История развития оценки недвижимости

Корректировки первой группы

Корректировки первой группы, выполняются в строгой  последовательности друг за другом: на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка (время продажи) и условия продажи. Имущественные права, условия финансирования, состояние рынкаи условия продажи приняты равными для объектов оценки и объектов аналогов, в связи с этим данныекорректировки не выполнялись.

Корректировки второй группы

          Корректировки, которые выполняются  после корректировок первой группы, производятся в любой последовательности. К ним относятся все остальные  корректировки по элементам сравнения.

На дату оценки имеется информация по предложениям о продаже  двух объектов производственно-складского назначения, сопоставимых с оцениваемым и расположенных в  
г. Бресте. Информация по объектам сравнения принята по данным интернет-сайта realt.by.

При определении  рыночной стоимости объекта оценки были проведены следующие корректировки.

1. Корректировка на листинг продаж

Необходимость данной корректировки  вызвана тем, что все объекты-аналоги  еще не проданы. Поправка на листинг  продаж по данным агентств недвижимости  на дату оценки составляет 5-20%. Учитывая назначение, месторасположение и  завышенные ожидания владельцев недвижимости при ее экспозиции на рынке, принимаем  величину корректировки на листинг  продаж в размере  -15%. Корректировка на листинг продаж производилась для всех объектов-аналогов, так как все объекты-аналоги еще не проданы.

2.  Корректировка на НДС

          Необходимость  данной корректировки вызвана  тем, что все объекты-аналоги  выставлены на продажу с учетом  НДС. Поскольку все расчеты  производятся без учета НДС,  необходимо сумму НДС снять  с заявленной стоимости объектов-аналогов. Корректировка на НДС принята  в соответствии с существующим  налоговым законодательством в  Республике Беларусь, в размере 20%.

3. Корректировка на местоположение

Размер корректировки  на местоположение для производственно-складских помещений в г. Барановичи (в связи с наличием данных о кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка) рассчитывается по следующей формуле:

DV_с= К_О/К_А-1,         (9.3)

где,DV_с – коэффициент для корректировки на местоположение, %;

К_О– коэффициент месторасположения объекта оценки, для данного населённого пункта.

К_А-коэффициент месторасположения объекта-аналога, для данного населённого пункта;

Корректировка на местоположение проводилась  для  всех объектов-аналогов.

5. Корректировка на состояние

Для объектов-аналогов которые находятся  в новостройках применяется процент  износа объекта оценки. При расчёте корректировки более ранних построек состояние определялась путём приведения объекта-аналога к состоянию нового объекта (износ объектов-аналогов был принят, согласно шкале экспертной оценки, Приложение 5 к инструкции об оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества) и умноженного на износ объекта оценки.

6. Корректировка на сантехнические устройства (водопровод)

Корректировка на сантехнические устройства определена на основании Приложения С ТКП 52.3.01-2011 "Оценка стоимости капитальных  строений (зданий, сооружений), изолированных  помещений как объектов недвижимого  имущества", Утвержденным приказом Государственным комитетом по имуществу  Республики Беларусь от 24.01.2011 №22.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с учетом всех корректировок произведен в таблице 10 Приложения 1.

ВЫВОД: Рыночная стоимость объектов оценки, определенная сравнительным методом, в ценах на 01.10.2012 составляет 378 394 500 бел.руб. или 44 517долл. США.

10. Обоснование результатов оценки

На данном этапе, для получения окончательной  рыночной стоимости объекта оценки оценивалась достоверность полученных данных, сопоставлялись данные, полученные из различных источников. Все допущения проверялись на разумность и точность, проведена проверка расчетов.

Целью сведения результатов всех используемых методов  является определение преимуществ  и недостатков каждого из них  и выработка единой стоимости  оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта  недвижимости определяются по следующим  критериям:

1. Возможность  отразить действительные намерения  потенциального покупателя или                                                                                 продавца;

2. Достоверность  и полнота информации, на основе  которых проводится анализ;

3. Способность  параметров используемых методов  учитывать конъюнктурные колебания;

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

5. Допущения,  принятые в отчете.

Последовательное  применение принципов оценки затратным  методом позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства  и рыночная стоимость – существенно  различные понятия. В области  недвижимости, по аналогии, применение затратного метода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако в подавляющем  большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Затратный метод в меньшей степени отвечает выдвинутым первому, третьему или четвертому критериям, нежели доходный.

Для затратного метода удельный вес был принят 30%, так как:

1. существенно превосходит доходный и сравнительный  полноте информации, на основе которой проводится анализ;
2. данный<span class="List_0020Paragraph__Char"