Земельный налог: особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности физических лиц

3.2 Налог  на недвижимость как перспектива развития земельного налогообложения в Российской Федерации

Потребность в реформировании налогообложения недвижимости обусловлена  необходимостью рационального использования  земли и строений, находящихся  на ней. Существующий механизм начисления и взимания имущественных налогов в большей степени служит фискальным целям, чем задачам общеэкономического характера, и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель, зданий и сооружений¹¹.

Введение налога на недвижимость должно способствовать обновлению производственной базы, внедрению новых технологий,  развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный потенциал объектов недвижимости. Также налог на недвижимость является эффективным  методом увеличения доходов муниципальных бюджетов.

Данный налог рассчитывается, исходя из рыночной стоимости недвижимости, и успешно применяется во многих странах мира.

Налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах. В бюджетах стран его доля колеблется от 1 до 3 процентов. Но поскольку он является чисто местным, бюджетам муниципалитетов он приносит основную статью доходов. К примеру, в некоторых штатах    Австралии поступления от этого налога составляют более 90 процентов местного бюджета, в США - до 75 процентов, Канаде - до 80 процентов¹².

Фиксированные ставки устанавливаются  центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах - Австралии, Канаде, Нидерландах, США, Франции, Швейцарии - местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной.

      Вот  несколько конкретных примеров  налогов на недвижимость в  некоторых странах:

США

В США налог рассчитывается ежегодно в размере около 1% от стоимости недвижимости. Кроме ставки налога, в США существует система всякого рода коэффициентов. Определение этих коэффициентов производят местные органы самоуправления. Таким образом, сумма налога за дом одной и той же стоимости в разных районах страны будет разной. К примеру, в 2005-2006 годах годовой налог на нью-йоркскую квартиру стоимостью 0000 составлял 52. За аналогичный по стоимости дом в городе Бельвью, штат Вашингтон, его владелец платил на 95 меньше.

Из-за коэффициентов владельцы  двух одинаковых объектов, расположенных по соседству, могут платить совершенно разные налоги. Многие адвокаты в США специализируются исключительно на обжаловании оценки имущества, произведенной для налогообложения. Более того, гражданские свободы в стране зашли так далеко, что в некоторых американских городах должность оценщика выборная. А в некоторых местностях налог на недвижимость устанавливается по результатам референдума.

Практика, аналогичная  американской, при которой каждый год ставка налога меняется в зависимости от нужд местных органов власти, существует также в Голландии, Южной Корее и Японии.

Франция

Налог на недвижимость не фиксирован, и его сумма варьируется  в зависимости от типа недвижимости. Впрочем, неприятность этого налога. компенсируется тем, что кадастровая стоимость домов во Франции не пересматривалась с начала 1960-х (хотя предусмотрена регулярная корректировка каждые пять-шесть лет). Поэтому выплаты по налогам на недвижимость сравнительно невелики - до 2000 евро. Кроме того, если сумма стоимости недвижимости и сбережения в банке домовладельца превышают 732000 евро, с собственника дополнительно взимается так называемый «Налог на имущество», который в наших понятиях можно рассматривать как налог на богатство (или роскошь).

Интересен опыт борьбы французских властей со спекулятивными сделками с недвижимостью: налог на прибыль с перепродажи, если владелец решил перепродать недвижимость в первый год, составит 33,3 процента. Этот процент уменьшается с каждым годом, а через 10 лет – уже не облагается.

Испания

Ежегодный налог на недвижимость в Испании составляет 0,2% от оценочной  стоимости и уплачивается один раз  в год.

Болгария

Налогооблагаемой базой  является цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Если для собственника это единственное жилье, налог снижается на 50%. Налог вносится четырьмя равными частями в течение года.

Чехия

В Чехии хотя и существует практика взимания налога от стоимости  квартиры, но учитывается лишь остаточная стоимость жилья (нечто вроде российской цены БТИ). Ставка налога составляет 1 крону (примерно $ 0,05) за квадратный метр в многоквартирных домах и умножается на коэффициент, который зависит от количества проживающих в городе (деревне) людей. Так, в селениях с численностью до 300 человек коэффициент составляет 0,3, в городах до 50 тыс. человек – 3,5, в самой Праге – 4,5. К примеру, за квартиру площадью 300 кв. м в центре Праги владелец должен ежегодно платить всего 50 евро.

Германия

В Германии налог на владение недвижимостью составляет его приблизительно 0,1 % от стоимости недвижимости в  год. Учтивые немцы могут снизить  налог, если недвижимость построена  с использованием энергосберегающих  и экологичных технологий.

Италия

В солнечной Италии налоги рассчитываются от кадастровой стоимости объекта, которая на 50–60% ниже рыночной и составляет 0,05 процента.

Канада

Местный налог на недвижимость варьируется в зависимости от района. Для больших городов он составляет 1-1,2% в год.

Великобритания

В Великобритании налог  на недвижимость исчисляется с оценки рыночной стоимости дома. Правда, не актуальной, а той, что сложилась  на 1 апреля 1991 года. Следующая общебританская переоценка должна была состояться в 2007 году, но ее перенесли - теперь она пройдет после выборов. Еще одно отличие британской системы от американской в том, что здесь установлены фиксированные ставки налога на недвижимость в зависимости от ее цены. Местные власти имеют право корректировать ставку налога, но центральные органы вправе эту коррекцию отменить. Сейчас средний размер выплаты по налогу – 1056 фунтов. Владелец особняка в Лондоне стоимостью ?320 тыс. и выше (дом самой высокой категории ставки налога) платит ежегодно ?2536 фунтов (около 0,08%). Так что в отличие от США дома одинаковой стоимости в Британии облагаются одним и тем же налогом вне зависимости от их месторасположения.

Налогообложение недвижимости имеет ряд отличительных особенностей, свидетельствующих о достоинствах перспективного налога: объект налога представляет собой единство двух взаимосвязанных элементов – земли и расположенной на ней недвижимости; обязательное условие введения и использования налога – создание реестра недвижимости для целей налогообложения (то есть полной информационной базы данных о собственниках – налогоплательщиках, стоимостной оценке объектов, соответствующей рыночной величине и т.д.); наличие единой методологии оценки земли и недвижимости с учетом разнообразных факторов, влияющих на формирование стоимостной величины, выступающей основой формирования налогооблагаемой базы; дифференцированный подход к налогообложению недвижимости коммерческого и жилого назначения (дифференциация налоговых ставок и льгот); наличие социальных гарантий для граждан (прежде всего в виде необлагаемого минимума), обеспечивающих необходимый уровень имущественного благосостояния; периодичность расчета с бюджетом по налоговым обязательствам, определяемая в виде налогового периода, равного календарному году и отчетного периода – квартала и первого полугодия.

При этом налог на недвижимость на основе рыночной стоимости способен обеспечить выполнение всех основных функций налогообложения.

Выполняя фискальную функцию, он будет обеспечивать достаточный, устойчивый уровень поступлений  в местные бюджеты: именно недвижимое имущество является более стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами, так как его труднее скрыть от налогообложения.

Стимулирующая функция  налога проявляется в том, что  изменение налогооблагаемой базы, а именно исключение из нее активной части основных фондов и товарно-материальных запасов, будет способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства, так как налогом будет облагаться только недвижимое имущество.

Оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения приведет к более высоким налогам на здания и землю, стимулируя их более рациональное применение и заставляя собственников, использующих недвижимость неэффективно, передавать  ее тем, кто сможет использовать ее с наибольшей выгодой.

При существующей системе  налогообложения нет существенной дифференциации величины налогов в  зависимости от размера и качества недвижимости, так как не учитывается  ее рыночная цена. "Взимание большей  суммы налога за более ценную и  более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади  или использующие неадекватные оценки стоимости". В этом проявляется  социальная функция налога на недвижимость¹³.

Основными направлениями  налоговой политики Российской Федерации  на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов, Бюджетными посланиями Президента Российской Федерации было предусмотрено введение налога на недвижимость взамен действующих земельного налога и налога на имущество физических лиц. Учитывая сложность и комплексный характер этой реформы, в прошедшем периоде велась работа по подготовке к введению налога на недвижимость в Российской Федерации¹⁴.

В целях реализации положений Бюджетного послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации «О бюджетной политике в 2009−2011 годах» и в соответствии с Графиком работ по принятию главы Кодекса, регулирующей налогообложение недвижимости, предусматривалось:

- разработка и принятие нормативных правовых актов в связи с вступлением в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221−ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (2008−2012 годы);

- рассмотрение проекта федерального закона № 445126−4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации»;

- разработка нормативных правовых актов в целях реализации положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135−ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и других законодательных актов Российской Федерации» (2008−2009 годы);

- информационное наполнение кадастра объектов недвижимости, в том числе перенос сведений из Государственного земельного кадастра и данных бюро технической инвентаризации (2008−2012 годы);

- определение эффективной налоговой ставки и налоговых льгот для исчисления местного налога на недвижимость и подготовка проекта поправок Правительства Российской Федерации к проекту федерального закона № 51763−4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» (2010 год).

Основными направлениями  налоговой политики Российской Федерации  на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов, Бюджетными посланиями Президента Российской Федерации было предусмотрено введение налога на недвижимость взамен действующих земельного налога и налога на имущество физических лиц. Учитывая сложность и комплексный характер этой реформы, в прошедшем периоде велась работа по подготовке к введению налога на недвижимость в Российской Федерации.

В целях реализации положений  Бюджетного послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации "О бюджетной политике в 2009 - 2011 годах" и в соответствии с Графиком работ по принятию главы Кодекса, регулирующей налогообложение недвижимости, предусматривались:

- разработка и принятие  нормативных правовых актов в  связи с вступлением в силу  Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (2008 - 2012 гг.);

- рассмотрение проекта  федерального закона N 445126-4 "О  внесении изменений в Федеральный  закон "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации" и  другие законодательные акты  Российской Федерации";

- разработка нормативных  правовых актов в целях реализации  положений Федерального закона  от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"  и других законодательных актов  Российской Федерации (2008 - 2009 гг.);

- информационное наполнение кадастра объектов недвижимости, в том числе перенос сведений из государственного земельного кадастра и данных бюро технической инвентаризации (2008 - 2012 гг.);