Ипотечное кредитование и перспективы его развития

Источник: по данным банкам России

Ипотечные кредиты предоставляют  более 520 кредитных организаций, а  объем выданных ипотечных кредитов только за 2007 год превзошел объем 2006 года в 6,2 раза и составил 264 млрд. руб. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2007 г. составила около 1%, утроившись по сравнению с 2006 г. В США этот показатель составляет около 60%, а в Европе – более 20%. В конце 2007 г. были осуществлены первые сделки по рефинансированию ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. На данный момент зарегистрировано 7 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 27,6 млрд. руб. В первом полугодии 2008 г. ипотечные кредиты выдавались в среднем под 13% в рублях или 11,2% в иностранной валюте на средний срок в 16,3 и 15,5 лет соответственно.⁶

2.1 Характеристика  ипотечных банков

Таблица 3 Крупнейшие ипотечные банки в 2008.

№	Банк	Выдано ипотечных кредитов в 2008 году, тыс. руб.	Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2009г., тыс. руб.
1	Сбербанк	291 332 491.2	503 663 410.3
2	ВТБ 24	108 866 278.1	167 919 773.5
3	Дельтакредит	30 261 059.8	48 036 954.0
4	Уралсиб	20 938 906.8	46 300 764.2
5	Абсолют Банк	19 770 615.2	36 678 997.0
6	Кит Финанс	17 588 822.4	41 940 047.4
7	БСЖВ	15 853 959.8	22 627 786.3
8	Транскредитбанк	12 863 534.0	28 417 863.0
9	Райффайзенбанк	12 513 763.1	32 264 799.9
10	Росбанк	12 108 879.4	20 261 879.7

Источник: РБК.Рейтинг, MoneyGuide.RU

 

Согласно статистике ЦБ, в 2008 году просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях увеличилась почти в два раза, до 6,7 млрд руб., а в иностранной валюте — в 2,8 раза, до 6,3 млрд руб. Сейчас просрочка по ипотеке составляет 5% от выданных кредитов. Но уровень просроченной задолженности растет и в дальнейшем ситуация будет только ухудшаться. По данным ЦБ просрочка в 2009 году может увеличиться в два раза, до 10%. Особенно это коснется кредитных организаций, имеющих большой портфель ипотеки, так как придется резервировать очень большое количество денег. В этом случае без участия государства российским банкам уже не обойтись.

 

 

 

 

Таблица 4 Доля просроченных ипотечных кредитов на 1 января 2009 года.

Таблица 5 Самые ипотечные  банки 2008 года.

№	Банк	Выдано ипотечных кредитов в 2008 году, тыс. руб.	Доля ипотечных кредитов, выданных в рублях, %	Доля рефинансированных кредитов физлиц-заемщиков других банков, %	Объем купленных ипотечных кредитов у других кредиторов за 2008 год, тыс. рублей	Объем проданных ипотечных кредитов за 2008 год, тыс. рублей	Общее количество рассмотренных заявок за 2008 год, шт.	Количество отклоненных  заявок за 2008 год, шт.	Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2009г., тыс. руб.
1	Сбербанк	291 332 491.2	99.60	0.00	0.0	0.0	0	0	503 663 410.3
2	ВТБ 24	108 866 278.1	82.07	2.15	21 980 652.0	13 893 529.7	87 209	н.д.	167 919 773.5
3	Дельтакредит	30 261 059.8	60.00	0.00	-	-	-	-	48 036 954.0
4	Уралсиб	20 938 906.8	96.56	н.д.	н.д.	н.д.	н.д.	н.д.	46 300 764.2
5	Абсолют Банк	19 770 615.2	82.00	-	1 088 394.9	40 238.6	28 005	9 453	36 678 997.0
6	Кит Финанс	17 588 822.4	92.79	13.00	27 694.8	11 281 300.0	н.д.	н.д.	41 940 047.4
7	БСЖВ	15 853 959.8	58.40	н.д.	н.д.	н.д.	н.д.	н.д.	22 627 786.3
8	Транскредитбанк	12 863 534.0	97.00	0.00	0.0	0.0	-	-	28 417 863.0
9	Райффайзенбанк	12 513 763.1	71.35	н.д.	н.д.	0.0	н.д.	н.д.	32 264 799.9
10	Росбанк	12 108 879.4	90.97	-	381.0	-	9 834	н.д.	20 261 879.7

Источнок: http://rating.rbc.ru/articles/2009/03/10/32329525_tbl.shtml?2009/03/05/32326009

 

Таблица 6

 

 

Источник: по данным Федеральной  службы статистики.

 

 

 Таблица 7 Условия по ипотечным кредитам ведущих операторов рынка.

Банк	Кредит	min возраст заемщика	min первоначальный взнос, %	Ставка в руб., %	Ставка в $, %	Cрок кредита, лет
Сбербанк	Ипотечный	21	30	13,25–16	–	5–30
ВТБ24	Молодая семья	21	20	13,25–15,5	–	3–35
	На приобретение квартиры   на вторичном рынке	21	30	14,6–16,1	11,1–13,85	5–50
Газпромбанк	На приобретение квартиры   на вторичном рынке	25	30	17,5–18,5	13,5–14	1–25
Банк   Москвы	На улучшение жилищных условий	25	30	18–19 (17,5–18,5 – после  погашения части кредита)	14–14,5 (13,5–14 – после  погашения части кредита)	1–25
	Под залог имеющейся  квартиры	25	–	21	16	1–10
	На приобретение квартир   в строящихся домах	25	30	18–19 (до госрегистрации   залога), 17,5–18,5 (после)	14–14,5 (до госрегистрации залога), 13,5–14 (после)	1–25
	На покупку квартиры на вторичном рынке	21	40	20,5–21,5	17–18	3–30
Альфа-банк	На приобретение жилья  под ипотеку имеющегося жилого помещения	21	–	21–22	17,5–18,5	3–30
	На покупку жилого дома (коттеджа,   таунхауса)	21	40	20,5–21,5	17–18	3–30
	На покупку квартиры на вторичном   рынке	21	30	20,6–24	14,4–18,6	5–25
Юникредит банк	На покупку жилого дома (коттеджа)	21	40	22,1–24,8	15,9–19	5–15
	На покупку квартиры	21	30	MosPrime6M + 10–10,5 п. п.	На выбор*	1–20
Райффайзенбанк	На покупку жилого дома (коттеджа)	21	30	MosPrime6M + 10,5–11 п. п.	На выбор**	1–20
	На покупку квартиры на вторичном   рынке	24	30	20–23,5	–	1–20
Росбанк	На покупку недвижимости под залог имеющегося жилья	24	–	20–23,5	–	1–20
	На покупку квартиры на вторичном рынке	20	40	17–19	–	1–25
Уралсиб	На покупку жилого дома (коттеджа)	20	50	19	–	1–15
	На первоначальный взнос под залог квартиры	20	–	17–18	–	1–15
	На покупку недвижимости под залог квартиры	20	–	17–18	–	1–15
	На готовое жилье	25	30	19–19,5	17–18	3–30
Абсолют банк	На строящееся жилье	25	30	20–20,5 (на период строительства), 19–19,5 (по окончании)	18–19 (на период строительства), 17–18 (по окончании)	3–30
	На индивидуальный жилой дом	25	30	19–19,5	17–18	3–30
	На строящийся индивидуальный   жилой дом	25	30	20–20,5 (на период строительства), 19–19,5 (по окончании)	18–19 (на период строительства), 17–18 (по окончании)	3–30
	Готовое жилье	21	40	28–29	24–25	1–25
Дельтакредит	DeltaСтандарт	21	30–50	–	12–14	7–25
	DeltaЭконом	21	30–50	15,5–17,5 первые пять лет,   затем Mosprime3M + 6–7 п. п.	–	7–15
	DeltaВариант	21	30–50	–	Libor + 8–9,5 п. п.	10–20
	DeltaРублевый	21	30–50	16,25–18,25	–	7–15
	DeltaИнвест	21	0	27,95–28,95	15,75–16,75 п. п.	10
	DeltaМечта	21	30–50	MosPrime 3M + 6–7 п. п.	–	10–20

Условия для Москвы и  Московской области.  
*Фиксированная: 13,25–14,5. Плавающая: Libor6M/Euribor6M + 10–10,5 п. п. Фиксированная + плавающая: 12,25–12,75% первые три года, затем Libor6M/Euribor6M + 10–10,5 п. п. **Фиксированная: 13,5–14,75. Плавающая: Libor6M/Euribor6M + 10,5–11 п. п. Фиксированная+плавающая: 12,75–13,25% первые три года, затем Libor6M/Euribor6M + 10,5–11 п. п.

Анализируя Таблицы 6-7 приходим к выводу о том, что достаточно малая часть населения страны может позволить себе взять ипотечный кредит на длительный срок и в большом размере. Однако полученные данные не всегда показывают объективный уровень дохода, так как он представлен в среднем.

Рассмотрим какие характеристики банка являются наиболее значимыми  при выборе банка для ипотечного кредитования.

В ходе опроса респондентам предлагалось расположить в порядке  значимости при выборе банка для ипотечного кредитования 8 характеристик банка. На первое место предлагалось поставить наиболее значимую характеристику банка, а на 8-е - наименее значимую.

Таблица 2 Оценка значимости характеристик банка при намерении воспользоваться ипотечным кредитом, % респондентов.

Степень значимости	1	2	3	4	5	6	7	8
Наличие первоначального  взноса	25	24	19	12	8	5	3	4
Процентная ставка	40	30	15	7	3	2	1	2
Срок ипотечного кредитования	10	14	26	24	11	7	4	4
Известность банка	4	6	7	15	21	15	12	13
Размер ежемесячного платежа	16	13	16	21	16	10	4	4
Длительный опыт работы банка на рынке	7	4	4	6	11	26	26	16
Участие банка в государственной  ССВ	6	4	4	5	10	19	29	23
Рекомендации банка со стороны друзей, коллег, родственников	7	3	5	6	14	12	15	38

 

Наиболее значимой характеристикой  банка при намерении взять  ипотечный кредит является процентная ставка. Наименее значимыми характеристиками банка являются участие банка в Системе страхования вкладов и рекомендации со стороны друзей и знакомых.

Распределение ответов респондентов представлено в Таблице 1. Процентная ставка чаще других характеристик назвалась в качестве очень важной (40% респондентов поставили процентную ставку на 1-е место). Длительность работы банка на рынке, участие в ССВ и рекомендации со стороны друзей, наоборот, были поставлены на первое место по степени значимости реже других характеристик банка.

Респонденты ставили на последнее  место по степени значимости чаще всего участие в ССВ и рекомендации со стороны друзей. А процентную ставку поставили на последнее место только 2% респондентов.

Значимых различий в оценке значимости опций банка в зависимости  от социально-демографических характеристик не обнаружено. ⁷

2.2 Ипотечный кризис в США: уроки для России

События, похожие на произошедшие на рынке ипотечного кредитования в  США, могут повториться и в  России. Несомненно, масштабы будут  другие, но аналогия в тенденциях прослеживается.

В 2005 - 2006 гг. ряд банков в России в результате конкурентной борьбы вывели на рынок продукты с высоким LTV (соотношение кредит/залог) (90 – 100%), т.е. продукты предполагающие практически полное отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика. Многие банки в погоне за клиентом пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Было вполне вероятно возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться.

Конечно рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются, в основном, универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране – единицы. Соответственно и источники финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов. Кроме того, большая часть выданных в России кредитов – это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в России тогда еще не перешли в фазу активного падения, что являлось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США до недавнего времени.

Масштабы кредитования в России оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные кредиты с высоким LTV и с неподтвержденным доходом заемщиков вызывает опасение. Ряд банков в России уже объявили о пересмотре условий кредитования, в частности снизили максимальный уровень LTV и/или отказались от предоставления кредитных продуктов без первоначального взноса.