История зарождения института ипотеки

Анализ ситуации в банковском секторе показывает, что сентябрь 2007 года стал своеобразным индикатором негативного влияния кризиса на мировом финансовом рынке. Несмотря на оптимистичные заявления банкиров и специалистов финансовой сферы о защищенности и неуязвимости банковского сектора, мы видим, что отрицательных последствий избежать не удается. По наиболее важным позициям в сентябре показатели банков по сравнению с августом 2007 г. характеризуются снижением - по активам, кредитам, вкладам.

Выходом из создавшегося положения не могут быть разовые меры, а вливания в банковский сектор в случае кризиса смогут лишь снять напряженность на время. Поэтому для Казахстана сейчас все более важно обозначить меры по кардинальному изменению ситуации на финансовых рынках - денежном, кредитном, валютном, инвестиционном и пр.В этой связи представляется вполне обоснованным принятие мер на государственном уровне по ужесточению мер по отношению к коммерческим банкам, хотя здесь важно «не перегнуть палку» в ущерб развитию денежно-кредитной сферы. При нынешнем состоянии финансовой системы Казахстана в качестве эффективной меры для подъема инвестиционной активности следует использовать государственные банки и финансовые структуры.

Для банков второго уровня нашей страны предстоит довольно трудный период пересмотра ориентиров кредитной политики в части переноса акцентов с потребительского рынка на рынок инвестиций. В противном случае противоречие интересов банков и экономики неизбежно. Спекулятивность кредитной политики банков привела к кризису ликвидности, но эта проблема как раз сложна своими последствиями.

Проблемы ликвидности в банках привели к удорожанию ресурсов и, соответственно, к ужесточению требований к заемщикам. С первого месяца, связанного с корректировкой банковского сектора, ставки по ресурсам и кредитам банка выросли на несколько пунктов. Снизилась доступность кредитов для заемщиков, многие банки прекратили прием заявок на кредитование физических лиц и, особенно, по ипотечным кредитам. Рынок жилья тут же отреагировал на изменения условий кредитования некоторым снижением цен на недвижимость, так как спрос на приобретение жилья резко упал. Прекращение кредитования строительства банками также повлияло на ценовые уровни в сфере торговли недвижимости.

При этом банки также подверглись угрозе финансовых потерь от обесценения объектов недвижимости. Здесь налицо проявилась опасность, связанная с кредитованием не по признакам субъекта (кредитоспособность, платежеспособность). Как известно, в последние 2-3 года агрессивная кредитная политика банков привела к тому, что банки закрывали глаза на характеристики платежеспособности и кредитоспособности заемщика, ставя во главу угла наличие залога в виде недвижимости. Можно привести примеры, когда в условиях кредитования отсутствовали требования подтверждения доходов заемщика, что само по себе является недопустимым при решении вопроса о выдаче кредита. Следует подчеркнуть, что требование залога, как правило, должно быть дополнительным, а не главным условием страхования банка от кредитного риска. За сиюминутными выгодами от размещения внешних займов в виде инвестиционных кредитов, к сожалению, банки преступили определенную черту, за которую выходить было нельзя.

Данная проблема достаточно усложняет процесс развития ипотеки как основного источника развития жилищного вопроса. Но с позиции банка она заслуживает большого внимания, так как, не развивая этот вид кредитов, банки не смогут завоевать розничный рынок. Население нашей страны в последние годы довольно хорошо освоило правила игры при приобретении жилья и вряд ли эта ниша может быть покинута банками. Поэтому назревшая проблема, несмотря на свою сложность, должна решаться общими усилиями всех участников финансового рынка, строительной отрасли, государством. Устойчивость экономического роста невозможна без стабильности финансового рынка, а стабильность финансового рынка возможна при сбалансированности интересов всех участников этой сферы - кредиторов, вкладчиков, инвесторов, заемщиков, эмитентов и т.д. В этой связи необходима разработка проблем финансового посредничества как базового процесса финансовой системы. От уровня деятельности финансовых посредников во многом зависит эффективность использования финансовых ресурсов общества и государства, а также защищенность национальной экономики от кризисов и корректировок.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2. Основные предпосылки для развития   ипотечного     кредитования     в     Казахстане  – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3. Ипотечное    кредитование     в     Казахстане   существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья,  срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

8. Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5. Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), C:\Downloaded files\Ипотека\issled8.html21 июня 2002
7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212)C:\Downloaded files\Ипотека\issled8.html, 14 июня 2002 г.
8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.

14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.

15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. -  2002.- № 10
17. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.

18. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002

19. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.

20. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.
22. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
23. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние -  Банковское дело. – 1999. - № 12
24. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
25. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
26. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37
27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития -  Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
28. Салихова А.Р. Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы развития. // Банки Казахстана, N2, 2006 г. – с. 25-33
29. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
30. Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
31. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
32. Цылигина Г.А.  Ипотека: жилье в кредит. -  М.: Экономика,  2001
33. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9
34. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
35. Отчет Агентства по статистике за 2007 год. // www.stat.kz
36. Краткий статистический сборник Казахстана – 2005. Алматы, 2005 г. 
    С. 149
37. Указ Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года N 1388 О Государственной программе развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы
38. Жилищное строительство – общенациональная задача. // www.minplan.kz
39. Отчет Счетного комитета об исполнении республиканского бюджета за 2007 год. // www.esep.kz
40. Пресс-релиз № 15 «О ходе реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы» от 11.01. 2008 г. - http://www.minfin.kz
41. Тлеуберген Д.Н. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана. \\ www.stat.kz
42. Послание Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева народу Казахстана. Февраль 2008 г.//сайт Президента РК – www.akorda.kz
43. Баишев Б.К. Ипотечный кризис в США и его влияние на финансовый рынок Казахстана. // БАНКИ КАЗАХСТАНА • №2 •  2008 – с. 25-27
44. Мусина А.А. Уязвимость казахстанской финансовой системы перед угрозой мирового кризиса ликвидности. // БАНКИ КАЗАХСТАНА • №1 •  2008 – с. 13-16
45. Социально-экономическое развитие Республики Казахстан (Краткий статистический справочник). // Агентство Республики Казахстан по статистики. – январь-июль 2007 г. – www.stat.kz
46. Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008—2010 годы. // Сайт Правительства Республики Казахстан –www.government.kz

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ  А

 

 

 

Рисунок 1 - Модель системы ипотечного кредитования в казахстанской экономике

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

 

 

Рисунок 2 - Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка второго уровня (коммерческого банка) в Казахстане

 

ПРИЛОЖЕНИЕ  В

 

 

Рисунок 3 - Стандартная схема появления закладной на первичном рынке

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

 

Таблица 2 – Бухгалтерский баланс АО “ АО БТА ” за 2005-2007 гг., млн.тенге

 

Наименование статей баланса	2005 г.	2006 г.	2007 г.
АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты денег	20557	13286	70915
Обязательные резервы	2731	3706	7379
Торговые ценные бумаги	32081	61591	93951
Средства в прочих финансовых учреждениях	10820	14398	12652
Удерживаемые до погашения инвестиционные ценные бумаги	19634	26288	23680
Займы клиентам	124659	232349	365847
Начисленное вознаграждение по займам клиентам	3088	7498	13761
Основные средства	6523	6745	8757
Прочие активы	5399	7203	11166
ИТОГО АКТИВЫ	225492	373064	608108
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Средства НБРК и Правительства РК	2675	5177	24119
Средства прочих финансовых учреждений	55978	115680	147402
Средства клиентов	105757	139224	214764
Выпущенные долговые ценные бумаги	31286	73507	166379
Прочие обязательства	1811	3145	9057
Гудвилл	7220		(3)
ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ	204727	341051	561718
Доля меньшинства	1010	1330	1665
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Уставный капитал:	16091	20959	24832
- простые акции	11931	16224	19240
- привилегированные акции	4160	4735	5592
Собственные выкупленные акции	(195)	(628)	(488)
Дополнительно оплаченный капитал	28	1413	3681
Фонд переоценки основных средств	854	1737	2781
Нераспределенный доход(накопленный дефицит)	2977	7182	6561
Прибыль текущего года	4898	4620	7358
ИТОГО СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА	19755	30683	44725
ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА И ДОЛИ МЕНЬШИНСТВА	225492	373064	608108