Возникновение и прекращение права собственности

К производным способам приобретения права собственности относится  также выкуп имущества, при котором  предыдущий собственник принудительно, помимо своей воли, лишается права  собственности на свое имущество  с выплатой ему соразмерного возмещения.

Материалы судебной практики свидетельствуют  о том, что наиболее сложными вопросами  регулирования отношений собственности  являются те, которые связаны с  приобретением права собственности. Особенные сложности возникают  на практике при разрешении споров, вызванных участием в обороте  недвижимого имущества. Эти трудности, на наш взгляд, порождены отсутствием  четкой правовой регламентации института  приобретения субъективного гражданского права.

Способы возникновения права собственности  подразделяют на первоначальные и производные. Закон в ст.219 ГК РФ регулирует вопрос возникновения права собственности  применительно к первоначальным способам и устанавливает, что право  собственности на недвижимое имущество, создаваемое вновь, подлежит государственной  регистрации и возникает с  момента такой регистрации. Ст.223 ГК РФ устанавливает, что право собственности  у приобретателя по договору возникает  с момента передачи вещи, а, если отчуждение имущества подлежит государственной  регистрации, то право собственности  возникает с момента государственной  регистрации права.

Так, решением Жигулевского городского суда Самарской области за Т. признано право собственности на дом.

Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее.

Т. обратилась в суд с заявлением о признании права собственности  на дом, указав, что передала собственнику дома П. деньги. П. уехал в г. Тюмень, затем признан безвестно отсутствующим, в связи, с чем она не может  юридически оформить сделку.

В соответствии с ч.3 ст.218 ГК РФ-лицо может приобрести право собственности  на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался.

Суд пришел к выводу, что П. от дома отказался, поскольку получил от Т. деньги, согласно расписке и согласно решению суда признан безвестно  отсутствующим.

Между тем, суд пришел к такому выводу без надлежащей проверки указанных  обстоятельств. Расписка не может быть основанием к возникновению права  собственности у Т. на дом, поскольку  в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ - в  случаях, когда отчуждение имущества  подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя  возникает с момента такой  регистрации.

Решение Жигулевского городского суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение[55].

Теория  гражданского права способы возникновения  права собственности определяет как правоотношения, возникающие  на основе соответствующего юридического факта[56]. Следовательно, существуют:

- основания возникновения права  собственности, так называемые  титулы собственности или юридические  факты порожденные ими правовые  последствия: гражданско-правовые  отношения, надлежащее развитие  которых и ведет к возникновению  прав собственности. И в этом  смысле гражданское правоотношение  является способом приобретения  права собственности.

Так, решением Октябрьского районного  суда г. Самары за Ю. признано право  собственности на спорный земельный  участок, одновременно Комитет по управлению имуществом г. Самары и администрация  г.Самары обязывался выдать Ю. правоустанавливающие документы на земельный участок.

Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее.

Признавая за Ю., право собственности  на земельный участок и обязывая администрацию г. Самары и комитет  по имуществу г. Самары выдать истице правоустанавливающие документы о  бесплатной передаче в собственность  этого земельного участка, суд исходил  из того, что Ю. владеет земельным  участком открыто, добросовестно и  непрерывно, как своим собственным, более 15 лет. Также суд признал, что  истица имеет право на получение  земельного участка в собственность  бесплатно по основаниям, предусмотренным  п. 4 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и п. 5 ст. 20 ЗК РФ.

Между тем, суд не учел, что в  соответствии с п.4 ст. 234 ГК РФ течение 15-летнего срока приобретательской  давности начинается не ранее истечения  срока исковой давности по соответствующим  требованиям, который в отношении  земли, как объекта гражданских  прав, мог начаться не ранее 1 июля 1990 года момент введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" и к моменту рассмотрения дела судом не истек.

Кроме того, факт владения Ю. спорным  земельным участком и расположенным  на нем жилым домом более 15 лет  доказательствами не подтвержден. Вывод  суда об этом основан лишь на объяснениях  истицы.

Более того, как видно из материалов дела, дом, расположенный на спорном  земельном участке, является самовольной  постройкой.

Нельзя согласится и с выводом  суда о том, что Ю. имеет право  зарегистрировать право собственности  на спорный земельный участок  в соответствии с п. 4 ст.3 ФЗ "О  введении в действие Земельного кодекса  Российской Федерации". В деле отсутствуют  доказательства, подтверждающие приобретение истицей земельного участка с  расположенным на нем жилым домом в результате сделки, совершенной до вступления в силу Закона СССР от 06.03.90 "О собственности в СССР".

Ю. не предоставила суду доказательства возникновения и существования  у нее права постоянного пользования  спорным земельным участком, акт  органа местного самоуправления о предоставлении истице спорного земельного участка  в постоянное пользование в деле отсутствует.

Нельзя признать правильной и ссылку суда на постановление Главы города Самары от 14.04.94 г. N 568 "О льготах  при перерегистрации земельных  участков в собственность", поскольку  оно вступило в противоречие с  федеральным и областным законодательством, будучи принятым до введения в действие Гражданского кодекса РФ и Закона Самарской области "О земле", и в силу п. 2 ст. 2 названного Закона не должно применяться.

Решение суда отменено, дело направлено на новое  рассмотрение в тот же суд[57].

Исходя из того, что правоотношение - это динамически развивающееся  явление, существующее на протяжении определенного  временного отрезка, становится понятной проблема, вызванная тем, что момент прекращения субъективного права  собственности в законодательстве должным образом не урегулирован.

Это порождает и другую проблему - необходимость уяснения правовых возможностей продавца и покупателя недвижимости на протяжении определенного  временного периода, когда продавец имущество уже передал, а право  собственности у покупателя еще  не зарегистрировано. Эти возможности  субъектов гражданского правоотношения следует оценивать с точки  зрения их связанности друг с другом через принадлежность субъективных прав и обязанностей, возникающих  и существующих в пределах гражданского правоотношения собственности и  обязательственного правоотношения купли-продажи.

При этом субъективное право собственности  по российскому законодательству является неделимым, и входящие в его состав правомочия не могут распределяться между участниками гражданского правоотношения. Поэтому когда право  собственности имеется у субъекта, его принадлежность позволяет лицу осуществлять любые действия в отношении  имущества со ссылкой на правомочия владения, пользования и распоряжения. В том же случае, если субъект  правоотношения не в состоянии осуществлять какие-либо правомочия, присущие субъективному  гражданскому праву, не следует ли сделать  вывод о том, что данное право  этому субъекту более не принадлежит. Представляется, что так оно и  есть при условии, если объект права  отчужден от субъекта по собственной  воле лица либо в течение определенного  времени оно не предпринимает  никаких попыток, направленных на "возобновление" своего субъективного права.

Обращение к закону дает основание  для вывода, что в ГК РФ о моменте  прекращения права собственности  упоминается дважды: в ст.236 и ст. 237 ГК РФ. Статья 236 ГК РФ говорит о  случаях отказа от права собственности  и о том, что сам по себе отказ  от данного субъективного права  не влечет его прекращения. Момент прекращения  права собственности законодатель в этом случае связывает с приобретением  права собственности на эту вещь другим лицом.

Статья 237 ГК РФ регулирует этот вопрос применительно к процедуре обращения  взыскания на имущество собственника по его долгам и обязательствам и  устанавливает, что право собственности  на имущество прекращается в этом случае с момента возникновения  права собственности на изъятое  имущество у лица, к которому оно  переходит.

Как известно, способы возникновения  субъективного права собственности, этими двумя случаями не исчерпываются, а нормативное регулирование  момента прекращения права собственности  в других правоотношениях отсутствует. Не определено законодателем и понятие "приобретение права собственности"[58].

Судебная  практика по данному вопросу складывается под влиянием положений, сформулированных в п. 14 Постановления Пленума ВАС  РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав». Этим постановлением судам рекомендовано исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его исполнение[59].

Приверженцы занятой позиции считают, что  покупатель в этом случае не имеет  юридической возможности распоряжения, так как его право не подтверждено документально, а продавец лишен  осуществления правомочий фактически, поскольку имущество уже передано покупателю[60]. Из этого вытекает, что если недвижимость еще не передана, то продавец, стало быть, имеет возможность распоряжения имуществом, несмотря на то, что обременил себя, юридически связал необходимостью исполнения обязательства из договора. Вместе с тем, следуя логике, надо бы сделать вывод о том, что и в этом случае продавец не может ни фактически, ни юридически совершать действия по передаче данного объекта в собственность другому лицу, поскольку подобные действия нельзя расценить как правомерные. Но если допустить, что право собственности в приведенном примере сохраняется за продавцом, то на каком основании оно ограничивается так, что продавец не в состоянии его осуществлять, и, более того, даже обязан нести ответственность за осуществление составляющих его правомочий.

Как представляется, проблема подлежит решению иначе: субъективное право  собственности не сохраняется за продавцом, а прекращается и определенный промежуток времени не существует для  того, чтобы быть установленным вновь, но уже у покупателя.

Известно, что субъективное право называется так потому, что оно принадлежит  конкретному субъекту. Вместе с тем, субъективные права в совокупности с противостоящими им обязанностями  составляют юридическое содержание правоотношения. Если рассматривать  куплю-продажу как гражданское  правоотношение, ведущее к возникновению  права собственности покупателя, то с таким же успехом его можно  охарактеризовать как правоотношение, лежащее в основе прекращения  права собственности продавца. Более  того, именно прекращением права собственности  у продавца и обусловлено возникновение  права собственности покупателя. Этот вывод предопределен тем, что  содержание обязательственного правоотношения, возникающего на основании договора купли-продажи недвижимости, составляют права и обязанности его участников, направленные на то, чтобы продавец передал покупателю недвижимость и  совершил действия, необходимые для  возникновения права собственности  у покупателя. В том случае, если одна из сторон договора уклоняется от совершения положенного, закон в  п.3 ст.551 ГК РФ, содержат легально определенную процедуру, подлежащую применению для  того, чтобы процесс приобретения права собственности завершился его возникновением. Закон последователен, поскольку "для того чтобы соответствующий  интерес мог быть удовлетворен, управомоченный должен иметь возможность распоряжаться  не только своими действиями, но и чужими действиями противоположной стороны, которые он сам совершить не в  состоянии"[61], но которые оказываются необходимыми в данном случае в процессе присвоения социального блага. Иначе нельзя, поскольку факт подписания договора не может считаться юридически безразличным явлением, - заключенный договор порождает права и обязанности сторон, подлежащие исполнению под страхом принуждения через суд.

При этом продавец, являясь обладателем  субъективного права собственности, состоя в вещном правоотношении и  имея в числе обязанных всех иных лиц, с одним из них вступает в  относительное обязательственное  правоотношение, возлагая на себя долг и обязываясь действовать в целях  его сложения. Тем самым, продавцу одновременно принадлежит и субъективное право собственности, и обязанность  действовать так, чтобы оно прекратилось. Безусловно, что такое положение  сохраняется определенный временной  промежуток, более того, и в этом промежутке не остается неизменным. В  этом случае субъекты вещного и обязательственного правоотношений, с одной стороны, действуют каждый внутри своей собственной системы, с другой стороны, - динамика каждого из этих правоотношений взаимообусловлена развитием другого, субъекты же их находятся в состоянии связанности взаимными правами и обязанностями одновременно в обоих правоотношениях.