Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

Тұрғын үй көлемi (шаршы метр)	Көлемнiң бағасы	1 шаршы метрдiң бағасы
Туркия – Стамбул, бағасы (мың АҚШ долларында)
125	50	0,40
130	110	0,85
140	65	0,46
142	80	0,56
145	100	0,69
Венгрия – Будапешт, (мың  АҚШ долларында)
140	49	0,68

 

10-кестенің жалғасы

280	133	0,93
860	342	0,78
Қазақстан – Алматы, (мың  АҚШ долларында)
32	8	0,35
50	13	0,45
75	20	0,75
Ескерту – автормен құрастырылған: Баға көрсеткiштерi шартты мәлметтердi пайдалану арқылы есептеледi.

 

Дүние жүзiндегi көптеген елдерде тұрғын үйдi несиеге сатып  алу халықтың тұрғын үй мәселесiн  шешудiң негiзгi нысаны ғана емес, сонымен бiрге экономиканы дамытудың басты саласы ретiнде саналады. Мұндай саланы қаржымен қамтамасыз етуде шешушi рөлдi банк құрылымдары алады. Қазақстандағы соңғы қабылданған бағдарламада тұрғын үй құрлысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыруды тұрғын үй ипотекалық несиесiн беретiн банктердi ұзақ мерзiмдi ресурстармен қамтамасыз ету мәселесiн шешу жолдары қарастырылып, сондай-ақ халықтың орта тобына қолжетiмдi арзан үйлер салу мiндеттерi көзделуде.

Тұрғын үй құрылысын  қаржыландыруда мемлекеттiң ролi зор. Мемлекет бюджеттiк қаржылар есебiнен тұрғын үй есебiн тiкелей қаржыландырады. Бұл жерде бюджеттiк қаражат қаржы операторына тендiрлiк негiзде құрлысшыны немесе тұрғын үй сатып алушыны қаржыландыру арқылы тұрғын үй құрлысына бағытталады. Тұрғын үй құрлысына республикамыз бойынша жұмсалынған инвестициялар көлемi 11-кестеде берiлген.

 

 

 

 

11-кесте. Тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестициялар

 

Жылдар	Барлығы, Млн. тенге	Соның iшiнде
		Мемлекеттiк кәсiпорындар мен ұйымдар	Халық
2007	13 771	41 146	5829
2008	22 435	2000	6644
2009	27 310	4387	8017
2010	36 158	6862	9141
2011	57 363	15 502	13151
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Қазiргi тұрғын үйлердi қаржыландыру көздерiнiң iшiндегi ең маңыздысы банктердiң несиелерi, соның iшiнде ипотекалық несиелер болып табылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Ипотекалық несиелеу тәжiрибесiне талдау

Ипотекалық несиелеудiң  дамуының әлеуметтiк және экономикалық рөлiнен басқа, елiмiздiң банк жүйесiнiң  тұрақтылығын және тиiмдiлiгiн арттыруда және қызмет ету үшiн де тiкелей үлкен мәнi бар.

Ипотекалық несиелеу – ең төменгi тәуекелдi банктiк операцияны бiлдiредi. Ипотекалық несиелеуде тәуекелдiң  басым бөлiгi қарыз алушы мен  инвестордың басында болады. Банк әр түрлi ипотекалық ссудаларды (өзгермелi пайыз мөлшерiнде) пайдалана отырып, өзiнiң тәуекелiн төмендетедi. Бiрақ та бұл, тек қарыз алушының несиелiк қабiлетiн бағалауды және жылжымайтын мүлiктi бағалауды дұрыс жүргiзудi қажет етедi. Ипотекалық несиелеудегi тәуекелдi төмендетугессудалардың мақсаттылық сипаты мүмкiндiк бередi. Жылжымайтын мүлiкпен жасалатын операциялар басқа несиелiк операцияларменсалыстырғанда бiршама тәуекелi төмен болып келедi.

Ипотекалық несиелеу сөзсiз банктiк қызметтiң перспективалық бағытына жатады. Ипотекалық банк бiршама тұрақты және рентабельдi экономикалық институт болып табылады. Сондықтан да, ондай тұрақты банктердiң банктiк жүйеде көп болуы олардың экономикалық жүйедегi қызметiн тұрақтандырып, тиiмдiлiгiн арттыра түседi.

Жалпы ипотекалық несиелердiң басқа несиелерден ерекшелiгi мынадай факторларға байланысты: Несиелеу мерзiмi, әлемде 30-40 жылға дейiнге мерзiмдерде ипотекалық несиелер бередi;

Қарыз алушының несиенi қайтару  тәсiлi, яғни ай сайын және бiрдей мөлшерде есептелген сыйақы және негiзгi қарыз сомасын қайтару. Мұндай ерекшелiгi басқа несиеге қарағанда ертерек қайтару тәуекелiн ұлғайту мүмкiн. Мерзiмiнен бұрын қайтаруға шек қойылмаған жағдайда ипотекалық несиенi берушi мекемелер белгiсiз ақшалай ағымдары және несиенiң пайызына байланысты бiрқатар тәуекелдi басынан кешуi мүмкiн.

Көптеген несиелер мерзiмiнен  бұрын қайтарылады. Ипотекалық нарықтың бүгiнгi даму сатысында аталған мәселеге байланысты статистиканың болмауының салдарынан мерзiмiнен бұрын қайтару  кестесiн болжау қиынға соғады. Дамыған елдерде тарихи ақпараттар негiзiнде мұндай мәселе PSA үлгiсi көмегiмен шешiледi. Бүгiнгi күнi Қазақстанда ипотекалық несиелер белгiленген мерзiмiнен 4 есе кем мерзiмде қайтарылуда.

Қарыз алушы жағынан  жобаны мiндеттi түрде тең қаржыландыру.

Ипотекалық куәлiктердiң өтiмдi қайталама нарығының болуы, яғни ол да өз кезегiнде ипотекалық несиелердi қайта қаржыландыруды жеңiлдетедi. Демек, көптеген ұзақ мерзiмдi несиелердi өтiмдi активтер қатарында жiктеуге болады.

Ипотекалық несиенi алушылардың  мiндеттемелерiнiң қамтамасыз етiлуi. Ережеге сәйкес, несиелiк қаражатқа алынған жылжымайтын мүлiк кепiлге алынады. Себебi, жылжымайтын мүлiк нарығы қарқынмен дамып отырған жағдайда, кепiл затын толық өтiмдi актив ретiнде санауға болады.

Қамтамасыз етiлетiн  мүлiктiң құнын есептеу тәсiлi (ұзақ мерзiмге берiлген жағдайда қарыз алушының мiндеттемесiнiң сомасы несиелiк қаражатқа сатып алынған жылжымайтын мүлiк құнынан артуы мүмкiн).

Несиелердi секьюритизациялау мүмкiндiгi (несиелердiң ипотекалық несиелер тобымен қамтамасыз етiлген борыштық бағалы қағаздарға айналуы).

Несиелеудiң осындай  тәсiлдерiн дамытуға байланысты мемлекеттiк  қолдау жүйесiнiң болуы (арнайы заңдарды жасау, несиелiк мекемелер және қарыз  алушылар үшiн салықтық жеңiлдiктердiң  болуы, ипотекалық несиелердi секьюритизациялау мақсатында мемлекеттiк кәсiпорындарды құру).

Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеудiң басты бiр ерекшелiгi қарыз алушылардың табыс көздерi негiзiнде клиенттердiң төлем қабiлеттiлiгiн  бағалау және несиелiк шарт жасалған мерзiм iшiнде түсетiн табыс деңгейiн болжау.

Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды ескере отырып жасалған тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесi еңгiзiлген.

Қазақстан ипотекалық компаниясы (ҚИК) тiкелей займ берумен айналыспайды ол коммерциялық банктердiң иппотекалық портфелдерiн қайта қаржыландыру арқылы, ондағы несиелерге деген талап ету құқығын сатып алады.

Қазіргі уақытта Қазақстан  Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін  ескере отырып,  жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады (12-суретті қараңыз):

-бірінші деңгейде  – алғашқы тұрғын үй ипотекалық  несиесін берушілер, соның ішінде: банктер мен банктік емес ұйымдар;

-екінші деңгейде –  алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұйымдар.

 

ҚР-ғы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
		1-деңгейі								2-деңгейі
Алғашқы несие берушілер								Қайта қаржыландырушы
Банктер			Банктік емес мекемелер				Қазақстан Ипотекалық компаниясы

 

1-сурет. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы

Ескерту – автормен құрастырылған: ҚИК мәліметтері бойынша жасалынған.

Тұрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейлі банктерді  және жаңадан құрылған мамандандырылған “Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі” АҚ және банктік емес ұйымдарға банктердің құрылтайшылығымен ашылған ипотекалық компаниялар жатады.

Қайта қаржыландырушыға “Қазақстан ипотекалық компаниясы” АҚ жатады. Аталған компания тұрғын үй нарығын бюджеттен тыс қаражат көздері есебінен қаржыландыруды жүзеге асыруда және ипотекалық несиелеуді енгізуге маңызды рөл атқаруда.

Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік мұндағы Қазақстан Ипотекалық компаниясының қызмет етуімен байланысты.

Қазақстан Ипотекалық компаниясы (ҚИК) 2001 жылы ақпанда  ҚР Ұлттық банкінің ықпалымен құрылды. Оның қызметінің басты  мақсаты еліміздегі ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасын іс жүзіне асыру болып табылады.

Компанияның қызметі, сондай-ақ тұрғын үйді ұзақ мерзімде қаржыландырушы банктер мен банктік емес ұйымдардың активтері мен пассивтерінің  құрылымы сәйкес келмеген жағдайлардан туындайтын тәуекелдердің алдын алып, өтімділігін арттыру, халықтың тұрғын үйге деген төлем қабілеттілік сұранысының көлемін ұлғайтуға мүмкіндік жасауға бағытталады. ҚИК-ның ролі ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын серіктес-банктерден сатып алу арқылы қайталама ипотека нарығын реттеу және сатып алынған талап ету құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарудан тұрады. Сатып алған ипотекалық несиелерге әр қарай қызмет көрсетуді серіктес-банктер жүзеге асырады. Қажетті несиелер портфелін қалыптастырғаннан кейін Компания ипотекалық несиелерді кепілге алып  облигацияларды шығарады және оларды қор нарығында орналастыру арқылы тартылған қаражаттарды серіктес-бнктерді қайта  қаржыландыруға бағыттайды. Сөйтіп, тұрғын үй секторын қаржыландыру процесі үздіксіз жалғасады.

ҚИК-нің қайта қаржыландыруға арналған ипотекалық несиелерге қяотын өзіндік талаптары бар. Олар:

- өзгермелі сыйақы  мөлшерлемесімен берілетін (жекелеген  жағдайларда тұрақты сыйақы мөлшерлемесінде) теңгемен берілген ипотекалық тұрғын үй несиелерін сатып алу;

- шекті сыйақы мөлшерлемесі  белгіленген тұрғын үй ипотекалық  несиесін сатып алу;

- ипотекалық тұрғын  үй несиелері ұзақ мерзімді  болуға тиіс (яғни, үш жылдан жоғары  мерзімде);

- ипотекалық тұрғын үй несиесінің мөлшері кепілге алынған тұрғын үйдің нарықтық құнының 70% аспауы тиіс;

- кепілге берілген  жылжымайтын мүлік міндетті түрде   сақтандырылуы тиіс;

- қарыз алушы өзінің  өмірін және еңбекке қабілеттігін  сақтандыруға тиіс.

Қазақстандық Ипотекалық компанияның қызметінің келесі бір  ерекшелігі сол, жылжымайтын мүлік нарығындағы оператор ретінде  ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруды валюталық эквивалентке индексациялаусыз теңгемен береді.

Мұндағы қайта қаржыландыру механизмі былай болып келеді:

1. Несие берушi ипотекалық  несиенi бередi. Салынған мүлiк туралы  актiсi (закладная) рәсiмделедi және  ол жылжымайтын мүлiкке және  онымен мәмiле жасауға  қатысты  құқықтарды мемлекеттiк тiркеумен  бiрге, сондай-ақ ипотека обьектiсiмен  қоса несие берушiнiң қолына берiледi.

2. Арнайы қордың құрылтайшылары  ақшалай қаражаттардан құяды.  Инвестициялық декларация бойынша  аталған қордың сенiмдi жетекшiсi (немесе басқарушы компания) салынған  мүлiк туралы актiнi сатып алуға  жұмсалатыны туралы көрсетедi.

3. Арнайы қордың сенiмдi басқарушы (немесе басқарушы компания) қорға құрылтайшылардың  қосқан қаражаттары есебiнен несие берушiлерден салынған мүлiк актiсiн сатып алады. Салынған мүлiк бойынша құқықтардың сенiмдi басқарушыға өтуi үшiн, оның атына аударып жазылады және оған берiледi. Салынған мүлiк актiсiне байланысты құқықтарды беру, өз кезегiнде несиеге кепiл ретiнде қойылған жылжымайтын мүлiкке қатысты құқықтардың өтуiн сипаттайды. Сенiмдi басқарушы  (немесе басқарушы компания) ипотеканы мемлекттiк тiркеуге алушы органға өзiн кепiл ұстаушы ретiнде тiркеудi талап етедi.

Мұнда арнайы қор ретiнде  Қазақстан ипотекалық компания қызмет етедi.

Бастапқы кезде Компания қайта қаржыландыратын тұрғын үй ипотекалық несиелерi бойынша несиелiк  үшiн тәуекел және операционыдық  қызмет көрсетуден тұратын ақырғы сыйақы мөлшерлемесiн белгiлегенмен, кейiннен әр ай сайын өзiнiң бағалау мөлшерлемесiн ғана белгiлеп, ал банктер өздерiнiң маржаларын өз беттерiнше белгiлi бiр шектеу шегiнде белгiлеу тәртiбiне көштi. Сөйтiп, әр банктiң жеке тұлғаларға тұрғын үй несиесiнiң бағасы әр түрлi болып қалыптасты.