Эконномическая экспертиза

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Ноября 2013 в 10:19, доклад

Краткое описание

Заданием на оценку является определение рыночной стоимости четырёх этажного торгово-офисного здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26 по состоянию на 01.05.2012 г.
Цель оценки: определение рыночной стоимости торгово-офисного здания для передачи в управление.
Объект оценки: объект недвижимости – четырёхэтажное торгово-офисное здание, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26.

Вложенные файлы: 1 файл

4. Экономическая экспертиза.docx

— 174.00 Кб (Скачать файл)


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 4. Экономическая экспертиза

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.1. Задание на оценку

 

Заданием на оценку является определение  рыночной стоимости четырёх этажного торгово-офисного здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26 по состоянию на 01.05.2012 г.

Цель оценки: определение рыночной стоимости торгово-офисного здания для передачи в управление.

Объект оценки: объект недвижимости – четырёхэтажное торгово-офисное здание, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26.

Дата, на которую проводится оценка: 01.05.2012 г.

Форма отчета: письменная.

 

4.2. Применяемые стандарты оценки

 

Оценка была проведена, а  настоящий отчет составлен в  соответствии со следующими стандартами Российского общества оценщиков:

а) ССО РОО 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки» (соответствует Международному стандарту оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества, вступил в силу 31 июля 2007 г.) [30];

б) ССО РОО 2-02-2010 «Составление отчёта об оценке», (соответствует Международному стандарту оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества, вступил в силу 31 июля 2007 г.) [31];

в) ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества» (соответствует международному руководству по оценке, вступил в силу 31 января 2005 г.) [32].

Оценка объектов, указанных  в настоящем Отчете выполнена  в полном соответствии с требованиями:

- Гражданского кодекса  Российской Федерации. Частей I и  II [1].

 

В отношении оценочной  деятельности ГК РФ содержит значительное число положений, связанных с  определением стоимости, а также  устанавливает объекты гражданских прав, их классификацию, виды и возможность участия в гражданском обороте.

- Федерального закона  Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» в  ред. № 178-ФЗ от 21.12.01; № 31-Ф3  от 21.03.02 и № 143-Ф3 от 14.11.02; №  15-ФЗ от 10.01.03; №-29 ФЗ от 27.02.03; №  122-ФЗ от 22.08.04; № 7-ФЗ от 05. 01.06; №  157-ФЗ от 27.07.06; № 13-ФЗ от 05.02.07; №  129-ФЗ от 13.07.07; № 220-ФЗ от 24.07.07; № 108-ФЗ от 30.06.08; № 91-ФЗ от 07.05.09; № 145-ФЗ от 17.07.09; № 343-ФЗ от 27.12.09; № 374-ФЗ от 27.12.09; № 167-ФЗ от 22.07.10; № 431-ФЗ от 28.12.10; № 169-ФЗ от 01.07.11; № 200-ФЗ от 11.07.11 [5].

В соответствии с ФЗ об оценке (ст. 1) он является специальным по отношению к иным актам, регулирующим вопросы оценочной деятельности в гражданских правоотношениях. Это означает, что федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные акты в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности, не должны противоречить Закону об оценке.

- Федеральных  стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№ 254, 255 и 256 [14, 15, 16].

Требования Стандартов являются обязательными  к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

- Методических рекомендаций  по определению рыночной стоимости  земельных участков от 07.03.2002 г.  № 568-р [33].

- «Закона об организации страхового дела в Российской Федерации» в ред. Федеральных законов от 31. 12. 1997 № 147-ФЗ, от 20. 11. 1999 № 204-ФЗ [34].

Согласно ст. 10 данного  закона при страховании имущества  страховая сумма не может превышать его действительной стоимости на момент заключения договора (страховой стоимости). Стороны не могут оспаривать страховую стоимость имущества, определенную в договоре страхования, за исключением случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в заблуждение страхователем.

Если страховая сумма, определенная договором страхования, превышает страховую стоимость имущества, он является недействительным в силу закона в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.

 

4.3. Сертификат качества оценки

 

  1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
  2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.
  3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждений по отношению к участвующим сторонам.
  4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой стоимости оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
  5. Оценка проведена, и отчет составлен в соответствии со «Стандартами Российского общества оценщиков».
  6. Представитель заказчика проинформирован о его праве безвозмездного ознакомления с официальными документами, поименованными в Декларации.
  7. Представитель заказчика получил все разъяснения относительно целей оценки, своих прав, обязанностей и возможностей оценщика, ознакомлен со значением используемых терминов.
  8. Статус оценщика определяется как независимый оценщик, т.е. внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке.
  9. Оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества.

 

4.4. Ограничительные условия, допущения и ограничения

 

Необходимо  ознакомить заказчика с основными  ограничительными условиями и предположениями, которые сопровождают процесс оценки стоимости объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются и согласовываются с заказчиком с целью защиты интересов заказчика и оценщика. При необходимости некоторые из них следует отражать в отчете об оценке. Это делается для того, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и оценщиком.

Основные ограничительные условия  и предположения в оценке стоимости объектов недвижимости:

1. При подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.

2. Финансовые  и технико-экономические характеристики  эксплуатируемого объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества.

3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.

4. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных  условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.

5. Данная  оценка действительна лишь на  дату оценки и для функций,  указанных в данном отчете.

6. Заказчик гарантирует, что  любая информация, а также суждения, аналитические разработки оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с функциями задания на оценку.

7. Оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

8. Отчет  об оценке должен рассматриваться  как полное исследование, в котором  оценщик соблюдал все требования  к оценке, предусмотренные Стандартами  по оценке.

9. Заключение  и отчет об оценке объекта  недвижимости представляют собой  точку зрения оценщика без  каких-либо гарантий с его стороны  в отношении условий последующей реализации имущества.

10. Оценщик  не дает никаких гарантий и  обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства в рассматриваемых правилах и бухгалтерских документах.

11. Заказчик обеспечивает оценщика  всей необходимой для оценки  информацией, включая технический  паспорт объекта, балансовые отчеты  и отчеты о результатах деятельности  за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.

Оценщик имеет право получать требуемую  для оценки информацию об объекте  недвижимости непосредственно в  государственных органах управления.

При невозможности  получить в полном объеме документы  и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, оценщик должен отразить это в своем отчете.

Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и  информации, содержащих недостоверные  сведения.

12. Заказчик  обеспечивает личное ознакомление  оценщика с объектом недвижимости  и возможность осуществления  анкетирования администрации.

 

4.5. Порядок оценки объектов жилого фонда

 

Согласно закону «Об оценочной  деятельности» в РФ под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости.

Данный отчет является полным повествовательным  отчетом по оценке, отвечающим требованиям  стандартов с применением всех существующих подходов к оценке. В процессе работы были собраны все необходимые  данные, включая данные, о величине арендной платы по помещениям различного функционального назначения.

Окончательная величина стоимости  была получена путем согласования величин  стоимости, полученных на основании  трех подходов к оценке.

Этапы оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта состояли в следующем:

- сбор общих данных и их  анализ: на этом этапе были  проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

- сбор социальных данных и  их анализ. На данном этапе  была собрана более детальная  информация, относящаяся как к  оцениваемому объекту, так и  к сопоставимым с ним другими  объектом, недавно проданным или  сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения, соответствующей документации, консультацией с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Вывод сделан на основе собранной информации, с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

- оценка стоимости земли. Не  производилась, так как у заказчика  на дату оценки отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на землю.

- применение подходов оценки  объекта. Для оценки рыночной  стоимости объекта были рассмотрены три подхода: затратный, рыночный и доходный. Эти методы являются стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

- подготовка отчета об установленной стоимости. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены и изложены в виде отчета.

 

4.6. Определения и понятия

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, такие как: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Восстановительная стоимость  – денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для точного воспроизводства оцениваемого объекта, с применением тех же материалов и конструкций, по тем же проекту и спецификациям, с использованием такой же квалификации рабочей силы, которые применялись во время возведении объекта оценки.

Износ – потеря стоимости  недвижимости под действием различных  причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Физический износ –  потеря стоимости конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и  здания в целом в результате утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия на них природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (ВСН 53-86 (р), 1990 г.) [20].

Функциональный износ  – потеря стоимости объекта вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) ниже вклада в суммарную стоимость объекта или, по крайней мере, равны ему, то такой износ считается устранимым, в противном случае износ считается неустранимым.

Информация о работе Эконномическая экспертиза