Выбор ключевых показателей мониторинга реализации инвестиционных проектов компании

Потребность в капитальных вложениях (инвестициях) по приобретению и модернизации многофункционального ТЦ (руб).

Таблица 2.2.Потребность в капитальных вложениях

Наименование статей расходов	Руб
Капитальные вложения по проекту всего,	25 350 000,00
в том числе:
Приобретение в собственность здание торгового центра	20 500 000,00
предпроектные расходы	50 000,00
расходы на стадии проектирования	450 000,00
расходы на урегулирование земельно-имущественных отношений	1 100 000,00
строительно-монтажные работы	2 000 000,00
прочие расходы в период инвестирования, модернизации	1 250 000,00

Проанализировав таблицу 2.2. можно сделать вывод, что для приобретения и полной проектной модернизации многофункционального ТЦ требуется 25 350 000,00 руб.

Таблица 2.3. Исходные данные инвестиционного проекта

№п/п	Наименование показателя	Значение
1	Капитальные вложения	25 350 000 руб
2	Шаг расчетов	Квартал (3 месяца)
3	Заданный период окупаемости	4 года
3	Выход на проектную мощность	2года
4	Планируемый период реализации проекта	5 лет
5	Ставка налога на прибыль	20%
6	Норма доходности на капитал
7	Ликвидационная стоимость
8	Источники финансирования:	-
	Учредители (собственный капитал)	18 350 000 руб
	Коммерческие банки (кредит)	7 000 000 руб

Из таблицы 2.4 определим условия использования заемных средств для реализации проекта.

Таблица 2.4. Параметры модели кредитования

Вид займа		Сумма заемных средств, руб.	Срок кредитования	Процентная ставка	Условия заимствования
Кредитная линия с ежемесячным получением средств равными долями в течение 3 кварталов модернизации объекта		7 000 000,00	18 месяца	12 % годовых	Проценты выплачиваются в конце каждого квартала (без отсрочки платежей); сумма основного долга выплачивается равными частями в течение 18 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию (9 месяцев с момента приобретения)

Таблица 2.5. Ставки налогов, использованные в расчетах

Наименование налога	База	Процентная ставка
Налог на прибыль	Прибыль	20 %
НДС	Оборот от реализации	18%
Налог на имущество	Среднегодовая стоимость имущества предприятия	2 %

 

Таблица 2.6. План денежных поступлений и выплат по проекту ТЦ

№ п/п	Наименование показателей	0 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	…	…	18 кв.	19 кв.	20 кв.
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО ПРОИЗВОДСТВУ И РЕАЛИЗАЦИИ УСЛУГ ПО ПРОЕКТУ
1.	Поступления от производства и реализации услуг по проекту	0	0	0	0	503000	…	…	6235000	6235000	6235000
2	Операционные расходы (сумма показателей п. п. 2.1-2.4), в том числе:					47198,116	…	…	279440,1	326478,1	382453,2
2.1.	Эксплуатационные затраты					39318,916	…	…	129442,4	148098,5	170299,3
	электроэнергия					13048,844	…	…	26564,06	26564,06	26564,06
…	…	…	…	…	…	…	…	…	…	…	…
…	…	…	…	…	…	…	…	…	…	…	…
8	Игото расходов					138690,13	…	…	539431,3	635867,5	750626,7
9	Сальдо потока от деятельности по производству и сбыту продукции (разность показателей пунктов 1 и 2)	0	0	0		364309,87	…	…	5695569	5599132	5484373
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
4.	Приток средств, всего	0					…	…	0	0	0
	в том числе:	0	0	0	0	0	…	…	0	0	0
5.	Отток средств, всего	18350000					…	…	0	0	0
6.	Сальдо потока от инвестиционной деятельности (разность показателей пунктов 4 и 5)	-18350000	0	0	0	0	…	…	0	0	0
ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
9.	Приток средств, всего	3000000	2000000	2000000					0	0	0
	в том числе:
9.1	Кредит коммерческого банка (по каждому кредиту отдельно)	3000000	2000000	2000000					0	0	0
9.2.	Займы других организаций (по каждому отдельно)	0	0	0	0	0	…	…	0	0	0
10.	Отток средств, всего	0	0	0	1393061	1393061	…	…	0	0	0
	в том числе:						…	…
10.1	Уплата процентов за предоставленные средства (по каждому кредиту отдельно)	0	0	0	226394,35	226394,35	…	…	0	0	0
10.2	Погашение основного долга по заемным средствам	0	0	0	1166666,7	1166666,7	…	…	0	0	0
11.	Сальдо потока по финансовой деятельности (разность показателей пунктов 9 и 10)	3000000	2000000	2000000	-1393061	-1393061	…	…	0	0	0
12.	Общее сальдо денежного потока по всем видам деятельности (сумма показателей пунктов 6 и 11)	-15350000	2000000	2000000	-1393061	-1028751	…	…	5695569	5599132	5484373
13.	Сальдо потока (пункт 12) нарастающим итогом)	-15350000	-13350000	-11350000	-12743061	-13771812	…	…	27815354	33414486	38898860

Сделаем выводы по приведенным выше таблицам данных.

Общая стоимость необходимых инвестиционных затрат (капитальных вложений) (табл. 2.2) составляет 25 350 000,00 руб, при этом имеющихся в распоряжении предприятия средств, которые включают собственный капитал в размере 18 350 000 руб недостаточно (табл. 2.3). Отсюда вытекает необходимость заемного финансирования - банковский кредит в размере 7 000 000,00 руб. Кредитная схема финансирования представлена в (таблице 2.4) . Срок реализации проекта составляет 5 лет или 20 кварталов. В процессе реализации проекта предполагается приток денежных средств за счет его операционной деятельности. В таблице (2.6) суммируются денежные потоки по всем видам деятельности за жизненный период проекта для расчета эффективности инвестиционного проекта.

Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом

Ставка дисконта -- это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования). Используемая ставка дисконта должна обязательно соответствовать выбранному виду денежного потока. Так как выбран денежный поток для собственного капитала, то ставка дисконта может быть рассчитана либо кумулятивным способом, либо по модели оценки капитальных активов. В силу того, что объект оценки представляет собой имущественный комплекс, а не предприятие, модель оценки капитальных активов не может быть использована для определения ставки дисконта и в данном отчете ставка дисконта рассчитана кумулятивным способом.

Рассчитаем безрисковую ставку дохода.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR);

Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR);

Ставка рефинансирования ЦБ РФ;

Государственные облигации РФ.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных инструментов.

Для анализа была взята годовая ставка по депозитам в Сбербанке РФ, которая составила 5,4% годовых в долларах США или 1,35% квартальных. Трехмесячная ставка LIBOR по долларам США - 1,1769%. Берем среднюю 1,26%.

Премия за отраслевой риск взята на уровне 2% годовых или 0,5% квартальных, так как объект оценки можно позиционировать как средний бизнес областного масштаба.

Инфляционная составляющая. В прогнозе на 2009-2012 годы Минэкономразвития установило показатели инфляции в РФ на уровне 12 - 12,5% в 2009 году или 3,25% квартальных.

На основе выше приведенных данных кумулятивным методом получаем ставку дисконтирования для рассматриваемого проекта:

(d +1) = (1 + 0,0126)*(1 + 0,0049)*(1 + 0,0325)

d = 5,06% квартальных

Произведем расчет основных показателей, используемых при традиционных методах оценки эффективности. 
Таблица 2.7. потоков денежных средств по проекту

Шаг расчета (кв.)	Общее сальдо денежных потоков по всем видам деятельности проекта	Сальдо денежных потоков нарастающим итогом	Дисконтированные денежные потоки по проекту	Дисконтированное сальдо денежного потока, нарастающим итогом
0	-15 350 000,00	-15 350 000,00	-15350000	-15350000
1	2 000 000,00	-13 350 000,00	1903674,091	-13446325,91
2	2 000 000,00	-11 350 000,00	1811987,522	-11634338,39
3	-1 393 061,05	-12 743 061,05	-1201317,929	-12835656,32
4	-1 028 751,17	-13 771 812,22	-844424,3689	-13680080,68
5	-197 489,20	-13 969 301,42	-154296,6039	-13834377,29
6	-64 365,25	-14 033 666,67	-47865,99455	-13882243,28
7	146 829,91	-13 886 836,76	103932,8282	-13778310,46
8	711 148,39	-13 175 688,38	479138,4882	-13299171,97
9	2 184 454,44	-10 991 233,93	1400897,704	-11898274,26
10	3 394 166,04	-7 597 067,89	2071853,863	-9826420,4
11	3 406 914,10	-4 190 153,79	1979474,096	-7846946,304
12	3 406 914,10	-783 239,69	1884136,775	-5962809,529
13	3 351 394,52	2 568 154,83	1764165,81	-4198643,719
14	4 591 680,92	7 159 835,75	2300637,267	-1898006,453
15	4 591 680,92	11 751 516,67	2189831,779	291825,3258
16	4 591 660,92	16 343 177,59	2084353,931	2376179,257
17	5 776 607,58	22 119 785,17	2495957,153	4872136,41
18	5 695 568,72	27 815 353,89	2342415,643	7214552,053
19	5 599 132,48	33 414 486,36	2191846,873	9406398,927
20	5 484 373,35	38 898 859,71	2043520,893	11449919,82
NPV по проекту			11 449 919,82

Дисконтированный срок окупаемости получаем равным:

  = 14,86 кв. или 44,6 месяца или 3,72 года.

SRR - простая норма прибыли, выраженная в процентах за один интервал планирования, NP - чистая прибыль за один интервал планирования, TIC - полные инвестиционные затраты

На основании расчетной таблицы дисконтированных денежных потоков по проекту, можно сделать вывод об эффективности проекта, так как NPV проекта является положительным, что свидетельствует в пользу реализации проекта. Можно говорить об эффективности проекта в размере 11 449 919,82 руб при капитальных вложениях в 25 350 000 руб. Это говорит о масштабности проекта, учитывая вид хозяйственной деятельности компании. Дисконтированный срок окупаемости проекта находится на уровне 14,86 квартала или 14кварталов и 78 дней, при заданном условии 16 кварталов, что является хорошим результатом.

Из таблицы 2.7. видно, что в последние четыре квартала или 5й год реализации проекта дисконтированные денежные имеют только положительные значения и имеют тенденцию к росту. Это может говорить о том, что инвестору, возможно, стоит пересмотреть и увеличить срок реализации проекта, для получения большего эффекта от его реализации.

Капитальные вложения в проект оцениваются на уровне 25350000 руб.

Опираясь на расчетную таблицу денежных потоков, рассчитаем простой и дисконтированный индекс прибыльности проекта:

где:

- Investments – начальные инвестиции;

- CFt – чистый денежный поток периода t;

- N – длительность проекта в периодах;

- r – ставка дисконтирования.

 PI = 1,75 > 1

DPI - дисконтированный индекс  доходности, долей единиц; 
CFt - приток денежных средств в период t; 
It - сумма инвестиций (затраты) в t-ом периоде; 
r - барьерная ставка (ставка дисконтирования), долей единиц; 
n - суммарное число периодов (интервалов, шагов) t = 0, 1, 2, ..., n.

DPI = 1,08 > 1

Таким образом, получаем, что отдача на единицу вложенного капитала 1,75 руб в случае дисконтированного расчета этот показатель составляет 1,08, разница значений получается из-за дисконтирования во времени сумм капитальных вложений, но разница между показателями не велика, так как основная часть инвестиций 18 350 000 руб была сделана в первом квартале. При достаточно большой величине вложений, и достаточно коротком сроке окупаемости можно оценить значение DPI на хорошем уровне и считать рассматриваемый проект эффективным.

 

2.2. Оценка эффективности инвестиционного проекта ТЦ в процессе его реализации

На втором этапе оценки инвестиционного проекта проведем анализ прогнозных значений, на момент завершения третьего года реализации инвестиционного проекта, чтобы попытаться проанализировать его показатели темпов роста, доходности и экономической добавленной стоимости. Таким образом, возможно воспроизвести ситуацию мониторинга проекта на его определенном этапе реализации, что является неотъемлемой частью реализации проекта. На основании сделанных выводов, дадим рекомендации по дальнейшей реализации проекта.