Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

 

Айта кету керек, халықтың көп бөлiгiңнiң жинақтары жоқ, себебi олар өздерiеiң табыстарын ағымдағы тұтынуға жұмсайды. Жинақ нормасының деңгейi де төмен, тек соңғы үш жылда ғана көтерiлiп келедi. Тұрғын үйге деген сұраныс көбiне демографиялық көресткiштермен, соның iшiнде жаңа отбасын құру, миграция деңгейi, күрделi үй шаруашылықтарының санымен және т.б. анықталды. Қазақстанда жылға дейiн жалпы туу коэффициентi төмендеп өлiм-жiтiм коэфициентi 2005 ж артқан болатын, соңғы жылдарда бұл көрсеткiш керiсiнше нәтижеге ие бола бастады. Ендеше кешегi туу көрсеткiшiнiң төмендегенi ертеңгi күнгi отбасының мөлшерiне ықпал етiп, сол арқылы тұрғын үйге деген сұранысқа әсер етуi мүмкiн.

Статистикалық мәлiметтер бойынша соңғы жылдардағы Республикамыз бойынша қала орталықтарындағы үй шаруашылықтарының құрылымын 6- кестеден көруге болады.

 

 

 

 

6-кесте.         ҚР-ғы қала орталықтарындағы үй

шаруашылықтарының құрылымы 2010 ж 1 қаңтарына

 

Қалалар	Халық саны, мың адам	От басы, мың
Алматы	1340	356
Астана	602	165
Ақтөбе	275	79
Атырау	150	43
Қарағанды	445	127
Өскемен	307	102
Шымкент	385	110
Павлодар	286	82
Орал	250	71
Қостанай	207	59
Тараз	325	93
Петропавл	190	54
Қызылорда	155	44
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері негізінде жасалған.

 

1997 жылы астананы Алматыдан  Астана қаласына көшiрудiң де  сұранысқа едәуiр ықпалы болды. Яғни жылжымайтын мүлiкке деген баға бiр қалада уақытша болса да 10-15 % төмендеп, керiсiнше жаңа астанада бiрнеше есе күрт өсiп кеттi. Сондай-ақ жаңа астанамызда сол уақыттан бастап тұрғын үй тапшылығы орын ала бастады.

Егер республикамыздың басқа аймақтарындағы жағдайға көңiл  бөлсек, онда Алматы мен Астана қаласында, сондай-ақ өндiру және қайта өңдеу өнеркәсiптерi шоғырланған облыс орталықтарында: Атырау, Ақтау, Павлодар және т.б. қалаларда яғни ондағы жалақының жоғары деңгейiне байланысты тұрғын үй бағасы өте жоғары, керiсiнше жұмыссыздық деңгейi жоғары аймақтарда тұрғын үй бағасын бiрнеше есе төмен болып қалыптасты.

2010-2011 жж. ҚР-ғы жылжымайтын мүлiктiң нарықтық бағасының жағдайы 7- кестемен берiлген.

 

7-кесте. Аймақтардағы тұрғын үй бағасының жағдайы

 

Қалалар	2010ж. 1 шаршы метр бағасы, АҚШ долл	2011ж. 1 шаршы метр  бағасы, АҚШ долл	Өсу қарқыны, %
Алматы	400	650	160
Астана	350	650	180
Ақтөбе	240	350	140
Атырау	350	450	110
Қарағанды	80	280	350
Өскемен	50	250	500
Шымкент	50	220	440
Павлодар	30	120	400
Орал	120	220	180
Семей	100	150	150
Қостанай	50	120	240
Тараз	60	100	160
Петропавл	30	70	230
Қызылорда	20	40	200
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Соңғы екi үш жылда жеке тұрғын үйлерге (қаланың сыртында салынған) сұраныс өсiп отыр. Комуналдық төлем ақылардың өсуi де ең төменгi қолайлылығы бар пәтерлерге деген сұранысты арттыруда.

Табыс деңгейiнiң және отбасы жағдайының өзгеруiне қарай  өздерiнiң тұрғын үйлерiн бiрнеше  рет ауыстырып жатқандар да аз емес. Бұл дегенiмiз, алдағы жылдардағы тұрғын үйдiң айналымдылығына ықпал ететiндiгiн сипаттайды.

Тұрғын үйдiң ұсынысына  келсек, республикамыздың барлық аумағында  бұл көрiнiс бiрдей десе болады. Тұрғын үйдiң көптеген бөлiгi қайталама нарықта  ұсынылады, яғни бұл жаңа нарықтағы  тұрғын үйлер ұсынысының төмендiгiн көрсетедi. Құрылыс секторындағы жағдай жеткiлiктi төлем қабiлеттiлiгi бар сұраныстың жоқтығынан соңғы жылдар iшiнде нашарлап кеттi.

Қазақстандағы тұрғын үйлердi пайдалануға беру жағдай 8-кестемен бкрiлген.

 

8-кесте. Қалада тұрғын үйлердi пайдалануға беру

(жалпы көлемi мың  шаршы метр).

 

Жылдар	Барлық меншiк формасындағы кәсiпорындар мен ұйымдар	Соның iшiнде меншiк  формаларына қарай:
		Мемлекеттiк	Мемлекеттiк  емес	Халықтың қаражаты есебiнен
2001 ж.	3856	2202	1654	1057
2002 ж.	2322	925	1397	764
2003 ж.	1663	556	1107	628
2004 ж.	1407	293	1114	699
2005 ж.	1344	229	1115	851
2006 ж.	1132	174	658	803
2007 ж.	1105	108	997	843
2008 ж.	1218	108	1210	958
2009 ж.	1506	86	1420	1004

8-кестенің жалғасы

2010 ж.	1422	80	1342	1206
2011 ж.	1635	114	1521	1368
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң  мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Кестеден мемлекттiк үлесiнiң  тұрғын үй құрлысындағы азайып отырғандығын байқаймыз. 2011 жылғы мемлекттiк кәсiпорындардың тарапынан пайдалануға берген тұрғын үй алаңдарының өсуiне Жамбыл облысындағы Луговой бекетiнде жер сiлкiнiсiнен болған апатты қайта қалпына келтiруге мемлекттiң араласқандығын көремiз. Басқа жағдайлардың бәрiнде керiсiнше мемлекттiк емес кәсiпорындар мен ұйымдардың, соның iшiнде халықтың өз қаражаты есебiнен салынып, пайдалануға берiлген тұрғын үй көлемi арттып отыр.

Қазiргi уақытта  алғашқы  нарыққа қарағанда қайталама  нарықтағы үйдiң бағасы 2,5,- 4,5 есе  асып отыр. Бұл дегенiмiз тұрғын үй ипотекалық нарығының бiрiншi кезеңдегi дамуын және тұрғын үй ипотекалық несиелеу механизмiнiң қалыптасуын сипаттайды. Соның нәтижесiнде қайталама нарықтағы тұрғын үйлердiң бiрiншi кезектi несиелеу обьектiсiне айналып отырғандығын көрсетедi. Мұның басты себебi, қазiргi тұрғын үйдiң қорының көп бөлiгiнiң ескi үйлерден тұратындығын дәделдейдi.

Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу өнiмдерiне қатысты төлем қабiлеттiлiк сұранысты талдауда, бiрiншiден, халық үшiн тұрғын үй мен тұрғын үй несиесiнiң қолжетiмдiлiгiне, екiншiден, оларға деген потенциалды төлем қабiлетiнде сұраныстың болуына көңiл бөлу қажет. Осындай параметрлердi сандық бағалау тұрғын үйдi ипотекалық несиелеудiң дамуына қажеттi және пайдалы шешiм жасауға мүмкiндiк бередi.

Ресми деректер бойынша  жан басына шаққандағы орташа айлық табыс 2011 жылдың аяғына 9623 тенге немесе 67 АҚШ долларына теңестi. әрине мұндай төменгi табыс Қазақстанның барлық облыстарында тұрғын үйдi несиелеу процесiн қарқынды дамытуға кедергi келтiретiнi сөзсiз. Ең бастысы тұрғын үйдi ипотекалық несиелеудi дамытуға мүмкiндiк жасайтын қала тұрғындарына басты назар аудару қажет. Қазiргi кезде ең болашағы бар нарық ретiнде Алматы мен Астана қалалары және т.б. өндiрiстiк бағыттағы қалалар саналады және ондағы орташа айлық табыс мөлшерi 15 500 тенге немесе 110 АҚШ долларын құрайды.

Сондықтан, отбасына шаққандағы төлем қабiлеттiлiк сұранысты анықтау үшiн отбасының бiр жұмыскерiнiң табысы екiге көбейтiледi. Мұндай болжамдар ағымдағы табыс деңгейiн және үй шаруашылықтарының табысын бөлуге мүмкiндiк бередi. (9- кесте).

 

9-кесте. Халықтың табыстары және оларды бөлу

 

Қалалар	Халық саны	Отбасы саны	1 отбасына келетiн орташа табыс	Бiр айдағы барлық отбасының табатын табыстары
Алматы	1340 000	356 000	45125	1 624 5005000
Астана	602 000	165 000	37544	6 194 760 000
Өскемен	307000	88000	24140	2 124 320 000
Ақтөбе	275000	79000	25192	1 990 168 000
Қарағанды	445000	127000	27440	3 484 880 000
Павлодар	286000	82000	26536	2 175 952 000
Шымкент	385000	11000	12791	1 407 010000
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Ескертпе: бөлу құрылымын  есептегенде бiрнеше әдiстер қолданылады. Қазiргi жағдайда есептеу үшiн квинтильдiк әдiс пайдаланылады, оны былай түсiндiруге болады:

Отбасының саны бес бiрдей топқа бөлiнедi.

мұнда әр топқа табыстарды бөлу былай жүргiзiледi: 1-топқа –5 %,

2-топқа- 10 %, 3- топқа - 16%, 4- топқа- 43%.

-  әр топ бойынша  алынған табыстардың сомасы отбасының  санына бөлiнiп, бiр отбасына  тиiстi ай сайынғы табыс есептеледi.

Бұл таңдаудың мақсаты- тұрғын үй құнының 1 шаршы метрi 300 доллардан  асатын үйдi сатып алуға мүмкiндiгi бар потенциалды отбасының санын анықтау болып табылады. Бiздiң мысалымызда ондай отбасыларға әзiрше Алматы және Астана қаласындағы  тұрғындарды жатқызуға болады.

Ипотекалық несиелеуде шет елдiк тұрғын үйлердiң бағасын  салыстырмалы түрде қарастырған  дұрыс сияқты. 10- кестеде Қазақстан, Түркия және Венгрия мемлекеттерiндегi  тұрғын үйдiң 1 шаршы метрiнiң бағалары берiлген.

 

10-кесте. Бiрқатар елдер бойынша тұрғын үйдiң 1 шаршы метрiнiң құны.