Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

2. Балдық жүйе әдiс  (несиелiк скоринг әдiсi). Бұл әдiс  сараптаушылық әдiспен бағалапуға  қарағанда бiршама обьективтi  және үнемдi шешiм қабылдауға  мүмкiндiк бередi. Мұндағы басты  қиындық, қарыз алушының несиелiк қабiлетiн балдық жүйе әдiсiмен бағалаудың статистикалығы, бұл өз кезегiнде несиелiк шарттың орындалу процесiндегi өзгерiстердi ескерiп, ақпартты үнемi жаңартып отыруды көздейдi.

Несиелiк скоринг негiзiнде  қарыз алушының несиелiк қабiлетiн  шынай бағалауда американ экономисi – Д. Дюран үлгiсi пайдалануға болады. Онда потенциалды қарыз алушыға балды есептеуде мынадай коэффициенттер қолданылады:

- Жасы 20 жастан асса  әр жылға 0,01 балл (ең жоғарғы  0, балл)  

- Жынысы: әйел –0, еркек  –0 балл. 

- Аталған жерде тұру мерзiмi: әрбiр тұрған жылына  0,042 балл (ең жоғарғы – 0,42 балл).

- Мамандығы:  төменгi тәуекелi  бар мамндығы үшiн  0,55 балл, жоғары  тәуекелi бар мамндығы үшiн  0 балл және өзге мамандықтар  үшiн 0,16 балл.

- Жұмыс iстейтiн саласы: мемлекеттiк мекемеде,  банкте, брокерлiк фирмада, қоғамдық көлiк мекемесiнде және т.с.с. жұмыс жасайтын болса 0,21 балл. 

-Жұмыспен қамтылуы: аталған  кәсiпорында жұмыс жасаған әр  жылы үшiн 0,059 балл (ең жоғарғы  0,59 балл).

- Қаржылық көрсеткiштер: банктiк шоты болса 0,45 балл, жылжымайтын  мүлкi болса 0,35 балл, өмiрiн сақтандыру полисi болса 0,19 балл.

Осы коэффииценттер негiзiнде  Д.Дюран “жақсы” және “жаман”  клиенттердiң арасындағы бөлетiн  шекараны- 1,25 балмен анықтады. Яғни 1,25 балдан жоғары алса, онда қарыз алушы неселiк қабiлеттi болып саналады.

Лариба банк ББ ААҚ  – ның материалында қарыз алушының төлем қабiлетiн талдау тәжiрибесiн  қарастырмас бұрын қарыз алушының негiзгi қарыз және сыйақы үшiн төлейтiн  төлемдерiнiң мерзiм бойынша төлеу  тәртiбiн анықтауға мән берелiк.

Шетел тәжiрибесiнде несиенi қайтарудың бiрнеше сызбасы бар:

Стандартты (өзiн-өзi амортизациялайтын) несие. Бұл сызба негiзiнен бiр  мөлшердi төлеуге тиiстi аннуитеттi төлемдердi қарастырады. Несие берушi ең жоғарғы  негiзгi қарыз сомасы мен сыйақы мөлшерлемесiн бередi және несиенi қайтарылу мерзiмiн белгiлейдi. Кейiннен ипотекалық несие көмегiмен мерзiмдi төлемдердiң мөлшерiн анықтайды.

Мысалы, банк 5 жылға, 10 %- бен АҚШ долларын берсiн. Сонымен қарыз алушының ай сайынғы төлейтiн сомасын анықтайтын келесi 17 –кестенi құрайық.

 

17-кесте. Өзiн-өзi аммортизациялайтын ипотекалық несиенiң қайтарылу кестесi

 

Жылдар	Жалпы төлем	Несиенi қайтару төлемi	Сыйақы төлемi
1	212,47	129,14	83,33
2	212,47	130,21	82,26
3	212,47	131,30	81,17
4	212,47	208,97	3,50
5	212,47	210,71	1,76
Барлығы	12748,23	10000,00	2748,23
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң  мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Мұндай ипотекалық несиенi қайтару әдiсi қарыз алушының негiзгi қарыз және сыйақы көлемi бойынша алдын ала қайтаратын соманы бiлiп отыруына мүмкiндiк бередi. Мұндай ипотеканы тұрақты төлемдерi бар ипотека деп атайды.

Айнымалы төлемдерi бар  ипотекалық несие үлгiсi. Мұндай қайтару  тәртiбi бойынша төлемдер алғашқы  айларда төленбеуi мүмкiн не кiшкене бөлiгi ғана төленедi. Кейiннен барлық қалдықты бiрден төлеу уақыты келедi

 

18-кесте. Айнымасы төмендегі бар ипотекалық несиені қайтару үлгісі

Жылдар	Жалпы төлем	Несиенi қайтару төлемi	Сыйақы төлемi
1	0	888,33	888,33
2	0	888,33	888,33
3	0	888,33	888,33
4	0	888,33	888,33
5	1000	888,33	888,33
Барлығы	1000	5000	15000
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң  мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Несиенi қайтарудың бұл  әдiсi қарыз алушы үшiн қолайлы, себебi ол несиенiң қызмет ету мерзiмi iшiнде тек қана сыйақы мөлшерлемесiн төлейдi, соңында негiзгi қарызды төлейдi. Ал банк үшiн бұл ең жоғарғы тәуекел туғызады себебi, несиенi қайталылу мерзiмiнде несие қайтпай қалуы мүмкiн.

Негiзгi сомасы тiркелген  ипотекалық несие. Кейбiр ипотекалық несиелер бiрдей мөлшерде негiзгi және әр түрлi мөлшерде сыйақы мөлшерлемесiн қайтаруды қарастырады.

 

Ай сайынғы төлем  мына формула көмегiмен анықталады.

Төлем мөлшерi = К- [(К/n * nI)]*i/12

Мұндағы,

К- берiлген несенiң сомасы,

П- аймен берiлген несиенiң мерзiмi,

nl- сыйақы төленген  айлар саны,

i- жылдық сыйақы мөлшерлемесi.

Осы формуламен жоғарыдығы мысал бойынша төлемдердi қайтару кестесiн құрайық (19- кесте)

 

19-кесте. Негiзгi сомасы тiркелген ипотекалық несиенi қайтару кестесi

Жылдар	Жалпы төлем	Несиенi қайтару төлемi	Сыйақы төлемi
1	166,67	83,33	250,00
2	166,67	81,94	248,61
3	166,67	80,56	247,22
4	166,67	2,78	169,44
5	166,67	1,39	168,06
Барлығы	1000	2541,67	12541,67
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң  мәлiметтерi негiзiнде жасалған.

 

Ай сайынғы сыйақы мөлшерлемесi бойынша қарыз алушының төлейтiн сомасы бiртiндеп азайын отырады.

Өспелi төлемдер ипотекалық несиесi. Мұндай төлемдер айнымалы төлемдерi бар ипотеканы бiлдiредi. Бастапқы 5-10 жылда қарызгердiң табысы тұрақты өсiп отырады. Бұл сызба алғашқы жылдардағы шығыстардың бастапқыда аз болып, кеiйннен өсетiндiгiн сипаттайды. Сондықтан да негiзгi қарыздың сомасы шамалы уақыт ұлғайтып, кейiннен азаяды. Мұндағы қайтару сомасы өзiн-өзi амортизациялауға қарағанда жоғары.

Айнымалы мөлшерлеме. Мұндай жағдайда  ипотекалық несие  бойынша сыйақы  мөлшерлемесi  ақша нарығындағы жағдайларға байланысты өзгерiп отырады. Ең жоғарғы және ең төменгi сыйақы мөлшерлемесi  белгiленуi мүмкiн. Сыйақы мөлшерлемесiнiң өсуi амортизациялау уақытын ұлғайтады және төлемдi арттырады немесе керiсiнше.

Бiрақ ипотекалық мiндеттемелердi механикалық түрде  бағалау болашақтағы  сыйақы мөлшерлемесiн болжауға мүмкiндiк  бермейдi. Ағымдағы сыйақы мөлшерлеме ең жоғарғы және ең төменгi сыйақы мөлшерлемелердi ескерiп белгiленуi мүмкiн.

Шетел тәжiрибесiн ескерiп, қазақстандық банктер өздерiне қолайлы  өзiн-өзi амортизациялайтын ипотекалықнесиелеу түрiн таңдады. әр қарыз алушы  өзiнiң ай сайынғы банкке төлейтiн  төлемдерiн анықтап бiлуi үшiн әрбiр  банк өздерiнде ипотекалық калькулятор қолданылады.

Аталған калькулятор  көмегiмен қарыз алушы өзiнiң  сатып алатын тұрғын үйдiң құнын  тауып, қандай мерзiмде өтей алатындығын  бiлуi қиын емес.

Ипотекалық несиелеуде келесi бiр маңызды кезең қарыз  алушының күнделiктi шығыстары мен борыштық мiндеттемелерiн есепке ала отырып, ипотекалық несиенi қайтаруға байланысты қаржылық мүмкiндiгiн сипаттайды. Сол уақытқа  дейiн қарыз алушы ай сайын банкке төлейтiн сомасын бiледi. Банк қарыз алушының өз уақытылы қарызын қайтаруға меншiктi қаражатыныңжеткiлiктiлiг бағалайды.ипотекалық несиенiң ең жоғарғы сомасын банк қарыз алушының соңғы 12 айдағы табысы негiзiнде анықтайды.

Орташа айлық табысы шығыстардан артатын болса, онда қарыз алушының ипотекалық несие  бойынша мiндеттеменi орындау қабiлетi өседi. Егер қарызға қызмет ету соммасы табыстан артса, онда қарыз алушының өтiнiшiн қарау тоқтатылады. Қарыз алушының төлем қабiлеттiлiгi жоғары болып саналады, егер қарызға қызмет ету сомасы, оның орташа айлық табысының 60%-нан тең не төмен болса.

“Лариба банк ББ” клиенттiң  төлем қабiлетiн анықтаудың қарапайым  формасын қолданады. Мұнда, қарыз алушының отбасының табысының ең төменгi мөлшерi негiзгi қарыз және сыйақыдан тұратын  банкке төленетiн сома + $100 отбасының  әр мүшесiне + $50 әр балаға (кәмелетке толмаған) сомадан кем болмауы тиiс.

Центр кредит банкi АҚ-ның  тәжiрибесiнде ипотекалық несиелеуге байланысты клиенттiң төлем қабiлетiн  анықтау өзiнше ерекшеленедi. Қарыз  алушының табыстары мен шығыстарының құрылымын анықтағаннан кейiн оның нормативтi және нақты төлем қабiлетi бағаланады.

Несие бойынша ай сайынғы  төлем сомасының ең жоғары шамасы қарыз алушының табысының 40%-нан  аспауы көзделедi.

Ең жоғары төлем сомасы = Қарыз алушвның табыстары / 2

Мұнда табысы ретiнде  қарыз алушының және тең қарыз  алушының негiзгi жұмысы бойынша жалақысы қарастырылады.

Несие бойынша төменгi тиiстi ең жоғары соманың есеп айырысу  төлемдерiне қатынасы қарыз алушының нормативтiк төлем қабiлетiн сипаттайды. Мұндай қатынас 1,0 (немесе 100%-дан) артық  болуға тиiс.

Нормативтiк төлем қабiлетi = Төлеуге тиiстi ең жоғары сома / Есеп айырысу төлемдерi

Қарыз алушының ай сайынғы  табыстары мен ай сайынғы шығыстарының айырмасы, оның бос ақша қаражатын  көрсетедi, яғни несиенi қайтаруға оның қанша мөлшерде қаражатының барлығын сипаттайды.

Бос ақша қаражаттары = Қарыз  алушы отбасының ай сайынғы табыстыры  – Қарыз алушы отбасының ай сайынғы шығыстары.

Бос ақша қаражаттарының есеп айырысу төлемдерiне қатынасы қарыз алушының нақты төлем қабiлетiн  көрсетедi.

Нақты төлем қабiлетi = Бос ақша қаражаттары – Есеп айырысу төлемдерi

Қарыз алушының төлем  қабiлетiн талдау жасау негiзiнде, оның төлем қабiлеттiк рейтингi анықталады:

- жоғары төлем қабiлеттiлiк,  яғни нақты төлем қабiлеттiлiк  шамасы  200%-дан артады;

- қанағаттанарлық төлем  қабiлеттiлiк, яғни нақты төлем қабiлеттiлiк шамасы 120-160% аралығында болады;

- терiс төлем қабiлеттiлiк,  яғни нақты төлем қабiлеттiлiк  шамасы 110%-дан төмен көрсеткiшпен  сипатталады. 

Екiншi кезең – тұрғын үйдi бағалау, яғни ипотека затының  нарықтық құнын анықтау мақсатында жүзеге асады. Несие алатын тұрғын үй таңдалған соң, бағалаушы өзiнiң қызметi үшiн ақы төленген жағдайда тұрғын үйге тәуелсiз бағалауды жүргiзедi, ал несие берушi бағалау құнын беретiн несие сомасымен салыстырады. Несие берушi бұл жерде бағалау құнын есепке ала отырып, оның болашақта әр түрлi факторлардың ықпалына байланысты өзгеруiн болжай бiлу керек.

Жылжымайтын мүлiктiң  құнын бағалауда үш негiзгi әдiс  қолданылады:

1. Шығындық әдiс. Бұл  әдiс 5 сатыдан тұрады:

жердiң құнын бағалау;

ғимараттың, қосымша құрылыс объектiлерiнiң ағымдағы құнын бағалау;

моральдiк және заттай тозу шамасын бағалау;

тозу құнын белгiленген құнынан шегерiп тастау;

жер құнын белгiленген құнына қосып, мүлiктiң жалпы құнын  бағалау.

2. Табыстық әдiс. Бұл  әдiс күту принципiне негiзделедi, яғни

жылжымайтын мүлiктi сатып  алушының алдағы уақытта табыс алатынын есепке алып, мүлiктi бағалайды. Мұндай бағалау төмендегiдей кезектiлiкпен жүргiзiледi:

жыл сайынғы жалгерлiк  табысты бағалау;

бос қалған орындарды  ұстауға кететiн және жалгерлiк  ақы жинауға жұмсалатын шығындар шегерiлiп тасталады;

мүлiктi пайдалануға жыл  сайын жұмсалатын шығыстарды шегерiп  тастап, таза пайдалану табысын анықтайды;

мүлiктен алатын табысының  бағасын анықтайды; Бұл 

капиталдану нормасы  таза пайдалану табысының мүлiктi нарықта сату бағасына қатынасы арқылы анықталады.

Капиталдану нормасы  және таза пайдалану табысы негiзiнде 

Мүлiктiң құны мынадай  формула бойынша есептеледi :

Мүлiк құны  =    Таза пайдалану табысы

                        Капиталданунормасы 

 

3.Сатуды  тiкелей салыстырмалы талдау әдiсi. Бұл әдiс нарықтағы субьектiлердiң жылжымайтын мүлiктi сатып алу-сату  мәмiлесi негiзделедi. Бағалау  процедурасының негiзгi кезеңдеоi төмендегiдей:

жылжымайтын мүлiктi бағалауда, сатуға байланысты жасалған

мәмiлелер, ұсыныстар туралы ақпараттар жинау мақсатында нарықты зерттеу;

ақпарттың шынайлылығын растау мақсатында ақпаратты таңдау;

жылжымайтан мүлiктi бағалауға  сәйкес келетiн өлшем бiрлiктi

таңдау және әр таңдаған өлшем бiрлiгi бойынша салыстырмалы талдау жүргiзу;

нарықта сатылатын сол типтес мүлiктiң жекелеген элементтермен

бағаланатын обьектiнi салыстыру.

Жылжымайтын мүлiктi бағалауда  пайдаланатын әрбiр әдiстердiң артықшылықтары мен кемшiлiктерiн мынадай критерилерге байланысты  анықталады:

Талдау жасалатын ақпараттар типi, сапасы және ауқымдылығы;

Мүлiктiң құнына ықпал  ететiн ерекше факторлардың ескерiлуi;

Жылжымайтын мүлiк нарығындағы  жалпы экономикалық

жағдайды есептке алу;

Қарастырылатын аудандағы  экономикалық саяси және физикалық 

Күштердiң ықпалын  есепке алу.

Ұзақ мерзiмдi несиелеумен айналысатын банктер арнайы сақтандыру бағдарламасын қолданады. Сақтандыру бағдарламасы екi түрлi сақтандырудан тұрады.

- Жеке басын сақтандыру, яғни өмiрiн, денсаулығын, еңбекке  қабiлеттiгiн сақтандыру;