривает пакет документов о предоставлении жилищного ипотечного кредита и принимает решение о кредитовании;

- заемщика информируют о принятом банком решении и вручают уведомление, в котором указаны основные параметры кредита, срок действия данного решения, обеспечение кредита;

- заемщик заключает со страховой компанией, с которой сотрудничает банк, договор страхования жизни и здоровья, а также приобретаемого жилья.

- банк открывает заемщику ссудный счет, он оплачивает комиссию банку за расчетно-кассовое обслуживание;

- банк заключает с заемщиком кредитный договор, а в случае, если в сделке участвуют поручители, с ними подписываются договоры поручительства;

- производится государственная регистрация договора приобретения квартиры за счет кредитных средств либо договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Заемщик уплачивает комиссию за организацию ипотечной сделки.

При ипотечном  жилищном кредитовании платежеспособность заемщика определяется в зависимости  от его дохода с учетом обязательных вычетов и необходимых расходов. Платежеспособность клиента рассчитывается по формуле (2.1):

 

P =Дч *К *t,                                                                                           ( 2.1)

 

где P – платежеспособность клиента, руб.;

Дч – среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К – коэффициент в зависимости от величины Дч;

t – срок кредитования, мес.

Если в течение  предполагаемого срока кредита  заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется по формуле (2.2):

 

Р= Дч 1*К1*t1+ Дч 2*К2*t2,                                                                (2.2)

 

где P – платежеспособность клиента, руб.;

Дч 1 - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч, руб.;

t1 – период  кредитования приходящийся на трудоспособный возраст заемщика, мес.;

Дч 2 - среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика), руб.;

t2 - период кредитования, приходящийся на пенсионный возраст  заемщика, мес.;

К1 иК2 – коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч 1 и Дч 2.

При определении  величины кредита, который может  быть предоставлен заемщику, банк исходит  из рассчитанной суммы доходов, которые  могут быть направлены на погашение  кредита и размера платы за кредит за весь срок пользования им. Максимально возможный размер кредита  определяется исходя из платежеспособности заемщика и рассчитывается по формуле (2.3):

 

S =P /(1+((Срок кредита+1)*%ставка/2400)),                                        (2.3)

 

где S – максимальный размер кредита, руб.;

P - платежеспособность  клиента, руб.

Обязательным  требованием банка к заемщику для получения кредита является наличие собственных средств в размере обычно не менее 10% стоимости объекта недвижимости. Выдача кредитов производится на основе заключаемых кредитных договоров между банком и индивидуальными заемщиками.

Сумма ежемесячного платежа рассчитывается по формуле (2.4):

 

Платеж по кредиту  =Сумма кредита/ Срок кредита + (Сумма кредита * Процентная ставка/366)*31.                                                                         (2.4)

 

Из всего вышесказанного следует, что в настоящее время  достаточно сложно говорить о доступности  ипотеки для широких слоев  населения, что обусловлено высоким  средним уровнем процентных ставок по ипотечному кредиту, необходимостью значительного первоначального  взноса, а также жесткими требованиями к получению и обеспечению  возврата кредита. Очевидными минусами для многих клиентов являются отсутствие быстроты и комфортного оформления договоров, не всегда сотрудники могут  предоставить клиентам квалифицированные  консультации.

В Сбербанке России решение многих проблем возможно путем создания специализированных ипотечных центров. Центры призваны способствовать тому, чтобы ипотека стала более понятна клиенту, более доступна.

 

2.3. Риски жилищного кредитования (сущность, характеристика и способы их снижения)

 

Одним из препятствий на пути широкого распространения  в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного  спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального  взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Эффективное  управление данными рисками может  существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных  потребителей.

В данной главе рассмотрена совокупность подходов к управлению финансовыми  рисками в системе ИЖК. При  этом, в качестве базовой модели ипотечного кредитования принята наиболее общая двухуровневая схема. На первом уровне потенциальные заемщики (выступая в роли вкладчика) имеют возможность накопить в коммерческом банке первоначальный взнос (30:50% от стоимости жилья), а затем на оставшуюся сумму получить ипотечный кредит. Этот уровень можно назвать первичным рынком ИЖК. На втором уровне ИЖК производится рефинансирование выданных кредитов. Это вторичный рынок. Здесь коммерческие банки перепродают права по кредитам инвесторам или Ипотечному агентству. Ипотечное агентство, в свою очередь, может эмитировать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage-backed securities, MBS), и тем самым привлекать финансовые ресурсы с рынка ценных бумаг. Все участники ИЖК подвержены различным рискам. Возможные механизмы управления этими рисками требуют специального рассмотрения.

Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит 1 с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR 2. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR+a, где (a - процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (=5%). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, - это процентный риск (2) и риск изменения валютного курса (3) (рис.2.2.1).

Рис. 2.2.1. Двухуровневая схема ИЖК

Обозначения:

1) процентный риск;

2) кредитный риск;

3) валютный риск;

4) риск ликвидности;

5) риск реинвестирования.

Процентный  риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к  рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к  тому, что заемщику придется тратить  большую часть своего дохода на выплаты  по кредиту, чем ранее.