Ипотечное кредитование

Так как эмитент получает денежные потоки в течение продолжительного периода  времени, то каждый такой поток подвергается риску изменения процентной ставки.

Рассмотрим  возможности по управлению процентным риском для случая аннуитетного кредитования, привязанного к ставке LIBOR, и для случая CMO.

Эмитент облигаций с фиксированным процентом, владеющий пулом ипотечных кредитов, получает по пулу плавающую процентную ставку (LIBOR+a). Пусть условно процент по облигациям равен 7%, а a=5% и эмитент хочет зафиксировать свой доход в размере 3%. В этой ситуации риск процентной ставки LIBOR заключается в возможности ее падения ниже 5% ((LIBOR + 5%) - 7% I 3% --> LIBOR I 7% + 3% - 5% = 5%). Выходом в этом случае может стать покупка процентного флора (рис. 2.2.10). Продавец флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки "флор" (floor) контракта на дату расчета.

Рис. 2.2.10. Схема управления процентным риском с помощью процентного флора

Каждый  раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки "флор"=5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, определяемую по формуле (2.6):

 

CF = max [ставка "флор" - LIBOR] * NP * LPP,                          (2.6)

 

где CF - денежный поток, получаемый коммерческим банком;

NP - условная основная сумма, которую  страхует эмитент;

LPP - длина расчетного периода.

Вторым  вариантом страхования процентного  риска может стать использование свопа (рис. 2.2.11). Эмитент ценных бумаг обменивает LIBOR на фиксированную ставку. Прибыль эмитента фиксируется на уровне (+5%-7%=(-2% (если (=5%, то прибыль эмитента составит 3%). Недостатком этой схемы является отсутствие возможности у эмитента получить дополнительный доход в случае роста ставки LIBOR.

Рис. 2.2.11. Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов

Третьм вариантом страхования процентного риска может стать использование процентно-кэпового свопа (rate-capped swap). Применение процентно-кэпового свопа показано на (рис. 2.2.12). Эмитент с помощь свопа обменивает плавающую ставку на фиксированную. Затем с помощью кэпа заемщик страхует превышение ставки LIBOR над ставкой "потолок" (в нашем примере - 5%).

Рис. 2.2.12. Схема управления процентным риском с помощью процентно-кэповых свопов

Если  же эмитент хочет ограничить изменение  процентной ставки в некоторых пределах, то он может использовать колларовый своп (collar swap) (рис. 2.2.13). Эмитент обменивает плавающую ставку на фиксированную, а затем покупает коллар, чтобы ограничить изменение ставки LIBOR.

Рис. 2.2.13. Схема управления процентным риском с помощью процентно-колларовых свопов

Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность того, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой "флор". В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

Риск  ликвидности. Риск ликвидности возникает  в связи с возможностью значительного  спрэда между ценами покупки и  продажи ипотечного кредита на вторичном  рынке.

Один  из вариантов повышения ликвидности  для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной  банковской ссуды. Однако, в конце  концов, ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору для  того, чтобы получить фонды, необходимые  для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании или Ипотечному агентству. Однако, последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен будет уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу - опцион пут (put option)) для того, чтобы получить обязательство от Ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появится дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечное агентство как на источник фондов.

Выступая  в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном  рынке, Ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное  агентство получает возможность  для этого благодаря привлечению  фондов в масштабе всей страны. В  то время, как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности Ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим  способом повышения ликвидности  ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают высоким рейтингом и ликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантий ипотечных агентств и государства.

Риски Ипотечного агентства.

Ипотечное агентство сталкивается с теми же рисками, что и первичный ипотечный  кредитор: процентный риск (1), кредитный  риск (2) (в России в любом случае остается риском первичного кредитора), риск ликвидности (4) и риск рефинансирования (5). Методы управления этими рисками, описанные выше остаются справедливыми  и для Ипотечного агентства.

Риск  инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

Основным  риском для инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, является риск ликвидности (4) этих бумаг на вторичном  рынке. Страхование этого риска  производится также, как и для обычных ценных бумаг. Инвестор должен покупать наиболее надежные ценные бумаги. Другим риском является риск досрочного погашения, если инвестор приобретает ценные бумаги "прямого действия". Кроме того, возможен и валютный риск (3), если ценные бумаги не номинированы в иностранной валюте.

Таким образом, были выделены основные риски, присутствующие на рынке ИЖК, и рассмотрены  технологии управления этими рисками. Реализация приведенных схем в России возможна в случае развития инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

3.1. Проблемы развития ипотечного кредитования

 

На сегодняшний день главная  проблема ипотечного кредитования –  это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен  на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого  жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе  рост цен будет всегда опережать  платежеспособный спрос.

Одна из проблем – это  неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться  программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 11 до 15% годовых в рублях. Для сравнения в США 5-6 % годовых, в Испании – 3-4 % годовых. На сегодняшний день ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах – более 50% (в странах Евросоюза – 53%).

По данным Национального  агентства финансовых исследований, озвученным на Х всероссийской конференции  «Ипотечное кредитование в России», только 9% россиян считают, что на данный момент ипотека доступна.

Также было сказано, что 81% россиян не в состоянии  воспользоваться ипотечными кредитами  для приобретения недвижимости в  случае потребности в улучшении  жилищных условий. Причем на недоступность  ипотеки совершенно не влияют пол, возраст  и регион проживания жителей нашей  страны. Основными проблемами продолжают оставаться низкий уровень доходов  населения и высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Осуществляя выдачу ипотечных  кредитов в г.Ижевске  и Удмуртской области,  Ижевский филиал ОАО «Сбербанк России» также сталкивается с рядом проблем, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование на строительство и покупку жилья:

- несвоевременное погашение  ипотечного кредита, рост задолженности  по просроченным кредитам;

- низкий уровень и нестабильность  доходов населения;

- выплата «серой» заработной  платы на предприятиях, что сказывается  на совокупном доходе заемщика  при оформлении кредита;

- существующие высокие  риски по ипотечным кредитам;

- проблема привлечения  долгосрочных ресурсов в ипотечную  жилищную систему;

- существующий спрос на  жилье в несколько раз превышает  предложение, поэтому цены на  квартиры остаются высокими даже  без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой;

- проведение расчетов  между покупателями и продавцом  квартиры только после завершения  государственной регистрации сделки;

Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в Ижевском филиале ОАО «Сбербанк России».

При долгосрочном ипотечном  кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков  и охвата тех клиентов, которые  по тем, или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, с регулируемой отсрочкой платежа, или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Решиться заемщику на ипотеку  мешает тот фактор, что, взяв ипотечный  кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они  оказываются «привязанными» к ней  и в течение всего срока  погашения кредита не могут эту  квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с  этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным  остатком, то есть перенос залога с  одного заемщика на другого. Некоторые  разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.

В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка «длинных»  дешевых денег. Среди основных причин — неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий  уровень риска в этой сфере  и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования Банк в  основном применяет вклады населения, депозиты предприятий и организаций  и собственные средства.

Проблемы развития ипотечного кредитования объясняются несовершенством  отечественного законодательства, которое  предусматривает возникновение  ипотеки в силу закона только при  залоге жилых домов и квартир. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для  физических и юридических лиц, не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи, и для совершения подобных сделок банки и кредитные брокеры  ищут всевозможные обходные пути.

Поэтому без государственной  поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Поэтому банк вынужден их компенсировать за счет стоимости кредита.

Анализ предыдущего раздела  позволил сделать вывод об имеющихся  проблемах несвоевременных платежей в Банке, то есть, суммах просроченных ипотечных кредитов. Это связано, как с невысокой платежеспособностью  заёмщиков, так и собственно и  суммой выданных ипотечных кредитов. Кроме того, линейка продуктов  ипотечного кредитования Удмуртского филиала ОАО «Сбербанк России», насчитывающая всего три основных вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем, ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что  будет способствовать росту степени  доступности ипотеки.

 

3.2. Механизм совершенствования ипотечного кредитования в Сбербанке России

 

У банка есть необходимая ресурсная база для  ипотечного кредитования, есть клиенты, желающие получить кредит на приобретение, строительств и реконструкцию объектов недвижимости.

При оформлении документов на выдачу кредита клиент и банк сталкиваются со многими проблемами.

Во-первых, для  получения кредита заемщик должен предоставить банку предварительный  договор о заключении договора купли-продажи  объекта недвижимости, подтверждающий покупную или сметную стоимость  объекта. Некоторые строительные организации  отказываются оформлять такого рода договора.