История развития оценки недвижимости

 

Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Расчет будущих  доходов по норме отдачи производится по формуле:

 

(8.7.1)

 

где: V – стоимость недвижимого имущества, определенная методом дисконтирования денежных потоков;

I – инвестиции до даты оценки;

– норма дисконтирования в году t;

– норма дисконтирования в году n;

– реверсия в году n, д.е.;

t – расчётный период от 1 до n, лет;

t – срок прогноза, лет;

 

Ключевыми моментами  для достоверности определения  стоимости методом дисконтированного  денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков  и выбор подходящей нормы дисконтирования.

 

8.8. Прогнозирование денежных потоков

 

Денежные  потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимого  имущества и динамики изменения  его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию  и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться  разная часть возврата капитала. Некоторые  инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость  реверсии превышает чистую настоящую  стоимость потока доходов, для компенсации  более высокого риска необходимо применять более высокую норму  дисконтирования.

 

8.9. Прогнозирование срока проекта

 

Выбор срока  проекта при анализе дисконтированного  денежного потока зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно  выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем  меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной  оценочной практике принято принимать  средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными  условиями, равным 5-10 годам. Для  условий  Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать  обоснованные прогнозы.

 

8.10. Методы определения нормы дисконтирования

 

Термин «норма дисконтирования» обозначает норму сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.

Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень  риска, поэтому для расчета стоимости  каждого оцениваемого интереса может  применяться своя норма дисконтирования. Чем больше риск, тем больше норма  дисконтирования.  При отрицательных  потоках норма дисконтирования  меньше. Если известно, что мы получим  прибыль  по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может  получить больше  отдачу  на  капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.

Расчет нормы  дисконтирования в зависимости  от объема имеющейся информации может  производиться  следующими методами:

• кумулятивного построения;
• сравнения альтернативных инвестиций;
• выделения;
• мониторинга;
• другими.

В нашем случае норма дисконтирования  рассчитывалась по методу кумулятивного  построения. В этом случае процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковая ставка;
2. Риск рынка недвижимости;
3. Риск низкой ликвидности;
4. Риск управления недвижимостью;
5. Финансовый риск.

Безрисковая ставка может рассматриваться  в качестве минимальной нормы  прибыли, которая принимается  равной ставке надежного депозитного сертификата  по валютным вкладам, что на дату оценки составляло около 7,0% (согласно данным Национального банка Республики Беларусь, представленным на сайте www.nbrb.by).

 Остальные рисковые поправки  определяются на основе анализа  рынка недвижимости и практики  оценочной деятельности. Расчет  нормы дисконтирования по методу  кумулятивного построения приведен  ниже в таблице 8.1.1.

Таблица 8.1.1

Расчет

нормы дисконтирования  кумулятивным методом для объектов оценки

 

№ п/п	Наименование рисков	Размер, %
1	Безрисковая ставка	7,0
2	Риск рынка недвижимости	1,5
3	Риск низкой ликвидности	2,0
4	Риск управления недвижимостью	1,5
5	Финансовый риск	2,0
	Итого:	14,0

 

Таким образом, норма дисконтирования  по оцениваемым объектам на дату оценки  составляет  14,0%.

 

8.11. Составление модели получения будущих доходов

 

В расчетах по прогнозированию денежных потоков  было принято три варианта расчета:

− пессимистический;

− наиболее вероятный;

− оптимистический.

Получение дохода, а также необходимость проведения ремонтных работ прогнозируется для каждого варианта прогноза.

Изменение прогнозных параметров по вариантам приведено в таблице 8.11.1.

 

Таблица 8.11.1

Основные  прогнозные параметры по вариантам  расчета

Наименование параметра	Варианты
	Оптимисти-ческий	Наиболее вероятный	Пессимис-тический
Стоимость ремонтных работ, долларов США (Здание бывшей котельной)	3 178
Платежи (авансовые) в нулевой период прогноза, %	100	100	100
Платежи в 1-й год прогноза, необходимые  для завершения ремонта, %	0	0	0
Получение дохода в первый год прогноза	с первого квартала	с первого квартала	с первого квартала
Стоимость ремонтных работ, долларов США (Гараж)	5 584
Платежи (авансовые) в нулевой период прогноза, %	30	30	30
Платежи в 1-й год прогноза, необходимые  для завершения ремонта, %	70	70	70
Получение дохода в первый год прогноза	со второго квартала	со второго квартала	со второго квартала
Изменение чистого операционного  дохода в год, %	+2,00	+1,00	+0,50
Изменение нормы дисконтирования  в год, %	-1,00	-0,50	0,00
Прогнозный период	5 лет

 

В конце прогнозного  периода предусмотрен вариант продажи  объекта. Рыночная стоимость объекта  в конце прогнозного периода  в момент предполагаемой продажи  определена методом капитализации  дохода. Чистый операционный доход  принят на уровне 5-го прогнозного года. Ставка капитализации определена по формуле:

 

R₀ = Y₀ -  D * (Y₀  /(1+ Y₀ )ⁿ-1))    (8.11.1)

где

R₀–общая ставка капитализации;

Y₀ –ставка доходности, принятая на уровне 5-го прогнозного года по вариантам;

D- рост стоимости недвижимости за период n.

Расчет стоимости  реверсии приведен в таблице 7 Приложения 1.

8.12. Дисконтирование денежных потоков

При прогнозировании  будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая  стоимость всех будущих выгод  будет определяться из выражения:

NPV=PV_NOI +  PV_REV      (8.12.1)

где                                                               

PV_NOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PV_REV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки доходным методом представлен в таблицах 
8 и 9 Приложения 1.

 

ВЫВОД: с учетом соответствующей вероятности реализации сценариев рассмотренных случаев средневзвешенная величина текущей стоимости всех будущих выгод объекта оценки, полученная методом дисконтирования денежных потоков, в ценах на 01.10.2012 составляет 271 124 500 бел.руб.или 31 897 долл. США.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 9.  Определение рыночной стоимости сравнительным методом

 

 

Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Сравнительный метод применим только для объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно  продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Существенным  ограничительным фактором сравнительного метода является достоверность получаемой информации, так как любое отличие  условий продажи сравнимого объекта  от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к  оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  аналогичными объектами недвижимости.

 

         Последовательность применения  сравнительного метода:

1. Исследование  рынка;

2. Анализ  и отбор информации по объектам-аналогам;

3. Определение  подходящих единиц сравнения;

4. Сравнение  объекта оценки с объектами-аналогами;

5. Выбор  элементов сравнения;

6. Расчет  корректировок по элементам сравнения; 

7. Корректировка  цен объектов-аналогов;

8. Приведение  стоимости объектов-аналогов к  одной стоимости  объекта оценки.

Теория оценки предоставляет достаточное количество методик расчета рыночной стоимости  объекта при применении подхода  с точки зрения продаж. В их числе  – метод парного сравнения  продаж, метод относительного сравнительного анализа, корреляционно-регрессионный  анализ и др.

 

В общем виде модель расчета рыночной стоимости  оцениваемого объекта принимает  следующую формулу:

С_оц = С_{ср, i} × S_{общ, i},     (9.1)

где:   С_оц– стоимость оцениваемого объекта;

С_ср,i – средневзвешенная рыночная стоимость i-огопомещения сравниваемого объекта оценки за 1 м.кв. общей площади, долл. США;

S_{общ, i} – общая площадь i-огопомещения объекта оценки, м.кв.;

n – количество помещений объекта оценки.

 

 

Средневзвешенная  рыночная стоимость 1 м.кв. общей площади помещения определялась по формуле:

С_ср,i = (С_i,j + K_i,j)×ВР_j                                                      (9.2)

где:   С_i,j – цена продажи  j-ого сравниваемого объекта-аналога за 1 м.кв. общей площади, долл. США;

K_i,j – величина корректировки цены продажи j-ого сравниваемого объекта-аналога за 1 м.кв. общей площади, долл. США;

BP_j – весомость результата  продажиj-ого сравниваемого объекта-аналога за 1 м.кв. общей площади, долл. США;

m – количество объектов-аналогов.

 

Для приведения объектов-аналогов и объекта оценки в сопоставимый вид были проведены следующие корректировки: