История развития оценки недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным  методом  производится по формуле:

 

V = V_L+ V_B+ ЕР + IC + EАx - АD,                                           (7.1.1)

 

где

V  -  стоимость объекта недвижимости;

V_B-  стоимость замещения (прямых затрат на строительство зданий, сооружений);

V_L-  рыночнаястоимость земельного участка;

EP-  прибыль предпринимателя;

IC-  косвенные затраты;

EAx- внешнее удорожание;

AD - накопленный износ.

 

7.2. Определение стоимости земельных участков

 

Согласно выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок с кадастровым номером 140100000001020919, расположенный по адресу: г. Брест, ул. Писателя Сергея Смирнова, 165, общая площадь земельного участка составляет 0,5073 га. В связи с отсутствием данных о площади земельного участка, выделяемого под объект оценки, в расчёт была принята двойная площадь застройки (на основании представленного технического паспорта и поэтажного плана объекта оценки).

 

 

 

Расчет рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании объекта оценки в курсовой работе производился методом выделения в соответствии с пн. 6.5 СТБ 52.2.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков» [4]. Данный метод расчета стоимости применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков и основывается на технике остатка для земли.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании методом выделения производится в следующей последовательности:

1. определение рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса;
2. определение стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений;
3. определение физического износа;
4. определение косвенных затрат;
5. определение прибыли предпринимателя;
6. определение рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании производится путем вычитания из рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса стоимости замещения недвижимых улучшений, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

 

,где    (7.2.1)

 

- рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании;

- рыночная стоимость недвижимого  комплекса;

- стоимость замещения;

- косвенные затраты;

- прибыль предпринимателя;

ФИ - физический износ.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании произведен в таблице 2 Приложения 1.

 

7.3. Определение стоимости замещения объекта оценки

 

Стоимость замещения представляет собой первоначальную стоимость объекта-аналога в текущем уровне цен.

Стоимость замещения  рассчитывается путём приведения первоначальной стоимости объекта-аналога к единому  уровню цен на дату оценки с применением  соответствующих индексов (коэффициентов).

Основой для  определения  стоимости нового строительства, выступающей в виде стоимости  замещения, послужили:

1. технический паспорт здания;
2. сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС-69.

Стоимость замещения  для зданий  и сооружений при  использовании сборников УПВС-69 в ценах на дату оценки рассчитывается по формуле:

 

,                                           (7.3.1)

 

где С_з – стоимость замещения на дату оценки, д.е.;

 – первоначальная стоимость  объекта оценки, рассчитанная по  первоначальной стоимости объекта-аналога,  д.е.

− индекс пересчета стоимости  объекта оценки в базисный уровень  цен 1991 г., принимается равным (при уровне цен 1969 г.)

 

=К₁₉₈₄*К_отрасл*К_тер,                                             (7.3.2)

 

гдеК₁₉₈₄ – коэффициент пересчета из цен 1969 г. в цены 1984 г. Принимается  согласно   постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,23 (стройки сельхозстроя);

K_отрасл– коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. №18.

К_тер – территориальный понижающий коэффициент для Республики Беларусь для перевода уровня цен от 1984г. к ценам 1991г. принимается равным 0,99;

K_смр – коэффициент изменения стоимости СМР от уровня цен 1991г. в цены на дату оценки;

К_н – коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, принимается равным 1,1.

 

Расчет первоначальной стоимости объекта в ценах 1969 года и стоимости замещения в ценах на дату оценки приведен в таблицах 1 и 1.1 Приложения 1.

 

7.4.  Определение косвенных затрат

 

Косвенные затраты – это расходы или траты, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости.

К косвенным затратам относятся:

− расходы на маркетинговые услуги при продаже недвижимости (реклама, оценка, страховка, административные расходы застройщика);

− затраты на оформление и регистрацию прав собственности (технический паспорт, регистрационное удостоверение, государственный акт землепользования);

− стоимость инвестиций в землю и контрактные платежи (отвод земли, топосъемка, согласование с различными службами города, проценты по кредитам, юридические  услуги и др.);

− затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке.

Косвенные затраты  для недвижимости, подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составлять от 1 до 5% от стоимости замещения.  Величина косвенных затрат по объекту оценки принята в размере 3,0%. Расчет стоимости косвенных затрат приведен в таблицах 3 Приложения 1.

 

7.5. Определение прибыли предпринимателя

 

Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя для недвижимости, расположенной в г. Бресте, по экспертным оценкам, составляет в настоящее время от 10 до 20% от стоимости замещения. Величина прибыли предпринимателя по объекту оценки  принята в размере 10%. Расчет стоимости прибыли предпринимателя приведен в таблице 3 Приложения 1.

Расчет стоимости недвижимого улучшения приведен в таблице 3Приложения 1.

 

7.6. Определение величины накопленного износа

 

Поднакопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным износом, внешним устареванием или комбинацией этих источников.

При определении  износа используются следующие методы:

• нормативного износа,
• средневзвешенного износа,
• экономической жизни,
• разбивки,
• рыночной выборки.

В настоящем отчете накопленный  износ для оценки определяется методом  разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

• исправимый физический износ,
• неисправимый физический износ,
• исправимый функциональный износ,
• неисправимый функциональный износ,
• внешнеэкономический износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации.

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства зданий (их планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешнеэкономический износвызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление  меньше, чем добавляемая при этом стоимость и, наоборот, износ относится  к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая  стоимость здания.

Исправимый физический износ.Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Неисправимый физический износ. Неисправимый физический износ здания вызывается естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от стоимости замещения (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально соотношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются  для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов  здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает  со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым исходя из группы капитальности. 

Остальные конструкции  и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

Нормативный срок службы конструктивных элементов  объекта оценки принимается в соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-14-2005 (02250)), утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь 10 октября 2005 г. № 262.

Определение физического износа.

Физический износ  здания определялся по результатам визуального обследования объектов оценки в разрезе каждого конструктивного элемента или вида работ согласноТКП 45-1.04-119-2008. Удельные веса конструктивных элементов объектов при определении физического износа приняты по соответствующему сборнику УПВС. Расчет физического износа зданий выполнен в таблице 3.1 Приложения 1. В денежном выражении физический износ рассчитывается в процентном отношении от стоимости замещения. 

Расчет  стоимости физического износа объекта оценки в денежном выражении выполнен в таблице 3 Приложения 1.

Определение функционального износа

 Улучшения  объекта оценки возведены по новым проектным решениям, отражающим современные функциональные требования, предъявляемые к зданиям такого назначения. Таким образом, функциональный износ объекта оценки равен нулю.

Определение внешнего (экономического) износа

Отсутствие  рыночной информации не позволяет произвести прямые расчеты и определить величину данного типа износа. Таким образом, внешний износ объекта оценки равен нулю.

Накопленный износ. Общий размер накопленного износа определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа. Расчет величины накопленного износа в стоимостном выражении приведен в таблице 4Приложения 1.

 

7.7. Определение стоимости внешнего удорожания

 

Внешнее удорожание – увеличение стоимости, вызванное  положительным влиянием внешних  факторов на стоимость объекта оценки. К факторам внешнего удорожания относятся  увеличение спроса на рынке, развитие инфраструктуры, законодательства и  др. Из-за отсутствия методологии и  необходимой исходной рыночной информации расчеты по определению величины внешнего удорожания по объекту оценки не производились.

 

7.8. Определение рыночной стоимости затратным методом

 

Рыночная стоимость недвижимости затратным  методом определяется как сумма стоимости замещения объекта оценки, стоимости косвенных затрат, прибыли предпринимателя и рыночной стоимости земельного участка за минусом накопленного износа.

 

Расчет рыночной стоимости объекта оценки  затратным методом представлен в таблице  
4 Приложения 1.

 

ВЫВОД: Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным методом, в ценах на 01.10.2012 без НДС составляет 324 759 500 бел.руб. или 38 207 долл. США.

 

Раздел 8. Определение рыночной стоимости доходным методом

 

8.1. Общие положения