История зарождения института ипотеки

Ужесточение требований в части платежеспособности заемщика и увеличение ставок вознаграждения некоторыми коммерческими банками привели к замедлению темпов роста рынка ипотеки во втором полугодии 2007 года. Тем не менее эксперты отмечают, что в настоящее время ипотека остается востребованной и прогнозируют рост рынка в ближайшие два года.

Согласно данным АФН, по состоянию на 1 января 2008 года, ипотечные займы под залог недвижимости составили 3 356,4 млрд тенге, или 37,8% совокупного ссудного портфеля БВУ. Относительно 1 апреля 2007 года данный показатель увеличился на 52,4%. Ипотечные жилищные займы физических лиц на начало текущего года составили 629,2 млрд тенге, или 7,1% ссудного портфеля, прирост, по сравнению с 1 апреля 2007 года, составил 41,5%. Это тот самый рисковый сегмент, когда говорится об ипотечной усталости или ее признаках, соответственно, риск этого сегмента не критичен, считает она.

Несмотря на то, что объем сделок значительно снизился, по сравнению с первым полугодием прошлого года, спрос на ипотеку не уменьшается, и она по-прежнему востребована. Однако на фоне ужесточения кредитной политики в отношении данных займов со стороны банков, значительно сужается объем подтвержденного и кредитоспособного спроса.

Тем не менее, на данный момент формируется отложенный спрос населения, связанный с ожиданием снижения действующих ставок вознаграждения по ипотеке, приведения в соответствие отношения стоимости жилья к текущим доходам населения, оживления строительной отрасли.

Что касается увеличения ставки вознаграждения по ипотеке коммерческими банками, то в среднем ставки были повышены на 2-8%. Наряду с этим были ужесточены требования к заемщику в части платежеспособности, в том числе в части обязательного документального подтверждения доходов за последние 6-12 месяцев, а также ужесточены требования к залоговому обеспечению.

Также в некоторых банках был увеличен размер первоначального взноса, т.е. сумма, выдаваемая банком, сократилась на 15-20%. Максимальный срок кредитования также был понижен в среднем на 10-15 лет.

Таким образом, практически во всех опрошенных банках наблюдается снижение объемов ипотечного кредитования во втором полугодии 2007 года по сравнению с первым. Так, в АО БТА объем выдачи ипотечных займов за 2007 год составил более 50 млрд тенге, во втором полугодии произошло снижение объемов на 42%.  В АО БТА данный показатель составил 38% за 2007 год. Доля ипотеки в общем розничном портфеле Темирбанка в настоящий момент составляет около 32%, т.е. практически треть всех выдаваемых займов населению включает ипотеку.

Каспийский банк в течение 2007 года выдал более трех тыс. ипотечных займов почти на 15 млрд тенге, и в целом объем ипотеки на 1 декабря 2007 года составил 18 млрд тенге, или 2,6% общего объема ипотечных кредитов, выданных всеми коммерческими банками. Доля ипотечных займов физическим лицам в Каспийском составляет порядка 10% в общем объеме кредитного портфеля.

Следует отметить, что согласно информации контактных центров таких банков, как Альянс банк, Нурбанк, Евразийский банк и Цеснабанк, выдача ипотечных кредитов временно приостановлена. В настоящее время банком прорабатывается проект по выдаче займов в рамках программ АО «КИК». Запуск проекта планируется на начало мая текущего года. В рамках данных программ банк сможет выдавать займы на приобретение жилой и коммерческой недвижимости на рынке первичного и вторичного жилья.

В целом политика банков в отношении ипотеки на сегодняшний день выглядит довольно оптимистично. Банки, не приостановившие выдачу ипотечных займов, продолжают работать в данном сегменте кредитования и планируют в дальнейшем наращивать объемы.

В АО БТА перспективы развития ипотеки связывают с ростом доходов населения, улучшением ситуации в строительной отрасли страны, активизацией деятельности банков в области финансирования застройщиков, стабилизацией цен на рынке вторичного жилья, возобновлением коммерческими банками программ ипотечного кредитования.

Согласно Государственной программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008—2010 годы были приняты некоторые меры по совершенствованию ипотечного кредитования на указанный период. В данной программе предусмотрены следующие меры по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования.

1. Поэтапное снижение  ставки вознаграждения в зависимости  от ситуации на фондовом рынке.

2. Выпуск КИК долгосрочных  ипотечных облигаций. Указанные  облигации будут размещаться  среди пенсионных фондов и других институциональных инвесторов. Часть облигаций будет размещена среди национальных компаний по низкой ставке.

3. Пополнение уставного  капитала КИК для выпуска долгосрочных  ипотечных облигаций.

4. Использование чистого  дохода КИК для снижения средневзвешенной ставки заимствования за счет получаемого дохода от инвестирования в финансовые инструменты.

5. Предоставление долгосрочных  бюджетных кредитов КИК по  льготной ставке вознаграждения, не превышающей 0,5% годовых, и на  сумму средств, направленных на строительство доступного жилья, которое предполагается реализовать через систему ипотечного кредитования. Данные бюджетные кредиты будут использоваться исключительно для ипотечного кредитования через банки-партнеры КИК приоритетных категорий населения в соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан. При этом максимальная маржа банков-партнеров КИК должна быть не более трех процентов годовых, а маржа КИК — не более одного процента годовых.

Кроме того, необходимо рассмотреть возможность использования части пенсионных накоплений граждан для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Таким образом, конечная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам для приоритетных категорий населения может составить не более 8% годовых.

Новые подходы к ипотечному и жилищному кредитованию, увеличение его объемов и рисков повышают роль системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов в целях обеспечения надежной устойчивости данного рынка.

Будут предусмотрены меры по дальнейшему развитию системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов:

1) создание эффективной  и гибкой ценовой политики  КФГИК для обеспечения финансовой  устойчивости реализации предлагаемых  КИК и ЖССБ механизмов с  целью снижения ставки вознаграждения до 8% и увеличения сроков кредитования;

2) создание новых механизмов  гарантирования для разделения  ипотечных рисков по предоставлению  предварительных жилищных займов  ЖССБ приоритетным категориям  граждан без первоначального  взноса;

3) пополнение уставного капитала КФГИК в целях обеспечения доступности ипотечного кредитования и жилищных займов для широких слоев населения, приобретающего жилье, построенное за счет бюджетных кредитных средств, предоставляемых МИО;

4) использование части  чистого дохода КФГИК для участия в программах ипотечного кредитования ИЖС и коммерческого жилья;

5) формирование единой  информационной базы финансовых  институтов с целью эффективного  управления ипотечными рисками;

6) приведение системы  гарантирования (страхования) ипотечных кредитов к стандартам ЕС и использование передового мирового опыта в целях повышения прозрачности страхового рынка в сфере ипотечного кредитования.

Данные меры позволят обеспечить снижение рисков в области ипотечного кредитования и устойчивость финансовой системы с достижением главной цели — повышения доступности жилья для широких слоев населения.

Существующая практика возложения затрат на застройщиков жилых домов связанных с дополнительными нагрузками, либо развитием и обустройством магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, что приводит к повышению стоимости жилья.

Целью системы жилищного ипотечного кредитования является расширение возможностей для приобретения жилья трудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием благоприятных условий функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики республики. Это означает, что основные усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем населения, имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных условий самостоятельно, без финансовой помощи со стороны государства. Вместе с тем за государством будет сохраняться функция обеспечения жильем на условиях социального или коммерческого найма, безвозмездного пользования для тех граждан, чьи доходы не позволяют приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочного кредита.

Наиболее эффективным улучшением ипотечного кредитования является увеличение количества ипотечных организаций, которые специализируются только на ипотечных кредитах.

Законом об ипотеке недвижимого имущества создание и деятельность ипотечной организации строго регламентированы, создаваться ипотечная организация может исключительно в виде акционерного общества. Между тем деятельность акционерного общества сопряжена с выполнением массы требований Закона об акционерных обществах, компетенции многочисленных органов общества строго разграничены, что значительно усложняет работу по сравнению с деятельностью иных организационных структур, в частности, товариществ с ограниченной ответственностью. Так, принятие ряда решений, отнесенных к компетенции общего собрания акционеров, требует длительного времени, и экстренное решение вопросов невозможно.

Требования, предъявляемые к ипотечной организации, достаточно жесткие, включая требования по отчетности, соблюдению пруденциальных нормативов и т.п. Если же ипотечная организация заключает генеральное соглашение о сотрудничестве с Казахстанской ипотечной компанией, то отчетность предоставляется и ей. Безусловно, законодательством Республики Казахстан не предусмотрено контролирование ипотечной организации оператором финансового рынка. Между тем, разрешив ипотечным организациям образовываться в форме товариществ с ограниченной ответственностью, государство даст возможность облегчить организацию и их деятельность и частично освободит их от бремени подконтрольности. Такие преференции, на наш взгляд, можно предоставить организациям, неаффилиированным с банками второго уровня. В сфере же договорных отношений и совместной деятельности оператор сможет осуществлять контроль за партнерами в рамках совместной деятельности и обязательств партнера, принимать к исполнению внутренние документы оператора, регулирующие взаимоотношения оператора и его партнеров. Этот контроль не должен устанавливаться законодательно – он построен на рыночных партнерских отношениях и в настоящее время уже имеет место. Партнеры предоставляют оператору требуемую информацию, и в интересах оператора контролировать их финансовую устойчивость, в особенности в свете того, что большая часть кредитов, права требования по которым приобретаются оператором, приобретены с условием обратного выкупа партнерами. Сегодня же, для того чтобы выполнять требования уполномоченного органа, финансового оператора, а также иные, установленные законодательством Республики Казахстан требования, специализированная ипотечная организация должна иметь изрядный штат работников, часть которых будет заниматься только вышеуказанной отчетностью. Чего стоит составление информации по аффилиированным лицам! В список, включающий массу данных, должны вноситься даже малые дети, имеющие несчастье быть детьми руководящих лиц. По большому количеству вопросов деятельности акционерного общества закон требует публикаций в средствах массовой информации, при этом сроки информирования по разным вопросам различны, а стоимость публикаций высокая. Существуют и иные сложности, возникающие в ходе деятельности. Так, в январе 2007 г. всем ипотечным компаниям было предписано произвести перерегистрацию в соответствии с изменениями в Закон об ипотеке недвижимого имущества. При этом, несмотря на то, что в результате перерегистрации в наименовании в основном было изменено одно слово («компания» сменилась «организацией»), уполномоченный орган, невзирая на Закон о лицензировании, требует от таких субъектов получения новой лицензии.  

На сегодняшний день существуют следующие проблемы, связанные с ипотечным кредитованием (Приложение М):

• рост цен на недвижимость.

• большой процент первоначального взноса стоимости жилья.

• высокие процентные ставки на ипотечные кредиты
• большой процент штрафных санкций при досрочном погашении ипотечного кредита
• отсутствие безналичных расчетов по погашению ипотечного кредита.

Если еще четыре-пять лет назад в Казахстане наблюдался катастрофический обвал цен на жилье, то сегодня рынок недвижимости переживает обратную ситуацию. При этом цены на квартиры на вторичном рынке практически приблизились к ценам на жилье на первичном рынке.

Потенциальных покупателей зачастую смущает сомнительное качество строительства и неразумно большая квадратура квартиры, которая предполагает высокую цену коммунальных услуг, технического и сервисного обслуживания.

Высокая стоимость жилья является одной из основных причин сдерживания роста массового жилищного строительства.

Для снижения стоимости строительства жилья необходим переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям. Современные требования к качеству строительства жилых домов предопределяют применение новых и эффективных строительных материалов, соответствующих мировым стандартам. Однако отечественная промышленность строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребности строительного производства. Казахстан не располагает необходимыми сырьевыми ресурсами, производственными мощностями, рабочими и инженерными кадрами для обеспечения потребностей экономики в новейших строительных материалах, изделиях и конструкциях.

Таким образом, несмотря на рост цен на недвижимость, ипотечное кредитование набирает рост в Казахстане. Но как и везде здесь возникают проблемы. Получается, что ипотека в том виде, как она существует сегодня в Казахстане, отнюдь не способствует обретению гражданином жилья без значительных материальных и моральных проблем.

Во-первых, под ипотеку нужен залог, а где он, к примеру, у молодых людей, только что вступивших во взрослую жизнь? Во-вторых, ипотечные кредиты, как правило, предполагают безусловную выплату процентов, даже если вы исхитритесь выплатить основную сумму долга досрочно.

Таким образом, говоря о перспективах развития ипотечного кредитования, участники рынка ожидают улучшения ситуации как на рынке ипотеки, так и на рынке недвижимости. Можно с уверенностью прогнозировать дальнейшую стабилизацию в сфере ипотечного кредитования и оживление на рынке недвижимости во втором полугодии 2008 года, исходя из того, что спрос на рынке недвижимости все еще высокий, а застройщики пересматривают предложение и корректируют собственную маркетинговую политику.