Регистрация прав недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….………6

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

1.1 Понятие государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним…………………………………………………………………….………9

1.2 Цели, задачи и принципы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним……………………………………………………………20

1.3 Проблемы правового регулирования  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним……………………………………………..31

ГЛАВА 2 ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1 Порядок осуществления государственной  регистрации………………….……38

2.2 О пределах проведения правовой  экспертизы при проведении государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним..................................50

2.3 Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним……………………………………………………………………………………..77

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………….84

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……………87

ВВЕДЕНИЕ

 

Право собственности  и другие вещные права, закрепленные за гражданами и организациями Конституцией РФ, ГК РФ и другими законами, стали  источниками учреждения в нашей  стране института государственной  регистрации.

Учитывая  большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц, а также  в гражданском обороте, закон  закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право  собственности, другие вещные права  на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной  регистрации в Едином государственном  реестре учреждениями юстиции.21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.Основной целью данного закона является обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности. Подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.Данный закон вступил в действие в конце января 1998г. Вместе с тем, проблема понятия регистрационно-правоустанавливающей деятельности, в частности государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, еще не стала предметом самостоятельных общетеоретических и отраслевых разработок.

Помимо  этого, актуальность темы обусловлена  тем, что одним из главных условий  перехода к рыночной экономике является многообразие форм собственности, повышение  «юридической грамотности» граждан. Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых. Вместе с тем вопрос об основаниях и порядке приобретения, закрепления и реализации прав на недвижимое имущество, самой судьбе вещных прав их носителей как факторах ускорения экономической модернизации страны в юридической литературе обстоятельно не исследован. Причина здесь, по-видимому, заключается, во-первых, в том, что в литературе вещные права и сделки с имуществом традиционно рассматривались и продолжают рассматриваться, как правило (и это, конечно же, правильно и необходимо), в гражданско-правовом, экономическом, социальном ракурсах. Во-вторых, необходимость исследования вещных прав и сделок с ними, подлежащих государственной регистрации, как самостоятельная юридическая проблема возникла сравнительно недавно, когда ст. 131 ГК РФ сформулировала основные положения проведения государственной регистрации недвижимости. В-третьих, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проблема исследования прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый взгляд, была решена. В своей работе мы рассмотрели, и охарактеризовали связь, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией.

Цель  выпускной квалификационной работы заключается в исследовании института  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изучения особенностей такого регулирования и выявления существующих проблем, затрудняющих работу Федеральной  регистрационной службы, выработка  предложений по их решению и рекомендаций по совершенствованию законодательства о государственной регистрации  права на недвижимое имущество и  сделок с ним.

Поставленная цель определила задачи работы:

- исследование понятия и общей характеристики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- выявление особенностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-   определение целей, задач и принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

-   исследование порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- выделение проблем правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Предмет - нормы законодательства, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, материалы правоприменительной практики и научные публикации по теме исследования.

Объект - правоотношения связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним и урегулированные нормами права.

Нормативную базу исследования составляют, прежде всего, Гражданский кодекс РФ; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Теоретической основой работы послужили труды  авторов: Агапов А.Б., Алексеев В.А., Борисов  Г.А., Воронин И.К., Дмитриев Ю.А., Доркина  А.В., Кирсанов А.В., Козлов С.С., Пискунова  М.Г., Пойминова Я.В., Сергеев А.П., Толстов Ю.К.. Стародумова С.Ю., Суханова Е.А.

Структура дипломной работы обусловлена целью  и задачами исследования и состоит  из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и литературы, а также приложений.

 

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

1.1 Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

 

В п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дано следующее понятие: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ»¹.

В Гражданском  кодексе РФ в п. 1 ст. 130 дано такое  общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В ч. 1 ст. 4 Закона № 122-ФЗ сказано: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также предприятие как имущественный комплекс. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ограничению) обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Таким образом, несмотря на значимость этой нормы  в определении круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, она  противоречит п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ и потому не раскрывает полностью перечень видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, и вот почему: п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ прямо говорит о государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», напротив, исключает перечисленные вещи из круга прав, подлежащих этой регистрации.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты - это такое недвижимое имущество, которое в силу своей специфики  в большей мере, чем какая-либо другая недвижимость, нуждается в  государственной регистрации. И  такая регистрация существует. Она  проводится в соответствии с другими  законами, например КТМ РФ. В связи  со сказанным формулировка п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна быть изменена. В ней должна идти речь не об исключении прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты из системы государственной регистрации, а всего лишь о неприменении названного Закона при проведении государственной регистрации к таким правам.

Недвижимость - юридическое понятие, и имущество  может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной  регистрации права на него и сделки с ним².

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые  подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

- земельные участки, участки недр, здания, части зданий, сооружения, нежилые помещения, предприятия как имущественный комплекс, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи, объекты незавершенного строительства.

Анализ  действующего законодательства о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и практики его  реализации показал, что между правами  на недвижимое имущество и сделками с ним и их государственной  регистрацией существует не любая, а  юридическая связь.

Причем  она, как это следует из соответствующих  предписаний законодательства о  государственной регистрации прав, имеет обязательное юридическое  значение. Например, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним». В то же время неисполнение этой обязанности не обеспечено мерами государственного принуждения. Более того, заявитель, руководствуясь ст. 16 названного Федерального закона, может вообще не регистрировать свое имущество и не нести при этом никакой ответственности, т.к. эта статья установила заявительный характер государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходит исключительно по желанию правообладателя.

Такая ситуация, по мнению отдельных ученых, является законодательной коллизией. На наш  взгляд, обязательность проведения государственной  регистрации должна касаться лишь крупного и значимого для жизнедеятельности  населения и экономики нашей  страны недвижимого имущества.

В отношении  мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно  применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Иными словами, необходим дифференцированный подход к юридическому оформлению той связи, которая складывается между правами на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной регистрацией этих прав и сделок с ними.

В Гражданском  кодексе РФ (ст. 131, 164) закреплены следующие  права, которые подлежать государственной  регистрации: право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного  пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые  статьи Гражданского кодекса и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.).

Таким образом, государственная регистрация - это  императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения  вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Вместе  с тем, в законодательном определении  ничего не сказано об особенностях государственной регистрации прав граждан.

Например, о том, что это разрешение правоустанавливающего  дела венчается правоустанавливающим актом. Отсутствие в законодательном  определении специфических признаков  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним превращает эту норму  скорее в юридический лозунг, чем  в нормативное предписание (дефиницию), имеющее теоретическое и практическое значение.

Давая понятие  государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки «акт государственного органа, порождающий права» и «юридический акт признания государством прав», и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

-   главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;