Эконномическая экспертиза

 

Корректировки на назначения проведены на основании анализа рынка недвижимости. Стоимость офисной недвижимости всегда ниже, чем стоимость торговой или торгово-офисной недвижимости. Так для аналога № 1 корректирующий коэффициент составил 1,10; для аналога № 2 и № 3 – 1,00.

Корректировка на площадь для объектов с меньшей площадью в сравнении с объектом оценки введена повышающая, так как стоимость объектов недвижимости торгово-офисного назначения тем выше, чем больше площадь. Корректирующий коэффициент для аналогов № 1 – 1,02; № 1 – 1,00; № 1 – 1,03.

Корректировка на местоположение у объекта-аналога № 3 – 0,85, так как объект-аналог № 3 располагается в историческом центре города, в отличии от объекта оценки, что влияет на более высокий спрос объекта-аналога,  район объекта-аналога № 2 менее развит, соответственно вводим повышающий коэффициент – 1,05. Район расположения объекта-аналога № 1 находится на окраине города, поэтому вводим повышающий коэффициент – 1,15.

Корректировка на материал наружных стен у аналогов № 1 и № 2 – 1,03, так как материалом наружных стен у объектов-аналогов № 2 и № 3 является шлакоблок. В сравнении с кирпичом шлакоблок более дешёвый материал, поэтому вводим повышающий коэффициент. Корректирующий коэффициент для объекта-аналога № 3 – 0,96, так как наружные стены у объекта-аналога из монолитного железобетона, что повышает его стоимость.

Корректировка на состояние здания у объектов-аналогов № 1 и № 2 – 1,05, так как их состояние на порядок хуже, чем у объекта оценки. Объект-аналог № 3 находится в отличном состоянии, поэтому применяем коэффициент – 1,00.

Корректировка на транспортную доступность у объекта-аналога № 1 и № 2 будет составлять 1,05 и 1,02 соответственно, так как объекты расположены менее выгодно относительно остановок общественного транспорта и автомагистралей.

Корректировки на водоснабжение и теплоснабжения у объекта-аналога № 1 – 1,05, так как данные коммуникации автономные, что приводит к дополнительным затратам, поэтому вводится соответствующие повышающие коэффициенты.

Корректировка на вентиляцию у объекта-аналога № 1 – 1,03, так как не имеется данной коммуникации, что снижает стоимость объекта-аналога. Корректировка для объектов-аналогов № 2 и № 3 – 1,00, так как вентиляция имеется как и у объекта-оценки.

Корректировка на видеонаблюдение введена для  объектов-аналогов № 1 и № 2 повышающая – 1,02, так не имеют систему видеонаблюдения в отличии от объекта оценки. Коэффициент для объекта-аналога № 3 – 1,00.

Корректировка на парковку введена с учётом количество парковочных мест. Для объекта-аналога  № 2 введён повышающий коэффициент – 1,02, так как количество парковочных мест на парковке меньше, чем у объекта-оценки, для объекта-аналога № 3 введён понижающий коэффициент – 0,96, так как количество парковочных мест существенно больше, чем у объекта-оценки. Объект-аналог № 1 не имеет парковочной зоны, поэтому введён повышающий коэффициент – 1,06.

Корректировка на этажность введена с учетом того, что в городскую застройку лучше вписываются многоэтажные здания. Поэтому для аналога   № 1 введен понижающий коэффициент - 0,99, для объектов-аналогов № 2 и № 3 понижающий коэффициент – 0,98.

Корректировки на количество отдельных входов для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 введены понижающие – 0,99; 0,99; 0,96 соответственно, так как объекты-аналоги имеют количество отдельных входов больше чем у объекта оценки.

Корректировки на благоустройство территории у объектов-аналогов № 2 введена повышающая – 1,05, так как асфальтовому покрытию территории требуется восстановление. Для объекта-аналога № 1 и № 3 введён повышающий коэффициент – 1,01, так территория благоустроена только асфальтовым покрытием и тротуарной плиткой соответственно в отличии от объекта оценки, благоустройство которого включает в себя асфальт и тротуарную плитку.

Корректировки на количество санузлов у объекта-аналога № 1 – 1,03, у объектов-аналогов № 2 и № 3 – 1,01, так как количество санузлов у них меньше, чем у объекта оценки.

Корректировка на прочие особенности введена для  всех объектов-аналогов – 1,03, так как  объект оценки обладает архитектурной  выразительностью, что увеличивает его спрос.

Корректировки, предложенные на цену предложения между оцениваемым объектом и аналогами, приведены на основании анализа продаж и сложившейся практики. В среднем цена предложения снижается при продаже на 5 %, поэтому для всех аналогов применяется корректирующий коэффициент 0,95.

Корректирующие коэффициенты, предложенные в таблицах на остальные показатели (характеристики) аналогов, соответствуют 1,00 при условии, что показатели оцениваемого объекта и аналогов совпадают, и расхождения не наблюдаются.

На основании вышеприведенных  расчетов рыночная стоимость торгово-офисного здания равна:

45 788 728

(сорок пять миллионов семьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот двадцать восемь) рублей без НДС.

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным  методом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

Вывод 2

Рыночная стоимость торгово-офисного здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26, рассчитанная рыночным подходом, на дату оценки 1 мая 2012 года составляет:

45 788 728

(сорок пять миллионов семьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот двадцать восемь) рублей без НДС.

 

4.11.6. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

 

Доходный подход наряду с  затратным и рыночным подходами  применяется для оценки недвижимости. До недавнего времени он не имел широкого применения, однако со временем актуальность его возрастает.

В основе доходного подхода  к оценке зданий лежит методология  оценки бизнеса.

Применение доходного  подхода требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования производственного объекта, в соответствии, с которым стоимость производственного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная. Только в этом случае и можно ожидать его наибольшей стоимости. Этот подход включает несколько методов, применяемых в различных ситуациях:

• Капитализация чистого дохода
• Капитализация дивидентов
• Капитализация избыточного дохода

• Дисконтирования денежного потока.

Метод капитализации чистого  дохода

Метод капитализации чистого  дохода определяет поток дохода и  преобразует его в текущую стоимость, путем применения нормы капитализации. Основной формулой этого метода является следующая

                                         100%,                                          (4.5)

где С - стоимость объекта недвижимости, руб.; ЧОД - чистый операционный доход, руб.; К_кап - коэффициент капитализации, %.

Для определения  доходов от сдачи в аренду площадей используются ставки арендной платы  для нежилых помещений, полученные после анализа рынка аренды торгово-офисной недвижимости.

Расчет  чистого операционного дохода приведен в таблице 4.11.6.1. Для определения доходов от сдачи в аренду площадей, используются ставки арендной платы для нежилых помещений (сайт «sakh.com»). Площадь оцениваемого нежилого помещения равна 668 м². Расходы по эксплуатации помещений не учитываются, так как арендатор оплачивает их отдельно.

Согласно Налоговому кодексу РФ юридическое лицо вправе само выбирать, как им платить единый налог. При упрощенной системе налогообложения, когда объектом налогообложения являются доходы, ставка налога равна 6%.

 

Таблица 4.11.6.1

 

Данные, характеризующие  объект оценки

 

№ п.п.	Показатели	Значения
Доходы
1	Арендная плата за 1 м2 полезной площади оцениваемого объекта в месяц, руб.	1300
2	Площадь оцениваемого объекта, сдаваемая в аренду, м2	668
3	Потери от недоиспользования площадей, руб.	0
4	Итого потенциальный валовой доход  от аренды в месяц, руб.	868 400
5	Годовой потенциальный валовой доход, руб.	10 420 000
6	Налоги, руб.	625 248
7	Чистый операционный доход в год, руб.	9 974 752

 

Результаты расчета коэффициента капитализации приведены в таблице  4.11.6.2

Таблица 4.11.6.2

Расчет коэффициента капитализации

№ п.п.	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Безрисковая ставка	8,25
2	Поправка на риск	5,00
3	Поправка на низкую ликвидность оцениваемого помещения	5,00
4	Итого	18,25

 

Ведущим принципом в работе организации  является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь появляется и формируется понятие риск.

Вследствие  риска, связанного с получением будущего дохода, ставка капитализации превышает  безрисковую ставку и обеспечивает премию за все виды рисков.

Безрисковые вложения приносят какой-то минимальный  уровень дохода, достаточного для покрытия уровня инфляции и риска, связанного с вложением в данный объект. Безрисковая ставка принята оценщиком по рублевым депозитам в Сбербанке РФ на срок один год равной 8,25 % (по данным с сайта sberbank.ru).

Поправка  на ликвидность оцениваемого объекта определена согласно следующего принципа:

• 0 % годовых – для высоколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости не превышает 6 месяцев;
• 5 % годовых – для среднеликвидных объектов, у которых срок реализации для получения полной рыночной стоимости составляет 6–12 месяцев;
• 10 % годовых – для низколиквидных объектов, у которых срок реализации для получения полной рыночной стоимости составляет более 12 месяцев.

Оцениваемый объект относится к среднеликвидным  объектам, поэтому величина поправки на ликвидность составляет 5 %.

Премия  за общий риск инвестиций в недвижимость определена на основании следующих рисков.

Результаты  расчета поправки на риск приведены  в таблице 4.11.6.3.

 

Таблица 4.11.6.3

Расчет  поправки на риск

№ п.п.	Компонент ставки	Величина ставки, %
1	Риск, связанный с управлением собственностью	2
2	Риск урегулирования расчетов	2
3	Финансовый риск	2
4	Итого:	6

 

Риски, связанные  с управлением собственностью и  урегулированием расчетов, отражается на всех сторонах существования предприятия, т.е. текущее состояние предприятия и перспективы его развития во многом определены качеством управления. Если учитывать градацию этих рисков от 0 до 5 %, то оценщик по сложившейся ситуации применяет величины, приведенные в таблице 4.13.

К финансовым рискам можно отнести риски, связанные  с управлением финансами и  взаимоотношением партнеров в процессе сделки: неисполнение договорных обязательств по сделке, на возврат кредита и  прочие непредвиденные расходы, оценщик применяет коэффициент 2 %.

По формуле (4.5) получаем

= 53 669 873 руб.

На основании вышеприведенных  расчетов рыночная стоимость нежилого помещения равна:

53 669 873

(пятьтдесят три миллиона шестьсотшестьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят три) рубля без НДС.

 

Метод дисконтированных денежных потоков  позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. На мировом рынке средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России - 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. Для данного объекта оценки прогнозный период равен 5 годам (в соответствии с заданием).

Стоимость реверсии определяется путем капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования рассчитывается следующими методами:

1. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
2. Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
3. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

В данном отчете для определения ставки капитализации  используется метод кумулятивного  построения.