Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

МАЗМҰНЫ

 

Кіріспе …………………………………………………………………...………    I  Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері ………………………………..

1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні …………………...…

1.2. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен даму кезеңдері …………………………………………………………………………

II Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі .............................................................................................................

2.1.Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі жағдайына талдау …………………………………………………………………………………….

2.2. Ипотекалық несиелеу  тәжірибесіне талдау ................................................

2.3. ҚР-ғы ЕДБ-нің   ипотекалық несиелеу механизмі ......................................

 

Қорытынды .................................................................................................

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі..................................................................

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

Тақырыптың өзектілігі. Қеңес дәуіріндегі тұрғын үйді  қаржыландыру жүйесі тұрғын үй саясатына толық сәйкес келді және  мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыру үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын алды. Нәтижесінде өзінің  тұрғын үй жағдайын жақсартуды  қалайтын не тұрғын үй алу кезегінде тұрған азаматтарға үй тегін берілген болатын.

Кеңес үкіметінің құлдырауы  және тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын реформасын  жүргізуге алып келді. Бұл реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж. “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылуы механизмдері” туралы ҚР Президентінің Жарлығымен  жүзеге асты.

Бұл құжат мемлекеттің  тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды  болып саналады. Мұндағы ойлар  бүгінгі күні тұрғын үй секторын және оны қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында нақты мүмкіндіктерді талдау үшін өте маңызды.

Сонымен қатар, соңғы  жылдар үлесінже салынған үйлер республикамыздағы  тұрғын үй қорының мысалға 0,5 % құрайды  және бұл көрсеткіш ескі және құлап  қалу қауіпі бар үйлердің үлесіне теңеседі. Бұл жерде тұрғын үй қорының осындай жаңарту қарқынында оның нақты ескіру қауіпін және оның көп бөлігі жер сілкінісі аймағында орналасқандығын ескеретін болсақ, онда мұндай тұрғын үй құрылысында жүргізіліп жатқан саясаттың жылдам нәтиже бермейтінін айта кету керек.

Тұрғын үй құрылысы саласындағы  инвестициялық мүмкіндіктердің  құлдырауы көптеген мердігерлік  ұйымдардың экономикалық жағдайына  теріс ықпал етті. Нәтижесінде  тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іздестірудің маңыздылығы арта түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық механизмін қарастыруға болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік туады.

Тұрғын үй ипотекалық несиелеу механизмі мәселелерін  теориялық тұрғыдан оқып-білу, оның тұрғын үй саясатын дамытуға байланысты талаптарына қаншалықты жауап беретіндігі туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде дипломдық зерттеу жұмыстың мақсаты және басты міндеттерін анықтап отыр.

Курстық зерттеу жұмысының мақсаты және басты міндеттері:

Курстық жұмыстың мақсаты – тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарға сай қызмет ететін тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің мазмұны мен құрылымдық элементтерін нақтылай отырып, ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үй салысын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-ақтұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру болып табылады.

Көзделген мақсатқа жетуде келесідей міндеттерді шешуді қажет етеді:

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің тұжырымын жасау;

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің құрылымдық элементтерін және өзіндік ерекшеліктерін қарастыру;

Шетел тәжірибесіндегі  тұрғын үйді ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін оқып-үйрену, олардың кейбір тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға  ұсыну;

ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жасау;

Кепіл механизмін жетілдіру  жолдарын іздестіру;

Зерттеу затына жылжымайтын  мүлік нарығына ұзақ мерзімді  және арзан инвестициялардың әр түрлі  жолдармен тартылуын  қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу механизмі  жатады.

Зерттеу объектісіне ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және  Қазақстан Ипотекалық комапаниясы АҚ-ның тұрғын үйді  ипотекалық несиелеу қызметі жатады.

I Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің теориялық негізі

1.1 Ипотека несиелеу  жүйесінің экономикалық мәні

 

Ипотекалық несиелеу жүйесін қарастырмастан бұрын “ипотека”  және “ипотекалық несие” терминдерінің  шығу тегіне және экономикалық категория  ретінде мәніне аса көніл аудару қажет.

Көптеген экономист-ғалымдар “ипотека” терминін нарықтық экономикасы дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды. Соңғы жылдардағы біздің еліміздегі ипотеканың пайда болуын шетел инвестицияларымен байланыстыратындар да аз емес. Бұл негізінен бастапқыда халықтың арасында кең таралмағандықтан және еліміздегі ипотекалықь несиенің қызмет  етуінің экономикалық-құқықтық жағынан толық қамтамасыз  етілмегендігімен байланысты болып отыр.

Тарихқа жүгінсек, “ипотека”  сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда  Грецияда пайда болған (оны архонт Солон енгізген ) және сол  уақытта ол, қарыз алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен қамтамасыз етуін білідрген /1/.

Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Солон, борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді қамтамасыз етуге арналған деген жазуы бар “тіреу” қоюды ұсынады. Мұндай “тіреу” кейіннен ипотека деп аталады.

Грек сөзінде “hypotetheca” - тіреу қою, кепіл деген ұғымды білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылады. Мұндай тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және ол қарыз алушының мүліктік жаупкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданылады бастайды және оларды да ипотека деп атайды.

Ипотека сөзі біртіндеп  ортағасырлық еуропа заңдылықтарына енеді. Германияда ол XIV ғасырда, ал Франция XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің  жаратылысы жағынан бөлінбейтін зат, ол қанағатанарлық алу құқығына негізделген деп қарастыралады.

Өзге мемлекеттерде  ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы, 1811 жылы Австралияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе енгізілді.1770 жылы Силезияда алғашқы банк құрылған. Бұл ірі шаруа қожалықтарына қаржылай көмек беретін мемлекеттік банк болды. Қаражат тарту мақсатында банк ипотекалық облигация шығарады.

Франция мен Ұлыбританияда  контракталық тұрғын үй жинақтарының өзге де үлгілері қызмет етуде. Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар: біріншісінде (жтнақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап, кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75 % жылдық мөлшерлемеде   алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады: екінші  тұрғын үй жинақ шоыт (PEL шоты – тұрғын үй жинақтарының жоспары деп аталады), онда 400 мың франккіге дейін жинақтап кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 4,8 %  жылдық мөлшерлемеде алуға болады. Мұндай несиелер бойынша пайыз  мөлшерлемелері  нарықтық пайыздан 4-5 пайызға төмен болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің  берілу мерзімдері – 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.

АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында  тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және тұрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын үй ипотекалық несиесі – сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде кепілге алып, жеке  тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын үй ипотекалық несиесін білдіреді. АҚШ-тың бүгінгі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесінде ипотекалық банктер, жинақ және несие бірлестіктері, коммерциялық жфне жинақ банктер, сақтандыру компаниялары, зейнет ақы қорлары және т.б. мекемелер қызмет етуде.

Ипотека экономикалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етуі мүмкін.

Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы  экономиканың нақты секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларынад өндірістің құлдырауын тоқтауға  мүмкіндік береді.

Ипотекалық несиені  пайдаланбай салынған үйлер мен  пәтерлерді сату қиынға соғады, сол сияқты құрылыстағы өндірістің үздіксіздігі бұзылады. Құрылыстың өсуі құрылыс материалдарының және  конструкцияларының, құрылыс және жол мәшинелерін жасау өндірісінде, ағаш өңдеу және жиһаз, электр жабдықтарын, металл бұйымдарын және т.б. өндіруді жандандырады. және де көлік құрылымы дамиды.

Екіншіден, ипотекалық несиелеудің  дамуы экономикалық дағдарыстан  туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа  жағымды ықпал  етеді.

Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық  зардаптарына тосқауыл бола отырып құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек ресурстарын тартады. Сондай-ақ жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу дамымаған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.

Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең  маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыруы  болып табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жан-ұя құруға, бала өсіруге мүмкіндігі болады. Жақсы тұрғын үй, тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін ұзартады, соның нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Мұның бәрі ел басымыздың қабылдаған “Стратегия 2030” бағдарламасына сай қолдай тауып, елдің экономикалық дамуына көрініс табуымен қатар, қазіргі Қазақстанның экономикасының өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді.

Қазақстанда ипотека  алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің  жаңа тұрғын үй саясаты, оны іске асыру  механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда болды.

1995 жылғы 23 желтоқсандағы  №2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы  туралы” ҚР Президентінің заң  күші бар жарлығына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, “ипотека – кепіл берушінің  немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануына болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік” деп берілген.

Ипотека – бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз  алушының қолында қалатын кепілдің түрі.

Классикалық түсінікте, ипотека – бұл тек несие  беру ғана емес, сондай-ақ салынған мүлік  туралы актілермен қамтамасыз етілген  облигациялар шығарумен байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту  тәсілін білдіреді.

Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай үш құққытық  категорияларды сипаттайды:

Ипотекалық несие алу  үшін жылжымайтын мүлікті кепілге  беру (таза құқықтық қызметі);

Салынған мүлік актісі (борыштық куәліктің басқа да аты  бар);

Ипотекалық несие (ақшалай займ) – жылжымайтын мүлікті кепілге алып  берілетін несие.

Ипотека несиеге байланысты әр түрді пікірлер қалыптасқан. Бір  әдебиетте оны жеке несие түрі ретінде қарастырса, көп әдебиеттерде оны тұтыну несиесінің түріне жатқызады.

1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес, ипотекалық заем – жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген банктік заем деп түсіндіріледі.

2000 жылғы 21 тамыздағы  Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие – жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін ұзақ мерзімді несие, меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп, мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болады делінген.

Жоғары айтылғандардан қорытындылай келе мынадай анықтама туындайды: ипотекалық несие – жерді, өндіріс және тұрғын үй құрылысы мақсатындағы жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несиені білдіреді.

Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып  алуға арналған несие түрі ретінде  қарастырылып отыр. Кейбір екінші деңгейдегі бакнктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге ала отырып, несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен қатар, коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген сылтау айтады.

Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің  бір түрі ретінде тұрғын үй несиесі бөліп қарастырылады. Тұрғын үй несиесі туралы оларды арнайы жарлық, яғни нормативтік акті қабылданған. Бірақ ипотека  саласындағы мамандардың пайымдауынша Ресейде бүгінгі күні тұрғын ипотекасы жоқ деп санайды. Дегенмен де Ресейде ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементтері қалыптасқан.