Земельный налог: особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности физических лиц

Сначала организация  заполнит раздел 2 по земельному участку, занятому производственным объектом.

В строке 010 она укажет кадастровый номер земельного участка — 23 : 22 : 146745 : 0001.

В строку 020 вписывается код по ОКАТО муниципального образования, в котором расположен земельный участок и по которому уплачивается налог, — 11401100000. В строку 030 — код 003002000090. Это код категории земель в пределах поселений, отнесенных к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур.

Выводы

Во второй главе была проведена оценка доли земельного налога в налоговых доходах консолидированного бюджета регионов в 2010 году по г. Москве. В 2010 году составила 543 941 руб⁹. (это менее 1% от консолидированного бюджета субъекта Российской Федерации). Это свидетельствует о том, какое незначительное место занимает земельный налог в структуре доходов бюджета города Москвы.

В соответствии со статьей 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Не признаются налогоплательщиками  организации и физические лица в  отношении земельных участков, находящихся  у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Объектом налогообложения  признаются земельные участки, расположенные  в пределах муниципального образования (городов Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Сумма налога к уплате по итогам налогового периода как сумма налога, исчисленная за период минусом суммы уплаченных авансовых платежей по налогу.

Во второй главе рассмотрены  практические примеры расчета земельного налога, а также практика применения земельного налога на уровне муниципальных  образований Москвы и приведён пример расчёта земельного налога (авансового платежа, если участок расположен в двух муниципальных образованиях).

3. ПЕРПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ  ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3.1 Оценка  существующих проблем применения земельного налога и пути их решения

Для понимания всей значимости происходящих изменений необходим  комплексный подход к рассматриваемой  проблеме. В цивилизованном мире плата  за землю является эффективным инструментом рационального землепользования.

В результате применения рыночной стоимости в качестве базы для исчисления земельного налога или арендной платы автоматически создается стимул эффективного землепользования, под которым понимается размещение объекта по принципу лучшего и наиболее эффективного использования в оптимальной оценочной зоне – кадастровом квартале. Ранее в России такой стимул отсутствовал. ФЗ № 1738-1 от 11 октября 1991г. «О плате за землю» не только не содержал рыночных норм, но предполагал взаимоисключающие методологические подходы. Достаточно сопоставить некоторые положения этого закона, например: «Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель… обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах…» (ст. 2) и «… Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год…».

В 2000 г. был принят Федеральный  закон от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Федеральный закон в отличие от Постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. №622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» не содержит положений, устанавливающих обязательность и порядок сбора, составления и представления отчета о наличии и распределении земель в определенных границах. В настоящее время, применение Гл.31 НК РФ, вкупе с Законом «О государственном земельном кадастре» становится следствием возникновения многих спорных вопросов, как в теории, так и на практике. Среди них: Насколько обязательными должны быть результаты кадастрации для налоговых органов? В какой мере эти работы должны подчиняться правилам Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации? Может ли оценщик вмешиваться в ход оценочных работ, например, в части выбора границ оцениваемого участка? Может ли он быть заказчиком оценочных работ, например, если земля не прошла кадастрации или прошла, но налоговый орган не согласен с ее оценкой, занесенной в кадастр? Должны ли оценщики Федерального агентства обладать лицензией на осуществление своей деятельности, как этого требует ст. 23 того же Закона «Об оценочной деятельности»? Допустимо ли оспаривать в суде результаты кадастрации земель? Если допустимо, то кто может выступать в качестве истца?

Еще одной проблемой, причем на федеральном уровне, является проблема эффективности государственного земельного контроля.

ОПОРА РОССИИ в марте-апреле 2011 года провела опрос субъектов малого и среднего бизнеса в регионах РФ на предмет качества государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. В исследовании приняли участие 20 субъектов РФ¹⁰.

Полученные результаты свидетельствуют, что проводимые МЭР РФ работы в части совершенствования процедур кадастровой оценки необходимо продолжать.

Бизнесмены, принявшие  участие в опросе, указали на основные проблемы при проведении государственной  кадастровой оценки земель. Среди  них – невнятное нормативное  определение понятия кадастровой стоимости и ее связи с рыночной стоимостью, нетривиальность и закрытость процедур, отсутствие законодательного обязательства производить регистрацию цены сделки на регистрируемые имущественные права на основании данных официального отчета независимого оценщика, отсутствие в отчетах достоверной рыночной информации о земельных участках, заинтересованность органов государственной власти в увеличении кадастровой оценки участков, неиспользование информации о цене реальных сделок. Кроме того, отсутствие инструментария экспертных оценок, по мнению опрошенных предпринимателей, является ошибкой разработчиков программного обеспечения кадастровых работ.

Для совершенствования  процедуры проведения государственной  кадастровой оценки земель малый бизнес предлагает четко регламентировать процедуру проведения государственной кадастровой оценки земель, сделать эту процедуру прозрачной на этапе определения кадастровой стоимости для заинтересованных лиц (собственников и арендаторов земельных участков), принять меры для приближения кадастровой стоимости земельных участков к ее реальной рыночной стоимости, закрепить возможность рассмотрения замечаний, жалоб и предложений заинтересованного лица с использованием сети Интернет, что позволит избежать ошибочного применения необходимых коэффициентов, ошибочных данных и т.п. Также крайне важно, чтобы исполнители имели доступ к базе реальных сделок и обладали достаточными профессиональными знаниями для проведения оценки.

Еще одной проблемой, главным образом для сотрудников налоговых инспекций и государства в лице его фискальных органов, является отсутствие кадастровой стоимости земельных участков.

Порядок определения  кадастровой стоимости регламентирован  действующим законодательством  достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации  принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет.

Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся  на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.

В основе кадастровой  оценки земельных участков лежит  принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального  использования.

Так, все земельные  участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 16 видов разрешенного использования.

В составе населенного  пункта все земли делятся на административно-территориальные  единицы (для Москвы – это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые  кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы (например, в Центральном административном округе г. Москвы выделено 305 кадастровых кварталов).

Единицей измерения, к  которой привязано определение  кадастровой стоимости каждого  конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного  вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 16 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость  конкретного земельного участка  устанавливается путем умножения  удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
• конкретный размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к конкретному кадастровому кварталу.

Порядок отнесения конкретного  земельного участка к конкретному  виду разрешенного использования существенно  зависит от того, приняты ли в  конкретном населенному пункте Правила  землепользования и застройки или нет.

До принятия в населенном пункте Правил землепользования и застройки  действует порядок установления видов разрешенного использования  земельных участков, при котором  основным критерием отнесения земель в составе земель населенных пунктов к тому или иному виду разрешенного использования (из 16 установленных) является функциональное назначение зданий, строений или сооружений, расположенных на земельном участке.

После принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты  в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2012), вид разрешенного использования земельного участка будет определяться градостроительными регламентами, установленными для данного участка Правилами землепользования и застройки.

Более подробно об установлении видов разрешенного использования  земельных участков до принятия Правил землепользования и застройки смотрите здесь.

Более подробно об установлении видов разрешенного использования  земельных участков после принятия Правил землепользования и застройки смотрите здесь.

Определение удельного  показателя кадастровой стоимости  земельных участков осуществляется в следующем порядке:

• субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;
• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
• привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

Как отмечалось выше, кадастровая оценка земель может проводиться не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. Таким образом, утвержденные результаты кадастровой оценки земель действуют не менее трех лет.