Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі

 

Соңғы жылдары ипотекалық несиелердiң ұлттық валютаға қарағанда  шетел валютасында өсу қарқынын көруге болады. Бұл дегенiмiз ипотекалық несиелердiң мерзiмдерiнiң ұзаруымен бiрге тiкелей байланысты болып отыр.

2010 жыллдың 1- қаңтарына берiлген барлық ипотекалық несиелердiң жартысына жуығы 1 094 млн. теңгесi ұлттық валютада және 1530 млн. теңгесi шетел валютасында берiлген, соның iшiнде қысқа мерзiмдiсi 156 млн. теңге не 5,9  % және ұзақ мерзiмдiсi 2 468 млн. теңге не 94,1 % құрайды.

 

 

 

2.3 ҚР-дағы ЕДБ –дiң  ипотекалық несиелеу механизмi

 

Несиелiк процесс несиеге  деген өтiнiштi өңдеуден басталып, несиенiң толық қайтарылуы мен аяқталады.

Қазiргi несиелеу механизмiнiң  құрамы келесiдей құрамдас бөлiктерден  тұрады :

Несиенiң жекелеген  түрлерi

Несиелеу обьектiлерi.

Несиелеу шарты.

Неселеу мәмiленi құжаттау.

Несиенiң мөлшерiн белгiлеу.

Несиенi беру процедурасы

Несиенi қайтару тәртiбi.

Несиелеу процесiне жасалатын  бақылау.

Кепiл заттарын бағалау  және iске асыру.

Ипотекалық несиенiң  түрлерiне: тұрғын үй ипотекалық несиесiн, жер ипотекалық несиесiн жатқызуға  болады. Өкiнiшке орай соңғысы бiздiң  елiмiзде дамып отырған жоқ. Оған себеп, бiрiншiден жерге меншiк мәселесiнiң оң шешiмiн таппағандығы және жердiң өтiмдi тауар ретiнде немесе өтiмдi кепiл зат ретiнде банктер тарапынан несиелеуге кепiл формасы ретiнде қолданылмауы.

Ипотекалық несиелеу обьектiсiне тұрғын үй құрылысы, өндiрiс құрылыстары, жер учаскелерi, сондай-ақ  сатып  алынатын тұрғын үй жатады.    

Несиелеу  шарты –  деп несиелеудiң  базалық элементтерi, несиелеу субьектiлерi мен обьектiлерi және несиенiң қамтамасыз етiлуiне қойылатын  талаптарды түсiнуге болады /19/.

Несиелеу шарты, бiрiншiден, несиелiк мәмiле жасайтын екi жақтың мүдделерiн ескередi. Банктер –  шаруашылықтың қажеттiлiгiнiң мүдделерiне сай, клиенттiң қажеттiлiгiн қанағаттандыруға бағытталады. Несиелеу шарты, сондай-ақ несие берушi- банктердiң мүдделерiнiң қорғалуын да көздейдi.

Несиелеу шарты, екiншiден, несиелеу принциптерiнiң : мақсаттық  мерзiмдiлiгi және қамтамасыз етулiгiмен  байланысты. Егер де, клиент аталған  принциптерiнiң бiреуiн бұзатын  болса, онда несиелеу мәмiлесi жасалмайды.

Несиелеу шарты үшiншiден, банктiң коммерциялық мүддесi сақталатын негiзде жүзеге асырылады. Несиелеу ақылы түрде жүргiзiледi. Оның ақысы көбiне несиелiк тәукелге, орталық банктiң сыйақы мөлшерiнiң деңгейiне, нарықтағы несиеге деген сұраныс пен ұсыныстың жалпы жағдайына байланысты анықталады.

Несиелеудiң төртiншi шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын несиелiк келiсiмдi қамтиды. Несиелеу, несиелiк мәмiлеге қатынасатын  жақтардың белгiлi бiр мiндеттемелерi мен құқықтарын, сондай-ақ экономикалық жауапкершiлiгiн көздейтiн келiсiм негiзiнде iске асады.

Ипотекалық несиелеу тәртiбi кепiлге берiлетiн мүлiктi оның бағасының тұрақтылығын сақтап қалуды қамтамасыз етедi, сондай-ақ банкке ссуда  қайтпай қалады деп ешқандай да қауiптенбей, ұзақ мерзiмге несиелiк ресурсын жұмсауына мүмкiндiк бередi.

Ипотека – несиенi қамтамасыз етудiң ең тұрақты тәсiлдерiнiң  бiрi болып табылады.елiмiзде нарықтық қатынастардың дамуы ипотекалық несиенiң даму қажеттiлiгiн одан әрi ұлғайта түсуде.

әлемдiк банктiк тәжiрибеде, барлық елдердiң ипотекалық банктерiне Орталық банктер тарапынан қадағалау жүргiзiлiдi. Бұл қажеттiлiк, ипотекалық банктердiң көбiне жеке тұлғалармен жұмыс жасауына байланысты туындап отыр. Банкротқа ұшырай қалған жағдайларда көптеген азаматтар зиян шегiп, нәтижесiнде олардың банк жүйесiне деген сенiмi жоғалады.Сондықтан да, ипотекалық банктердiң қызметiн үнемi бақылап отыру қажет.

Тек ипотекалық несиелеу институттары мен олардың клиенттерi құқықтық қорғалған жағдайда, сондай-ақ, ипотекалық несиелеу жүйесiне мемлекеттiк  реттеу болған кезде, отандық ипотекалық банктер өздерiнiң  әдiстемелiк базасын және бұрыннан қалыптасқан несиелiк құралдарын, шетел тәжiрибесiн пайдалана отырып, дамыған елдердiң ипотекалық банктерiне ұқсап жұмыс жасай алады.

ҚР-ғы ипотекалық несиелеу шарттары бiрдей емес және оны 15-кестеден көруге болады.

15-кесте. ҚР-ғы ипотекалық неселеу шарттары 01.01.2011 ж.

Шарттары	Қазком-мерц	АСҚ банкi	Халық банкi	ЦКБ	КИК
Бастапқы салым, 0%	15-85	30-70	15-85	15-85	15-85
Несиелеу мерзiмi, жыл	10-20	15	20	15	20
Сыйақы мөлшерлемесi, %	12,5-18	16-18	16,5-18	16,5-18	9,5
Жыл сайынғы  сақтандыру, %	Тұрғын үй құнынан 0,47%	Несиенәң сомасынан 0,5%	Тұрғын үй құнынан 0,49%	Тұрғын үй құнынан 0,8%	Жоқ
Қолма қол ақшаға айландыру, %	Несие сомасынан 1,1%	Жоқ	Несие сомасынан 1%	Несие сомасынан 1%	Жоқ
Несиенi ерте қайтарғаны үшiн айып-пұл салу	2 жылдан бұрын болса  ала алмаған сомадан 50%	Жоқ	3 айдан кейiн айып - пұлсыз	Жоқ	Қайтарылған сома-ның 1%
Ескерту – автормен құрастырыдған: ҚИК мәліметтері негізінде жасалған.

 

Ипотекалық несиенi пайдалану мерзiмдерi мен сыйақы мөлшерлемелерiне байланысты екiншi деңгейдегi банктердiң неселеу шарттары да өзара ажыратылады. Кейбiр клиенттер айыппұл төлемейтiн банктерден ипотекалық несиенi алғанды қалайды, себебi олар ұзақ мерзiмге несие алса, онда ай сайынғы қайтарылатын несие үшiн төлемдердiң мөлшерi де аз болады. Ипотекалық несиелеу шарттарының әр түрлi болып келуi әр түрлi табыстары бар клиенттердiң таңдауға баруына мүмкiндiк туғызады.

Бастапқы кезде барлық банктер жеке тұлғаларға ссудалық шот ашуды қаламаған болатын, себебi клиенттердiң несиелiк келiсiм-шарттың талаптарын орындай алмауы, ондай қызметтiң рентабельсiздiгiн дәлелдейдi. Кейiннен депозит үшiн және халықты несиелеуге байланысты банктер арасында туындаған өзара бәсекелестiктiң орын алуы, банктердiң стратегиясын аяқ асты өзгертуге мәжбүр еттi.

Мысалы, Центркредит банкi АҚ-ның халықты несиелуге байланысты осындай жасаған өзгерiстерiн  қарастыруға болады. 2003 жылдың даму бағдарламасында халыққа несие  беру көлемiн 8 млрд теңгеге дейiн ұлғайту мiндетi көзделген. 2011 жылдың iшiнде Центркредит банкi АҚ-ның халықты несиелеу нарығындағы үлесi 8%-дан 10%-ға артты. Халыққа несие беру және олардың аймақтар бойынша құрылымы 16-кестемен берiлген.

 

16-кесте. Халықты несиелеу көлемi және құрылымы

 

Филиалдар	Халыққа берiлген барлық несиелер	Соның iшiнде
		Тұтыну		Ипотекалық
	Млн теңге	Млн теңге	%	Млн теңге	%
Атырау	596,2	508,1	85	88,1	15

 

16-кестенің жалғасы

Семей	460,2	433,2	94	27,0	6
Ақтөбе	293,4	148,8	51	144,6	49
Павлодар	290,2	279,5	96	10,7	4
Жезқазған	274,4	249,8	91	24,8	9
Қарағанды	255,5	235,1	92	20,4	8
Алматы	230,9	135,0	58	95,9	42
Орал	196,4	128,8	66	67,6	34
Өскемен	192,7	83,6	43	109,1	57
Астана	91,4	86,7	45	104,7	55
Ақтау	122,6	83,6	68	39,0	32
Қостанай	86,2	64,3	75	21,9	25
Рудный	44,1	43,9	99,6	0,2	0,4
Петропавл	42,4	40,5	95,5	1,9	4,5
Қызылор-да	39,9	38,5	97,2	1,4	3,5
Көкшетау	37,8	36,7	100,0	1,1	2,8
Талдықор-ған	33,2	33,2	64,5	0	0
Шымкент	28,7	18,5	100,0	10,2	35,5
Тараз	24,8	24,8	78	0	0
Банк бойынша барлығы	3 441,3	2672,7		768,6	22
Ескерту–автормен құрастырыдған: Экономика және статистика 2,2003 ж.55-59 б.

 

Халықты несиелеу туралы мәлiметтерден аталған банктiң  кейбiр аймақтардағы ипотекалық несиелеуге байланысты үлесiнiң өте аздығын  көруге болады.

Халықты несиелеу құрылымында тұтыну несиелерiнiң үлесi 78%, ал ипотекалық несиелеу үлесi 22% құрайды. Әрине кейбiр республикамыздың кейбiр аудандарында ипотекалық несиелеудiң үлесiнiң аздығын ондағы халық табыстарының төменгi деңгейде болуымен байланыстыруға болады.

Несиелiк мәмiленi  құжаттау екi басты келiсiм-шартқа негiзделедi: несиелiк келiсiм - шарт және ипотекалық келiмiс – шарт.

Несиенiң мөлшерiн белгiлеу  несиенiң сомасы, несиенiң валютасы және несиенiң мерзiмдерi мен мөлшерлемелерi бойынша әр банктiң iшкi неселiк саясаты шегiнде iске асырылады.

Несиелеу процедурасы  өзiне тән бiрнеше сатылардан тұрады.

ҚР-ғы тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу процесi мынадай сатыларды  қамтиды:

1. Кеңес беру – несиелеу  шартын қарыз алушыға түсiндiру  және несиелеу шартының қолайлысын таңдау.

2. Құжат жинау –  ипотекалық несиелеуге қатысты  құжаттарды жинау. 

3. Келiсiм – шарт  жасау- несие берушi мен қарыз  алушы арасында келiсiм-шарт жасасу.

4. Қарау- жетi банктiк  күнi iшiнде несиелеу жобасын қарау  және Несиелiк комитетпен шешiм  қабылдау.

5. Есеп айырысу күнi  – несиенi беру туралы оң шешiм  қабылданған  тұрғын үйдi сату сатушымен есеп айрысу күнiн белгiлеу. Сол күнi қарыз алушы өзiнiң өмiрiн және сатып алатын тұрғын үйiн сақтандыруға, сондай-ақ бастапқы жарнасын төлеуге тиiс. Қалған соманы несие берушi төлейдi. Сонымен бiр айдан кейiн қарыз алушы ай сайынғы төлемiн жасауды бастайды.

6. Сатып алу- сату  келiсiм-шартын жасау, сатушымен  есеп айрысу күнi тұрғын үйдi  сатып алу-сату келiсiм- шарт  жасалып, сол күнi займ туралы  келiсiм-шарт жасалады.

7. Сатып алу- сату  келiсiм –шартын тiркеу, 5 жұмыс  күнi iшiнде Жылжымайтын мүлiк орталығында сатып алу-сату туралы келiсiм-шартты тiркейдi және содан-соң ғана қарыз алушы тұрғын үйдiң иесi болып саналады. Ипотекалық қызмет көрсету мерзiмi iшiнде қарыз алушының тұрғын үйi банкте кепiлде тұрады. Негiзгi қарыздың сомасы толық өтелгенде ғана тұрғын үйге қойылған уақытша шектеу алынып тасталып, содан соң қарыз алушы толық тұрғын үйдiң иесi болып табылады.

Несиеге алатын жылыжымайтын мүлiкке банктердiң қоятын талабы мынадай:

- Тұрғын үйге азаматтық  айналымнан алынбаған, кепiлге  қойылмаған, арест жасалмаған болуы;

- Тұрғындардың денсаулығын  және қауiпсiздiгiн қамтамасыз  етуге байланысты санитарлы-гигиеналық  қызмет орындарының бекiткен талаптарына  сай келуi;

- Тұрғын үйдiң алаңы  жылу, газ және электр жүйесiмен  қамтамасыз етiлуi тиiс;     

- Коммуналдық пәтерлер  кепiлге алынбайды;

- Тиiстi  органдардың  рұқсатынсыз үйге не пәтерге  құрылыс қайта жоспаррлау жұмыстары  болмауға тиiс.

Қарыз алушы туралы ақпарттарды  жинақтағаннан кейiн банктер андеррайтинг процедурасын жүргiзiдi. Андеррайтинг – қарыз алушылырдың төлем қабiлiттiлiгi мен несиелiк қабiлеттiлiгiн анықтай отырып, оларды таңдауға мүмкiндiк беретiн шаралардың кешенi.

Бiрiншiден қарыз алушының тапсырған құжаттарының заңи жағынан  шыныйлылығы тексерiледi. Құжаттарды тексеру және талдау нәтижелерi бойынша заң қызметкерлерi  мен қауiпсiздiк  қызметкерлерi несиелеу бөлiмшелерiне қорытынды  жазып бередi. Қаншалықты несие ұзақ мерзiмге берiлетiндiктен қарыз алушы алған несиесiн қайтара ала ма не жоқ па деген сияқты сауалдарға жауап iздестiру мақсатында несиелеу бөлiмiнiң мамандары қарыз алушының жұмыспен қамтылу жағдайына мән бередi. Ол үшiн мынадай критерилерге көңiл аударады:

1) Қарыз алушының кемiнде  екi жыл бiр мамандықты атқаруы  немесе егер үзiлiс болған жағдайларда,  оның себептерiн түсiндiру талап етiледi. Қарыз алушының потенциалдық мүмкiндiктерi, оның кәсiби өсуiмен,  бiлiм алу деңгейiмен, бiлiктiлiгiмен, жасының мөлшерiмен сипатталады.

2) Соңғы екi жылдағы  жұмыспен қамтамасыз етiлу тұрақсыздығы  анықталған жағдайларда, мынадай  факторлар ескерiледi:

- жұмысты ауыстырудың  бiр немесе бiрнеше қызмет аясында  болуы;       

- жұмысты ауыстырылудың  кәсiби өсуге байланыстылығы.

Кейiннен банк клиеттiң  несиелiк қабiлiтiн анықтайды. Айталық, қарыз алушының жеке басының  сапасы  және заңи құқықтарына баға берiледi. Жеке басының сапасын бағалауда, қарыз алушының өмiр сүру ситiне мән бередi. Банктер көбiне өтiмдi жылжымайтан  мүлкi бар, тұрақты жұмыс орны бар, отбасылы және баласы бар қарыз алушылармен жұмыс жасағанды қалайды. Мұның бәрi клиеттiң банк алдындағы мiндеттемесiн уақтылы орындауға мүмкiндiк бередi. Қарыз алушы банкке өзiнiң бедел, денсаулығы, бiлiмi, ұйымдастыру қабiлетi туралы ақпараттар беруге тиiс. Егер қарыз алушы банктiң клиентi болса, онда басқа  банктермен аталған клиент арасындағы несиелiк қарым – қатынастарға мән бередi. Несиелiк қабiлеттi бағалау екi негiзгi әдiспен жүзеге асады:

1. Сараптамалық бағалау  әдiсi. Бұл әдiс қарыз алушының  несиелiк қабiлетiн бағалаудағы  жалпы экономикалық тәсiлдердi  қамтиды. Ақпаратты талдай отырып, сараптаушылар ипотекалық несиенi беру туралы мәселенi шешедi.