Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Ноября 2013 в 10:19, доклад
Заданием на оценку является определение рыночной стоимости четырёх этажного торгово-офисного здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26 по состоянию на 01.05.2012 г.
Цель оценки: определение рыночной стоимости торгово-офисного здания для передачи в управление.
Объект оценки: объект недвижимости – четырёхэтажное торгово-офисное здание, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26.
Раздел 4. Экономическая экспертиза
4.1. Задание на оценку
Заданием на оценку является определение рыночной стоимости четырёх этажного торгово-офисного здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26 по состоянию на 01.05.2012 г.
Цель оценки: определение рыночной стоимости торгово-офисного здания для передачи в управление.
Объект оценки: объект недвижимости – четырёхэтажное торгово-офисное здание, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26.
Дата, на которую проводится оценка: 01.05.2012 г.
Форма отчета: письменная.
4.2. Применяемые стандарты оценки
Оценка была проведена, а настоящий отчет составлен в соответствии со следующими стандартами Российского общества оценщиков:
а) ССО РОО 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки» (соответствует Международному стандарту оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества, вступил в силу 31 июля 2007 г.) [30];
б) ССО РОО 2-02-2010 «Составление отчёта об оценке», (соответствует Международному стандарту оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества, вступил в силу 31 июля 2007 г.) [31];
в) ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества» (соответствует международному руководству по оценке, вступил в силу 31 января 2005 г.) [32].
Оценка объектов, указанных в настоящем Отчете выполнена в полном соответствии с требованиями:
- Гражданского кодекса Российской Федерации. Частей I и II [1].
В отношении оценочной деятельности ГК РФ содержит значительное число положений, связанных с определением стоимости, а также устанавливает объекты гражданских прав, их классификацию, виды и возможность участия в гражданском обороте.
- Федерального закона Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. № 178-ФЗ от 21.12.01; № 31-Ф3 от 21.03.02 и № 143-Ф3 от 14.11.02; № 15-ФЗ от 10.01.03; №-29 ФЗ от 27.02.03; № 122-ФЗ от 22.08.04; № 7-ФЗ от 05. 01.06; № 157-ФЗ от 27.07.06; № 13-ФЗ от 05.02.07; № 129-ФЗ от 13.07.07; № 220-ФЗ от 24.07.07; № 108-ФЗ от 30.06.08; № 91-ФЗ от 07.05.09; № 145-ФЗ от 17.07.09; № 343-ФЗ от 27.12.09; № 374-ФЗ от 27.12.09; № 167-ФЗ от 22.07.10; № 431-ФЗ от 28.12.10; № 169-ФЗ от 01.07.11; № 200-ФЗ от 11.07.11 [5].
В соответствии с ФЗ об оценке (ст. 1) он является специальным по отношению к иным актам, регулирующим вопросы оценочной деятельности в гражданских правоотношениях. Это означает, что федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные акты в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности, не должны противоречить Закону об оценке.
- Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№ 254, 255 и 256 [14, 15, 16].
Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
- Методических рекомендаций
по определению рыночной
- «Закона об организации страхового дела в Российской Федерации» в ред. Федеральных законов от 31. 12. 1997 № 147-ФЗ, от 20. 11. 1999 № 204-ФЗ [34].
Согласно ст. 10 данного закона при страховании имущества страховая сумма не может превышать его действительной стоимости на момент заключения договора (страховой стоимости). Стороны не могут оспаривать страховую стоимость имущества, определенную в договоре страхования, за исключением случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в заблуждение страхователем.
Если страховая сумма, определенная договором страхования, превышает страховую стоимость имущества, он является недействительным в силу закона в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.
4.3. Сертификат качества оценки
4.4. Ограничительные условия, допущения и ограничения
Необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями и предположениями, которые сопровождают процесс оценки стоимости объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются и согласовываются с заказчиком с целью защиты интересов заказчика и оценщика. При необходимости некоторые из них следует отражать в отчете об оценке. Это делается для того, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и оценщиком.
Основные ограничительные
1. При подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
2. Финансовые
и технико-экономические
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки и для функций, указанных в данном отчете.
6. Заказчик гарантирует, что любая информация, а также суждения, аналитические разработки оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с функциями задания на оценку.
7. Оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
8. Отчет
об оценке должен
9. Заключение
и отчет об оценке объекта
недвижимости представляют
10. Оценщик
не дает никаких гарантий и
обязательств по поводу
11. Заказчик обеспечивает
Оценщик имеет право получать требуемую
для оценки информацию об объекте
недвижимости непосредственно в
государственных органах
При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, оценщик должен отразить это в своем отчете.
Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.
12. Заказчик
обеспечивает личное
4.5. Порядок оценки объектов жилого фонда
Согласно закону «Об оценочной деятельности» в РФ под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости.
Данный отчет является полным повествовательным отчетом по оценке, отвечающим требованиям стандартов с применением всех существующих подходов к оценке. В процессе работы были собраны все необходимые данные, включая данные, о величине арендной платы по помещениям различного функционального назначения.
Окончательная величина стоимости была получена путем согласования величин стоимости, полученных на основании трех подходов к оценке.
Этапы оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта состояли в следующем:
- сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.
- сбор социальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другими объектом, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения, соответствующей документации, консультацией с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.
- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Вывод сделан на основе собранной информации, с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.
- оценка стоимости земли. Не
производилась, так как у
- применение подходов оценки объекта. Для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три подхода: затратный, рыночный и доходный. Эти методы являются стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.
- подготовка отчета об установленной стоимости. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены и изложены в виде отчета.
4.6. Определения и понятия
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, такие как: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Восстановительная стоимость – денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для точного воспроизводства оцениваемого объекта, с применением тех же материалов и конструкций, по тем же проекту и спецификациям, с использованием такой же квалификации рабочей силы, которые применялись во время возведении объекта оценки.
Износ – потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.
Физический износ – потеря стоимости конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом в результате утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия на них природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (ВСН 53-86 (р), 1990 г.) [20].
Функциональный износ – потеря стоимости объекта вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) ниже вклада в суммарную стоимость объекта или, по крайней мере, равны ему, то такой износ считается устранимым, в противном случае износ считается неустранимым.