История развития оценки недвижимости

Как и  во всех других методах, произошла некоторая  смена определений – главное, что затратный подход, как и  другие подходы, не будет ориентирован только на затраты, а в большей  степени, чем раньше, будет требовать  учета ситуации на рынке, точнее, «согласования  с рынком». При этом в новом  Постановлении согласование с рынком должно основываться на заключении местной  экспертной комиссии, а не каком-то другом мнении. 

 

Фактически  вводится линейный принцип снижения стоимости из-за возраста строительного  сооружения. Это позволит сделать  затратный подход более сравнимым  на практике работы отдельных оценщиков  и экспертных комиссий. Строительные недоделки и недостатки должны быть учтены специальным расчетом. Нововведением  является невозможность использования  индивидуальных строительных норм, как  это было ранее. Теперь используются только обычные нормы для данного  типа строительства в расчете  на единицу площади. Кроме того:

1. Отсутствует понятие «стоимость воспроизводства», только – «строительные затраты».
2. Вводится единый фактор «уторговывания» на рыночную ситуацию.
3. Отдельно не выделяется особенное производственное оборудование, которое теперь относится к составной части – принадлежности строительных сооружений.

При расчетах потерь стоимости из-за строительных недостатков одновременно делается скидка на уменьшение сроков службы здания, валового дохода и применяется увеличенная  ставка капитализации (на 0,5%). В затратном подходе необходимые затраты по устранению физических недостатков зданий и сооружений берутся с учетом аналогичного срока жизни этих новых частей, как и всего здания (то есть необходимо и к ним применить скидку на устаревание).

В целом, можно указать на эффективную  стратегию регулятора оценочной  деятельности в Германии, позволяющего оперативно найти консенсус между  правовыми требованиями и передовой  национальной и мировой практикой  оценки различных объектов недвижимости, а также успешно решать основную задачу по развитию прозрачности рынка  недвижимости для всех инвесторов. Быстрый срок принятия новых Правил оценки (первый вариант данного Постановления  был представлен 1.04.2009 г.) свидетельствует об оперативном реагировании на комплекс проблем, возникших в последние годы на рынке недвижимости. Такая оперативность должна быть хорошим примером российскому оценочному сообществу, нуждающемуся в современных качественных стандартах оценки объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости в Республике Беларусь

 

Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких  факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический  износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств  в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить  доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной.

Недвижимость - это один из видов основных доходных активов. Оценка недвижимости необходима при приобретении различных объектов и, прежде всего, жилых и нежилых  помещений. Эффективность выработки  управленческой стратегии по владению, пользованию и распоряжению недвижимостью  находится в непосредственной зависимости  от наличия актуальной информации о  рыночной стоимости недвижимого  имущества, которая в течение  последних лет имеет тенденцию  постоянного увеличения.

Оценка недвижимости в Республике Беларусь производится при:

- операциях  купли-продажи или сдаче в аренду;

- акционировании  предприятий и перераспределение  имущественных долей;

- страховании  объектов недвижимости;

- кредитовании  под залог объектов недвижимости;

- внесении  объектов недвижимости в качестве  вклада в уставный капитал  предприятий и организаций;

- разработке  инвестиционных проектов и привлечении  инвесторов;

- ликвидации  объектов недвижимости;

- исполнении  прав наследования, судебного приговора,  разрешении имущественных споров;

- других  операциях, связанных с реализацией  имущественных прав на объекты  недвижимости.

Перечень  документов необходимый для оценки недвижимости в Республике Беларусь:

1. Правоустанавливающие  документы на помещение, строение (свидетельство о регистрации  права, договор аренды);

2. Правоустанавливающие  документы на земельный участок  (свидетельство о регистрации  права, договор аренды);

3. Паспорт  БТИ;

4. Выписка  из паспорта БТИ;

5. Экспликация  помещения;

6. Поэтажный  план;

7. Справка  о балансовой стоимости объекта  (если заказчик юр.лицо).

Неотъемлемой  частью цивилизованного рынка недвижимости и одним из структурообразующих  механизмов рыночной экономики является институт профессиональной оценки недвижимого  имущества и анализа рынка  недвижимости.

Процессы  становления вторичного рынка недвижимости, введения в хозяйственный оборот земельных участков, развития системы  ипотечного кредитования сопровождаются формированием новой системы  оценки недвижимого имущества, позволяющей  учитывать не только восстановительную, ликвидационную или остаточную стоимость, но и инвестиционную, базирующуюся на принципах эффективного использования  недвижимости и сбалансированного  соотношения затрат и доходов  при ее эксплуатации.

Профессиональная  оценка недвижимого имущества в  Республике Беларусь базируется на трех общепринятых в мировой практике подходах: затратном, доходном и сравнительном.

Затратный (имущественный  подход) в оценке недвижимости включает в себя ряд методов, позволяющих  оценить бизнес как совокупность активов, представляющих собой некоторый имущественных комплекс, являющийся достаточным для производства продукции, работ, услуг. Балансовые методы оценки позволяют определить стоимость имущественного комплекса с учетом текущего состояния экономики и сложившегося на момент оценки бизнес-окружения оцениваемой компании.

Применение  различных балансовых методов позволяет  с той или иной степенью достоверности  определить, сколько средств необходимо новому владельцу для того, чтобы  создать компанию аналогичного профиля  с аналогичными характеристиками имеющегося у оцениваемой компании имущественного комплекса. Полученные оценщиком результаты дают основу для суждений инвестора: приобрести готовую компанию либо самостоятельно создать новое предприятие.

В соответствии с затратным подходом оценочная  стоимость предприятия определяется величиной затрат на создание его  имущества. На таком подходе основан  имущественный (балансовый) метод оценки стоимости предприятия.

Доходный  подход предполагает, что оценочная  стоимость предприятия зависит  от величины доходов, которые оно  принесет владельцу. То есть, основная идея этого подхода состоит в  том, что экономическая ценность конкретного объекта в настоящее  время определяется тем доходом, которые можно получить от его  использования в будущем.

Доходный  подход предусматривает установление рыночной стоимости предприятия  путем определения текущей стоимости  будущих доходов, которые возникнут  в результате распоряжения имуществом предприятия и возможности его  дальнейшей продажи.

Особенностью  сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной  стороны, на рыночные цены купли-продажи  акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны – на фактически достигнутые компаниями финансовые результаты.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформировавшегося рынка. Другими  словами, наиболее вероятной величиной  стоимости оцениваемого предприятия  может быть реальная цена продажи  аналогичной фирмы, зафиксированная  рынком.

Основными направлениями  деятельности по формированию института  профессиональной оценки недвижимого  имущества являются:

— конституционное  и законодательное закрепление  понятия рыночной стоимости недвижимости и дальнейшее совершенствование  нормативно-правовой базы в области  недвижимости и оценки. Необходимо разработать и принять закон  об управлении недвижимостью. Необходимо скорейшее принятие закона "Об оценке объектов гражданских прав";

— определение  механизмов государственного регулирования  оценочной деятельности;

— выработка  собственных стандартов оценки недвижимого  имущества; следует решить вопрос о  применении международных и европейских  стандартов в Беларуси.

— определение  порядка и методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества для целей налогообложения. Все большую актуальность приобретает  потребность в массовой оценке недвижимости, для чего необходимо разработать  соответствующую стратегию массовой оценки недвижимости;

— развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений  Республики Беларусь.

Основными направлениями  деятельности по формированию института  анализа рынка недвижимости являются:

— определение  механизмов государственного регулирования  аналитической деятельности на рынке  недвижимости;

— создание центра анализа рынка недвижимости. Целесообразнее всего создать его  при Академии Наук РБ, как это  сделано в РФ. Необходимо также  создание международных центров  анализа рынков недвижимости;

— выработка  стандартов анализа рынка недвижимости и проведения соответствующей сертификации;

— определение  порядка и методов проведения анализа;

— развитие системы профессиональной подготовки аналитиков рынка недвижимости.

Важность  совершенствования законодательства в области недвижимости и оценки подтвердим одним небольшим примером. В настоящее время в связи  с несовершенством действующего законодательства отсутствует инструмент оценки и контроля стоимости при  сделках, осуществляющихся в отношении  незавершенного строительства на той  или иной стадии. Например, часто  владелец загородного дома имеет  в обосновании стоимости и  затрат на строительство особняка лишь жалкие накладные на гвозди, кирпич, черепицу и т.д., что делает стоимость  дома с общей площадью 700 м2 равной 5000-7000 у.е., и, несмотря на то, что дом  многие годы является функциональным со всеми коммуникациями, должного оформления как завершенное строительство  он не проходит годами. При совершении сделок купли-продажи новый хозяин видит готовый дом со всеми  удобствами и документами на разрешение на строительство, отвод земельного участка и др. Происходит сделка купли-продажи фактически готового жилого дома как незавершенной постройки (документарно), но по цене 120000-140000 у.е., что приводит к потере бюджетом страны колоссальных сумм от недоимки налогов  на доходы. При данном положении  вещей все участники сделки находятся  в выгодном положении. Так, например, продавец не показывает налоговым органам  реально полученного дохода, а, в  свою очередь, покупатель не декларирует  ранее имеющийся доход. С учетом того, что на рынке Республики Беларусь в год совершаются сотни сделок с такого рода недвижимостью, нетрудно подсчитать гигантские потери для бюджета.

Этот пример подтверждает важность осуществления  продуманной политики в области  недвижимости, которую должны разрабатывать  профессионально подготовленные специалисты  в этой сфере.

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

 

1. Градостроительный кодекс Германии (Baugesetzbuch);
2. Экономика и оценка недвижимости: пособие  / Н.Г. Синяк. – Мн.: БГТУ, 2011.;
3. Оценка  стоимости  недвижимости:  учебное  пособие  /  Е.Н. Иванова;  под  ред. М.А.  Федотовой.  –  3-изд.,  стер.  – М.:  КНОРУС, 2009.;
4. Kleiber,Wolfgang:Immobilienbewertung in der Bundesrepublik Deutschland und in den Vereinigten Staaten von Amerika (USA) [Электронный ресурс]. — 2007.
5. Platz, Ju ¨ rgen: Immobilien-Management: Pru ¨ fkrieterien zu Lage, Substanz, Rendite / Ju ¨ rgen Platz. — 3., u ¨ berarb. Aufl. — Wiesbaden: Gabler, 1993.
6. Синяк, Н. Г. Экономика, оценка и управление недвижимостью: монография / Н.Г. Синяк. – Минск: БГТУ, 2008.