История развития оценки недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. Расчетная часть.

1. Краткое изложение основных фактов и выводов

 

Таблица 1.1

 

1	Адрес объекта	г. Брест, ул. Писателя Сергея Смирнова, д.165
2	Объект оценки	Здание бывшей котельной, общая площадь 181,7м.кв., объем 1052м.куб.,   (инв. № 110/С-47194), регистрационный № 110/392-2899
3	Цель оценки	Продажа на торгах (аукционе и по конкурсу)
4	Назначение объекта недвижимости	Производственно-складские помещения
5	Вид оцениваемой стоимости	Рыночная  стоимость в текущем использовании
6	Собственник	Коммунальное унитарное сельскохозяйственное предприятие «Пограничник»
7	Дата оценки	1.10.2012
8	Дата осмотра	1.09.2012
9	Характер текущего использования	Эксплуатируется
10	Метод оценки	Рыночный
11	Методы расчёта стоимости	Затратный, доходный и сравнительный
12	Курсы валют Национального банка РБ на 01.10.2012	10 990,00 руб./евро
		8500,00  руб./долл. США
13	Рыночная стоимость без НДС с учетом округления в ценах на 01.10.2012	329 800 000 (Триста двадцать девять миллионов восемьсот тысяч) белорусских рублей или   38 000 (Тридцать восемь тысяч) долларов США;

 

 

2. Основные предпосылки и ограничения

 

 

Следующие допущения  и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данной курсовой работы.

1. Курсовая работа об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной стоимости, указанной в курсовой работе;
2. Курсовая работа об оценке достоверна только в полном объеме и лишь в указанных в ней целях. Использование отдельных положений и выводов курсовой работы вне общего контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации;
3. Для целей оценки исходные данные, полученные и использованные  при подготовке курсовой работы, считаются достоверными. Тем не менее, учитывая текущую рыночную ситуацию, оценщик не может гарантировать абсолютную точность данных и допускает вероятность искажения отдельных данных, как по объективным, так и по субъективным причинам. Кроме того, в сегодняшней ситуации не все источники информации разрешают делать на них открытую ссылку. Поэтому ссылки на источник информации делаются там, где это возможно;
4. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и другое) по объектам оценки;
5. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объектов оценки, и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;
6. От оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с проведенной оценкой, а также имуществом или имущественными правами, связанными с объектами оценки, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь;
7. Рыночная стоимость недвижимости определялась без учета влияния бизнеса;
8. Василенко Г.В. принадлежат авторские права на курсовую работу, в связи с чем любое копирование и распространение курсовой работы без согласия автора является нарушением законодательства Республики Беларусь об авторском праве и смежных правах;
9. Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния объектов оценки и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на рассматриваемое имущество, а также иные имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, оговоренных в Отчете;
10. Выводы о величине рыночной стоимости действительны только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемых объектов;
11. Фактическое состояние объектов оценки учитывалось на момент осмотра (1.09.2012);
12. Расчет производился в ценах на 01.10.2012;
13. Действующие нормативные документы и состояние рынка недвижимости учитывались по состоянию на дату оценки;
14. Объёмо - планировочные показатели здания котельной приняты на основании технических паспорта, представленного в курсовой работе;

 

3. Анализ рынка недвижимости

 

Структуру коммерческой недвижимости составляют: административные, торговые, производственные, складские объекты; помещения кафе, ресторанов, гостиниц, АЗС, СТО, автостоянок; здания спортивно – оздоровительные, бытового обслуживания; паркинги и др. Важным моментом при оценке коммерческой недвижимости, т.е. недвижимостькоторая способна приносить доход, является учет размера дохода, рисков не получения этого дохода и периода, необходимого для его получения. При этом анализируется целый ряд факторов, от которых зависит способность недвижимости приносить доход: месторасположение, функциональное назначение, общая площадь, уровень внутренней отделки объекта оценки.

В Республике Беларусь необходимые сведения для  полного анализа представлены только по г. Минску (имеется в наличии большое количество предложений). Рынок же г. Бреста и Брестского района весьма скуден, однако найденные данные позволили выявить определенные тенденции.

 

В результате анализа цен на рынке недвижимости выявлено:

1. По данным сайта pr.nca.by стоимость 1 м.кв. производственно-складской недвижимости г. Бреста находится в диапазоне от 2 до 681 долл. США. Однако отсутствие подробного описания конструктивных элементов объектов-аналогов, права пользования и условия совершения сделки, большой разброс в ценах не позволяют провести качественный анализ и принять полученные данные для проведения расчётов сравнительным методом.
2. По данным рынка предложений недвижимости производственно-складского назначения (информация на интернет-сайтах, устный опрос риэлторов, работающих на местном рынке) был получен диапазон стоимости за 1 м.кв. равный 122 - 488 долл. США. Так как сделки по таким объектам ещё не произошли, можно получить информацию о конструктивных особенностях объектов-аналогов и правах пользования. Полученная информация позволит, при необходимости, ввести соответствующие корректировки и определить рыночную стоимость имущества сравнительным методом.
3. Цены на рынке коммерческой недвижимости за прошедший год не изменились и находятся в состоянии равновесия.
4. Анализ рынка г.Бреста и Брестского района показал, что цены для производственно-складской недвижимости практически равны. Так как объект оценки расположен в черте города, то при расчёте сравнительным методом использовались предложения по Брестскому району и г. Бресту.
5. Средние рыночные ставки арендной платы за 1 кв.м для объектов-аналогов производственно-складского назначения в г. Бресте и Брестском районе составляют 2-3,5 EUR в месяц. По результатам исследования и анализа рынка аренды недвижимости в г. Бресте и Брестском районе можно сделать вывод об одинаковом уровне цен. Вследствие чего для дальнейших расчетов рыночной стоимости объектов оценки доходным методом приняты рыночные ставки арендной платы для города и района.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 4. Анализ местоположения объекта оценки

 

 

Таблица 4.1.1

Наименование характеристик земельного участка	Характеристика земельного участка
Район расположения	г. Брест, ул. Писателя Сергея Смирнова, д.165
Транспортная доступность объекта	Въезд на территорию  объекта  оценки осуществляется по дороге с асфальтовым покрытием
Развитость инженерной инфраструктуры	Инженерная инфраструктура участка, на котором расположен объект оценки, развита. Имеются сети энерго-, водоснабжения  и водоотведения, теплосети.
Кадастровый номер земельного участка	№140100000001020919
Функциональное использование  земель	Производственная и коммунально-складская зона
Оценочные зоны	60
Рельеф участка	Ровный
Форма участка земли	Сложная многоугольная
Имущественные права на земельный участок	Право постоянного пользования
Опасности окружающей среды	Не выявлены

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Описание объекта оценки

 

Оцениваемый объект принадлежит Коммунальному унитарному сельскохозяйственному предприятию «Пограничник» на праве хозяйственного ведения.

1. Здание бывшей котельной (инв. №110/С-47194).Объём –1052м.куб., общая площадь – 181,7м.кв., фундаменты - бетонный; стены и перегородки - кирпичные; перекрытия ипокрытия – железобетонные; кровля – рулонная совмещенная; полы – бетонные, плитка; проемы – стеклоблоки, деревянные, металлические; отделочные работы–облицовка плиткой; электротехнические устройства–вентиляция (естеств.),  электроосвещение.

 

На дату осмотра (1.09.2012) здание бывшей котельной(инв. №110/С-47194)использовалось как гараж и склад.

 

Для проведения использовалась следующая документация:

1. Копия технического паспорта здания бывшей котельной с инвентарным номером №110/С-47194.
2. Копия свидетельства о государственной регистрации №110/392-2899 в отношении капитального строения с инвентарным номером №110/С-47194, общей площадью 181,7м.кв., правообладатель - КУСП «Пограничник».
3. Копия инвентарной карточки.
4. Копия уведомления об изменении адреса капитального строения с инвентарным номером 100/С-47194 (здания бывшей котельной) с: Брестская обл., Брестский р-н, район д. Козловичи на: г. Брест, ул. Писателя Сергея Смирнова, д. 165.

Таким образом,  документы, подтверждающие  право собственности, объемно-планировочные и технические характеристики объекта оценки, имеются в соответствии с требованиями СТБ 52.3.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества».

 

6. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости

 

Рыночная стоимость имущества КУСП «Пограничник»;в рамках настоящего договора определялась затратным, сравнительным и доходным методами.

Расчет рыночной стоимости  затратным методом  производился путем суммирования стоимости  местоположения, стоимости улучшений, прибыли предпринимателя, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа. Определение стоимости местоположения производилось как стоимость права аренды земельного участка. Исходная информация о первоначальной стоимости объекта оценки, проектно-сметная документация и данные о стоимости строительства объекта оценки отсутствует, поэтому определение первоначальной стоимости объекта оценки производилось по стоимости замещения с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости по объектам-аналогам.Стоимость замещения рассчитывалась путем приведения первоначальной стоимости объекта-аналога к единому уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов). Определение размера косвенных затрат и прибыли предпринимателя производилось методом экспертных оценок. Физический износ здания  определялся методом средневзвешенного износа по результатам визуального осмотра объекта оценки в разрезе каждого конструктивного элемента или вида работ.

         Расчет  рыночной стоимости доходным  методом производился с применением  метода капитализации по норме  отдачи (метод дисконтирования денежных потоков). Выбор данного метода расчета рыночной стоимости обусловлен прогнозными изменениями в доходах в будущем, а также изменением стоимости по истечении прогнозного периода. Расчет стоимости производился в соответствии с построенными  денежными потоками на 5-ти летний прогнозный период по каждому из альтернативных  вариантов расчета (оптимистический, наиболее вероятный, пессимистический). Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля).

Расчет рыночной стоимости сравнительным методом производился с применением количественного метода проведения корректировок (анализа парного набора данных), по которому размер корректировок выражается в процентах или денежных суммах. При расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом в качестве объектов-аналогов принимаются объекты недвижимости, выставленные на продажу в сети Internet, риэлтерских организациях и печатных изданиях.

Информация по объектам сравнения  анализировалась и отбиралась на интернет-сайте realt.by.

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с Заказчиком договора на проведение независимой оценки;
2. Сбор и анализ информации;
3. Обследование объекта оценки;
4. Определение предпосылок и ограничений;
5. Анализ местоположения объекта оценки;
6. Описание объекта оценки;
7. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости;
8. Расчет стоимости выбранными методами;
9. Обоснование итоговой стоимости, расчет рыночной стоимости объекта оценки;
10. Составление и оформление отчета об оценке;
11. Составление заключения об оценке.

 

7. Определение рыночной стоимости затратным методом

7.1. Общие положения

 

Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию.

 

Порядок расчета  стоимости объекта оценки затратным методом:

• определение рыночной стоимости земельного участка;
• определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога;
• определение стоимости восстановления объекта оценки или стоимости замещения объекта-аналога;
• расчет косвенных затрат;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение внешнего удорожания;
• определение внешнего износа объекта оценки;
• определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

 

Основным  принципом затратного метода оценки является принцип замещения.

Принцип замещения утверждает, что не существует благоразумных покупателей, которые заплатят за собственность больше, чем затраты на его приобретение подобной площади или на возведение строения равнозначного качества и функциональности без чрезмерной задержки. Поэтому вполне логичной оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли  и стоимости подобного строительства на дату оценки.