Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

 

 

 

 

1.2 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы

мен даму кезеңдері

 

Шетелде бар ипотекалық несиелеу үлгілерді Қазақстан үшін таңдауға көптеген шарттар мен факторлар  ықпал етті. Негізгі факторларға мыналар жатады:

- саяси фактор, яғни қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы; саяси режимдердің болжанатындығы не болжанбайтындығы; сырттай қауіптің болуы не болмауы; басқа елдердің әскери және экономикалық экспансиясы. Ипотекалық несиелеудің дамуына ықпал еткен ең басты фактор – бұл мемлекеттің кепілдігі және қолдау көрсетуі, нақтырақ айтсақ, ондай несие алушыларға мемлекеттік сыйақының бөлінуі және т.с.с.

- құқықтық факторлар, яғни бұл жерде ипотеканың дамуына ықпал еткен ең бастысы меншік қатынастарының құқықтық қорғалу қабілеті, соның ішінде жылжымайтын мүлікке қатысты заңдардың қабылданып жұмыс жасауы, кепіл объектісіне қатысты айыппұл салу және басқа да әкімшілік шаралардың қолданылуы, жылжымайтын мүлікті және кепіл затын тіркеу жүйесінің жұмыс жасауы, сондай-ақ ипотекалық нарықтың қатысушыларының мүдделерін қорғайтын өзге де құқықтық актілердің болуы жатады.

- Экономикалық факторлар, мұнда ипотекалық несиенің дамуына ықпал еткен басты факторларға: қаржы нарығының дамуы, ұлттық валютаның тұрақтылығы және инфляция деңгейі, халықтың төлем қабілеттігі, ипотекалық несиелеуден туындайтын тәуекелдерден сақтану жүйесінің жұмыс жасау деңгейі, соның ішінде кепілді, адам өмірін, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың өтімділігін және табыстылығын сақтандыру шараларын жүзеге асуы жатады;

- Тарихи факторлар, бұл жерде халықтың несиеге қатынасы, олардың қорларының болуы не болмауы сияқты факторлардың орыны ерекше.

Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдай уақыт болды.

Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен  дамуын мынадай кезеңдерге бөліп  қарауға болады:

1993-1999 жж. тұрғын үй  қатынастарын реформалау және  тұрғын үй құрылыс-жинақ жүйесін  енгізу байланысты кезең;

2000 жылдан осы уақытқа  дейінгі кезең.

Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиенің дамуына себеп болған бұл  тұрғын үй реформасын жүргізілуі одан ерте алсақ, яғни 1991 жылы “Мемлекет иелегінен алу және жекешелендіру”, “Меншік туралы”, кейіннен “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы”, сондай-ақ ең бастысы “Тұрғын үй қатынастары туралы” заңдардың қабылдануын айтуға болады.

Осы заңдардың негізінде  тұрғын үйді купондық жекешелендіру процесі жүргізіліп, әрбір үйді оның иесінің меншігіне берді. Сол уақыттан бастап, тұрғын үй нарығы қалыптасып, меншік иелері өздерінің үйлерін кепілге қойып, банктен несие алуға не оны сатуға мүмкіндік алды.

Тұрғын үйді реформалаудың алғашқы жылдары халықтың төлем қабілетінсіз болуы, олардың жаңа тұрғын үйге деген сұранысын төмендетіп, ол уақытта тұрғын үй нарығындағы дайын үйге халықтың төлем қабілетілігі сұранысын қамтамасыз ететін несие механизмі жеткіліксіздігі аталған бағытта қолданылатын несиенің болмауымен сипатталады.

Ипотека туралы алғаш  рет еліміз егемендік алғаннан кейін 1993 жылы елбасымыз Н.Ә. Назарбаевтың “Жаңа тұрғын үй саясаты туралы және оны іске асырудың мемлекеттік  бағдарламасы туралы” жарлыққа қол  қойғаннан бастап сөз болды десек қателеспейміз.

Бағдарлама мемлекеттің  тұрғын үй саясаты саласында мынадай  стратегиялық қадамдарын қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық нормаларға қажетті өзгерістер мен  толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын  және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау; монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және оны халыққа арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй құрылысының процесіне қатысушыларға және бұл процеске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың қатысуын мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс индустриясы базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшелерін бөлу және тіркеу процедуларын жасау; әлеуметтік, инженерлік және көлік инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру; тұрғын үй және жылжамайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту.¹

Алғашқы бағдарлама негізінде 1995 жылы Қазақстанда Германияның жоғарыда аталып өткен жүйесіне сай жұмыс жасайтын Тұрғын үй құрылыс банкі құрылды. Бұл банк ссуда-жинақ принципінде жұмыс жасады. Оның жарғылық капиталы мемлекеттік бюджеттен бөлінген қаражат есебінен құралғандықтан, әуелгіде мемлекеттік банк болып табылды.

Бұл банктен несие  алу үшін әуелі нарықтан сатып  алатын жылжымайтын мүліктің құнының 50%-і (бастапқыда 45% мөлшерінде болған) шамасында құрылыс қаражатын  жинақтау қажет. Сөйтіп, қалған төлейтін бөлігінің мөлшерінде жылжымайтын мүлікті (тұрғын үй немесе пәтерді) кепілге ала отырып, банк ссудасы беріледі.

Бұл жүйенің біздің тәжірибеде дами алмауының және қолданылуының  кемшіліктері де жеткілікті. Нақтырақ айтсақ, біріншіден, бұл жүйеге мемлекет тарапынан реттеу жүргізілмейді; екіншіден бұл жүйенің қызмет етуі туралы нақты заң жоқ; үшіншіден, ипотекалық несие алушыға мемлекеттен беретін субсидия берілмеді; бесіншіден, еліміздегі инфляция жағдайында қорлану салымдары бойынша төленетін пайыздың мөлшері өте төмен, алтыншыдан, банктердің ресурстық базасы жеткіліксіз болды.

Бұл кезең ипотекалық несиенің қалыптасу кезеңі ретінде  сипатталып, оның дамуына айтарлықтай  өз үлесін қоса алмады.

Екінші кезең 2000 жылы 21 тамыздағы “Тұрғын үй құрылысын  ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы туралы” ҚР Үкіметінің № 1290 қаулысының қабылдануынан басталады. Осы тұжырымдамаға сәйкес, тұрғын үй құрылысын қаржыландыруда банктердің ынтасын арттыру және олардың өтімділігін қолдау, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына қаражат тарту мақсатында 2000 жылы 20 желтоқсанда ҚР Ұлттық банкінің № 469 шешімімен және оның 100 % қатысуымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ формасында құрылды.

Қазіргі кездегі Қазақстандағы  ипотекалық неиселер нарығы қалыптасу  үстінде. Себебі, оның нормативтік базасы, инфрақұрылымы және қатысушылары қалыптасуда. 2-кестеде ипотекалық нарықтың классикалық үлгісі мен Қазақстанда қызмет ететін нарық үлгісі өзара салыстырмалы түрде келтірілген.

 

2-кесте. Ипотекалық нарықтың инфрақұрылымын салыстыру

 

Классикалық үлгі	Қазақстан үлгісі
1. Заңдылықтар, соның  ішінде
Жылжымайтын мүлік туралы, жер, ғимарат және құрылғылар туралы заңдар	Бар, толықтыруды талап  етеді
Жылжымайтын мүлікке  қатысты меншік құқығын білу және жалжымайтын мүлікпен өзге де мәмілелер жасау жөніндегі нормативтік актілер	Бар, аса толықтыруды  талап етеді

2-кестенің жалғасы

жылжымайтын мүлікке  қатысты меншік құқықты секьюритизациялау  жөніндегі заңдар мен нормативтік  актілер	Бар, толықтыруды талап  етеді
Ипотекалық несие бойынша  салықтық жеңілдіктер	Бар, аса толықтыруды  талап етеді
Ипотекалық несиені  алушыларға салықтық жеңілдіктер	Жоқ
Бағалау қызметі жөніндегі  заңдылықтар	Бар, толықтыруды талап  етеді
Ипотекалық бағалы қағаздарға инвестиция жұмсауға мумкіндік беретін  нормативтік актілер	Жасалып жатыр
2. Қатысушылар  (операторлар):
Әмбебап банктер	Бар
Ипотекалық банктер (компаниялар)	Бар
Ипотекалық брокерлер	Бар
Титульды компаниялар	Жоқ
Ұлттық ауқымдағы несиелік бюро	Бар
Сақтандыру компаниялары	Бар
Риэлторлар	Бар
Бағалаушылар	Бар
Рәсімдеуші агенттер	Бар
Девеллолерлар	Жоқ
Құрылысшылар	Бар
3. Инвесторлар:
Әмбебап банктер	Бар
Ұлттық ипотекалық компаниялар	Бар
Зейнетақы қорлары	Бар
Сақтандыру компаниялары	Бар
Әр түрлі инвестициялық  қорлар	Бар
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері негізінде жасалған.

 

Сонымен, қазіргі уақытта  Қазақстанда ипотекалық нарықтың жабық  айналымын қалыптасыруға мүмкіндік  беретін нарықтың инфрақұрылымы  қалыптасқан. Бірақ та, барлық инфрақұрылым енді ғана қызмет ете бастауда, сондықтан да көптеген мәселелер әлі шешілмей қалуда. Заңдылықтарды көптеген қарама-қайшылықтар кездесуде, нормаларды қолдану механизмдері жоқ.

Ипотека және ипотекалық несие терминдері отандық және шетелдік әдебиеттерде әр түрлі беріледі.

Грек сөзінде “hypotetheca”  – тіреу қою, кепіл беру деген  ұғымды білдіреді. Ол тіреуде жер  иесінің белгілі бір қарыз  сомасы жазылды. Мұндай тіреу қағаз  беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және ол қарыз  алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай мақсатқа арнайы  кітапшалар қолданыла бастайды және оларды да ипотека деп атайды.

Ал ипотека түсінігі біздің елімізде 1995 жылғы 23 желтоқсандағы  № 2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы  туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес,  “ипотека – кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік” деп берілген.

1995 жылғы 23 желтоқсандағы  № 2723  “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес, ипотекалық заем – жылжымайтын мүлік ипотексымен қамтамасыз етілген банкт~ик заем деп түсіндірледі. 2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие – жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін ұзақ мерзімді несие, меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп, мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болады делінген.

Отандық экономист ғалымдардың  ой-пікірлерін саралай келе біз мынадай  тұжырым жасаймыз: ипотекалық несие – жерді, өндіріс және тұрғын үй мақсатындағы жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несиені білдіреді.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында  мынадай үш басты қызмет атқарады:

1) тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамсыз ету;

2) тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;

3) инвестордың қызметін атқару;

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.

Біздің көзқарасымызша, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің  құрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға болады:

тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;

тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;

тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;

тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;

тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.

Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:

қарыз алушылар;

несие берушілер;

риэлторлық және сақтандыру компаниялары;

инвесторлар;

үкімет.

Қорыта айтсақ, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі – жылжымайтын мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ жылжымайтын мүлік объектісінің (тұрғын үйдің) кұнының жоғарылығы мен оны сатып алушылардың ағымдағы  табыстарының шамалары арасындағы қайшылықтарды шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы.

Жалпы алғанда, барлық ипотекалық тұрғын үйді несиелеу жүйелері, несие  берушілеріне байланысты мынадай үш топқа бөлінеді:

Банктік ипотека, яғни банк ипотекалық несиелерді басқа несиелер сияқты өзінің ресурстары, соның ішінде депозиттік ресурстар есебінен береді.

Американдық қайталама  ипотекалық нарықтың жүйесі, ипотекалық несиелерді беруде интитутциональдық инвестордың, соның ішінде жинақтаушы зейнетақы қорларының, сақтандыру компанияларының қаражаттарын пайдалану, яғни оларға закладнойлармен қамтамасыз етілген облигацияларды сату арқылы қаражаттарын тарту негізінде жүзеге асады.

Немістің контрактілік-жинақтаушы ипотекалық жүйесі ипотекалық тұрғын үй несиелерін беруде болашақ қарыз алушылардың мақсатты жинақтарын пайдалануды көздейді.

Шетелде бар ипотекалық несиелеу үлгілерді Қазақстан үшін таңдауға көптеген шарттар мен факторлар  ықпал етті. Негізгі факторларға  мыналар жатады:

- саяси фактор, яғни қоғамдық жалпы тұрақтылығы; саяси режимдердің болжанатындығы не болжанбайтындығы; сырттай қауіптің болуы не болмауы; басқа елдердің әскери және экономикалық экспансиясы. Ипотекалық несиелеудің дамуына ықпал еткен ең басты фактор бұл мемлекеттің кепілдігі және қолдау көрсетуі, нақтырақ айтсақ, ондай несие алушыларға мемлекеттік сыйақының бөлінуі және т.с.с.

- құқықтық факторлар,  яғни бұл жерде ипотеканың  дамуына ықпал еткен ең басты  меншік қатынастарының құқықтық  қорғалу қабілеті, соның ішінде  жылжымайтын мүлікке қатысты  заңдардың қабылданып жұмыс жасауы, кепіл объектісіне қатысты айып пұл салу және басқа да әкімшілік шаралардың қолданылуы, жылжымайтын мүлікті және кепіл затын тіркеу жүйесіниң жұмыс жасауы, сондай-ақ ипотекалық нарықтың қатысушыларының мүдделерін қорғайтын өзге де құқықтық актілердің болуы жатады.