История развития оценки недвижимости

 

Доходный  метод основан на принципе ожидания, характеризующем точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

Для конвертации  будущих доходов в настоящую  стоимость применяются следующие  методы:

− прямой капитализации;

− капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

− валовой ренты (валового мультипликатора);

− остатка.

Метод прямой капитализации	представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе, деленном на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объектов недвижимости остаются постоянными за срок прогноза. При этом величина общего коэффициента капитализации определяется либо по результатам статистической обработки рыночной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, либо по соответствующим расчетным формулам.
Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков)	представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объектов недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объектов недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.
Метод валовой ренты (валового мультипликатора)	представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на данных о продажах, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном (действительном) валовом доходе объектов оценки. При этом под объектами-аналогами и под объектами оценки понимаются объекты недвижимости.
Метод остатка	представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объектов недвижимости или элементов объектов недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес, с помощью годового чистого операционного дохода от объектов недвижимости и стоимости элементов объектов недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес.

 

8.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах

 

Реконструированный  отчет о доходах – сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходахявляется важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.

Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета; реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.

Реконструированный  отчет о доходах составляется в следующей последовательности:

• определяются  ставки арендной платы по объекту недвижимости;
• определяется потенциальный валовой доход  от сдачи в аренду помещений;
• рассчитываются операционные расходы  по содержанию объекта;
• составляется реконструированный отчет о доходах.

Итогом составления  реконструированного отчета о доходах  является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.

 

Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается по формуле:

, где     (8.2.1)

 – коэффициент (мультипликатор) операционных расходов;

 – годовые операционные  расходы, д.е.

 

Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного  дохода отражает долю годового чистого  операционного дохода в годовом  действительном валовом доходе и  определяется по формуле:

, где     (8.2.2)

 – коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода;

 – годовой чистый операционный  доход по объекту недвижимости, д.е.

 

8.3. Определение потенциального валового дохода (PGI)

 

 

Потенциальный валовый доход (PGI) есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовой доход в данном случае рассчитывается следующим образом:

 

PGI = ПА+ СД + РА + ПД, где     (8.3.1)

 

ПА – плановая аренда по объектам оценки;

СД -скользящий доход;

РА – рыночная аренда;

ПД–прочие доходы.

 

Рыночная арендная плата – это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.

Расчётная рыночная арендная плата – арендная плата, полученная расчётным путём и используемая для определения потенциального валового дохода в базовом году, а также будущих доходов от объекта оценки в любом другом году срока прогноза.

 

Расчётная рыночная арендная плата по объекту оценки определялась на основании исходной информациию объектам-аналогам с использованием рыночных ставок аренды.

Расчет приведен в таблице 5 Приложения 1.

 

8.4. Определение действительного валового дохода

 

Действительный валовый доход (EGI) есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости и неплатежей.

 

EGI = PGI – V&L     (8.4.1)

 

Потери дохода(V&L)имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. По результатам анализа рынка потери арендной платы для объектов оценки могут составить 5-20% в зависимости от функционального назначения.

8.5. Определение операционных расходов (OE)

 

Операционные расходы (расходы  на содержание) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.

К постоянным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости (налог на недвижимость, земельный налог, расходы на страхование объекта оценки и прочие).

К переменным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг, НДС, сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки, налог с пользователей автомобильных дорог, расходы на управление, расходы на коммунальные услуги, расходы на маркетинг и работу с арендаторами и др.

Для каждого  вида собственности характерны некоторые  отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции  имеют место практически для  любого объекта:

• расходы на управление,
• расходы по заключению договоров аренды,
• заработная плата обслуживающему персоналу,
• коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация,
• расходы на уборку помещений,
• расходы на эксплуатацию и ремонт.
• расходы на содержание территории и автостоянки,
• расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Расходы на управление  имеют место независимо от того, кто управляет - сам владелец или управляющий по контракту. Обычно величина расходов на управление определяется в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. Большие арендные комплексы могут иметь отдельные офисы, жилые помещения для управляющих, кроме того, могут быть значительные расходы на почту, телефон, юридические и бухгалтерские консультации, рекламу и т.д.

Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующей собственности эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимой в эксплуатацию собственности расходы на привлечение арендаторов и заключение договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие собственности. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, покраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.

Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудование.

Расходы на замещение – расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят:

• кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации,
• санитарно-техническую и электроарматуру и приборы,
• механическое оборудование,

К этой же статье расходов относят расходы на косметический  ремонт арендуемых помещений перед  вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

В настоящее  время на рынке недвижимости сложилась  такая ситуация, когда все расходы  по содержанию помещения, сдаваемого в  аренду, перекладываются на арендаторов. Арендатор выполняет все текущие  ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения  в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы  на уборку и обеспечение безопасности.

В качестве управляющего недвижимостью арендодатель несет расходы по заключению договоров  аренды, иногда затраты на рекламу  для привлечения арендаторов. На нашем рынке профессия управляющего недвижимостью пока еще не получила такого распространения как на Западе и функции управляющего совмещаются  с другой должностью. В качестве управляющего недвижимостью на предприятии  может выступать  менеджер офиса, юрист, завхоз и т.п.

Таким образом, величина операционных расходов состоит  из суммы НДС, налогов на недвижимость и землю, расходов на рекламу, управление, замещение.

Расчет налогов  на  землю и недвижимость производился в соответствии с данными налоговой  декларации, представленной Заказчиком, а также Налоговым кодексом РБ.

Расчет налога на земельный участок представлен в таблице 2 Приложения 1.

Расчет налога на недвижимость представлен в таблице 6 Приложения 1.

 

8.6. Составление реконструированного отчета о доходах

 

 

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

 

NOI = EGI – OE    (8.6.1)

 

Расчёты представлены в таблице 6 Приложения 1.

 

8.7. Метод дисконтирования денежных потоков