Эконномическая экспертиза

Метод капитализации доходов  реализуется в следующей последовательности:

1. прогнозирование будущих доходов;

2. капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих отношений и доходы от реверсии. Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах.

Капитализация будущих доходов  в настоящую стоимость может  выполняться методом прямой капитализации, методом капитализации по норме отдачи.

Исходной  предпосылкой метода прямой капитализации  является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Для расчета стоимости полного  права собственности определение  общего коэффициента капитализации производиться на основе рыночных данных.

Исходной  предпосылкой метода капитализации  по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет числа будущих доходов  в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении норы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости. При расчете настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется в виде анализа дисконтированных денежных потоков либо в виде расчетных моделей капитализации. При расчете настоящей стоимости с учетом условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется в виде общей формулы ипотечно-инвестиционного анализа либо в виде расчетной модели Эллвуда.

Анализ  дисконтированных денежных потоков  пересчитывает величину каждого  будущего денежного потока в течение  срока проекта в настоящую  стоимость с учетом соответствующих  уровней риска, присущих каждому  потоку, применяется для любых расчетных случаев.

Норма дисконтирования, применяемая  в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как  систематические, так и несистематические риски; определяется методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов, методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке, методом мониторинга рынка недвижимости.

4.11.4. Определение восстановительной стоимости объекта оценки

Документы и материалы, предоставленные  для выполнения оценочных работ:

- технический паспорт на жилое здание, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, улица Дзержинского, 16.

Определение физического износа объекта произведено  методом срока жизни, так при визуальном обследовании дефектов обнаружено не было.

Техническое состояние здания - работоспособное.

Назначение  здания – жилое с торгово-офисным помещением на первом этаже.

Год постройки – 1995.

Число этажей – 3.

Строительный объем – 7 301 м³.

Технические данные объекта оценки приведены  в разделе 1. Характеристика оцениваемого объекта представлена в таблице 4.11.4.1

Таблица 4.11.4.1

Характеристика объекта

Характеристика	Описание
Фундамент	Бетонный ленточный
Стены наружные и внутренние	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Перегородки	Кирпичные
Кровля	Металлические профилированные листы
Полы	Линолеум, керамическая плитка
Окна	Пластиковые
Двери	Металлические, деревянные, пластиковые
Отделка внутренняя	Окраска водоэмульсионной краской, оштукатуривание, оклейка обоями, облицовка керамической плиткой
Водопровод	Городская сеть
Канализация	Бытовая во внешнюю сеть
Вентиляция	Приточно-вытяжная с механическим побуждением и естественная
Электроснабжение	От внешней сети
Отопление	Городская тепловая сеть, параметры теплоносителя Т = 150-70°С
Устройства связи	Радио, телефон, телевидение, интернет

 

Стоимость строительства можно  определить методом прямого пересчета, в основе которого лежат два подхода: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

При определении  полной восстановительной стоимости  объекта методом прямого пересчета (замещения) могут быть использованы подходы с помощью удельных показателей (УПВС) в уровне сметных цен 1969 года в расчете на единицу объема строительства, а также расчетных индексов (выводимых экспертами) для пересчета этих показателей в уровень цен на дату оценки [20].

Основная формула для расчета

                                        ПВС = О И_б К_в К₁ К₂,                                      (4.4)

где ПВС –  полная восстановительная стоимость, руб.; О – строительный объём, м³; И_б – стоимость строительства 1 м³ в базисных ценах (1969 г.), руб.;  К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки; К₁ – коэффициент учитывающий территориальный пояс и климатический район, где находится оцениваемое здание, принимается по технической части сборника УПВС № 28; К₂ – коэффициент учитывающий сейсмический район, соответственно величину балла сейсмической нагрузки.

Стоимость 1м² нежилого помещения принимается по соответствующим сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), имеющихся в организациях и учреждениях для оценки основных фондов.

В данном случае для определения стоимости  нежилого здания используется сборник УПВС заданий и сооружений торговых предприятий № 33.

В качестве аналога оцениваемого здания принят магазин продовольственный, промтоварный и смешанной торговли по данным сборника УПВС № 33, отдел I, таблица 5. Сравнительные характеристики оцениваемого здания и аналога приведены в таблице 4.11.4.2 [13].

 

Таблица 4.11.4.2

Данные  соответствия объекта оценки и аналога

Характеристика	Объект оценки	Аналог
Этажность	3	3
Полезная площадь, м2	1856,6	До 5000
Фундамент	Железобетонный  ленточный	Железобетонный
Подвал	Есть	Есть
Стены	Кирпичные	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные	Железобетонные
Полы	Цементные, плиточные, линолеум, паркет	Цементные, плиточные, паркетные и из релина
Перегородки	Гипсокартонные, деревянные, кирпичные	Кирпичные
Группа капитальности	I	I
Год ввода в эксплуатацию	1955	1969
Инженерные системы	Центральное отопление, водопровод, канализация, ве нтиляция, водоснабжение, электроосвещение, радио, телевидение, телефон, интернет, пожарная сигнализация	Центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция электроосвещение, холодильные устройства

 

Согласно  таблице 5 определяем восстановительную стоимость 1 м² жилого здания в рублях.

Территориальный пояс для города Кемерово – 1-й, климатический район – 1-й, величина балла сейсмической нагрузки – 8, поэтому, согласно технической части сборника УПВС № 33, применяем коэффициент К₁ = 1,14 – для 1-го климатического района; К₂ = 1,05 – для 8 баллов [13].

Согласно  Постановлению Госстроя СССР от 11.05.83г. об утверждение индексов изменения  сметной стоимости строительно-монтажных  работ и территориальных коэффициентов  к ним для пересчета сводных  сметных расчетов (сводных смет) строек принимаем: в соответствии с приложением 1 для торговли К₃ = 1,18 – для предприятий розничной торговли, с приложением 2 для Сахалинской области К₄ = 0,99 [20].

По данным Центра ценнообразования в строительстве по Сахалинской области коэффициент пересчета сметной стоимости из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1.05.2012 г. составляет К₅ = 151,708 – для внебюджетных организаций.

Так как  группа капитальности у оцениваемого здания и объекта-аналога совпадают, то в соответствии с Консультациями по вопросам оценки недвижимости при  использовании сборников укрупненных  показателей восстановительной стоимости принимаем поправочный коэффициент К₅ = 1 [10].

Таким образом, К_в  = К₃ · К₄ · К₅ = 1,18 · 0,99 · 151,708 = 177,225

Таким образом, полная восстановительная стоимость  составляет:

 

ПВС = 2 312,5 × 66,6 × 177,25 × 1,14 × 1,05 = 32 676 562 руб.

 

 

Полная восстановительная стоимость  объекта составляет сумму в размере:

32 676 562

(тридцать два миллиона шестьсот семьдесят шесть тысяч пятьсот шестьдесят два) рублей без НДС.

 

Износ объекта складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа рассчитывается по формуле:

И = 1– (1 – К_ф) (1 – К_функц) (1 – К_э),

где К_ф – коэффициент физического износа; К_функц – коэффициент  функционального (морального) устаревания; К_э – коэффициент экономического             устаревания.

Физический  износ определённый в главе 2 «Техническая экспертиза» и составляет 3,12 % для нежилого здания.

Физический  износ четырёхэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26, рассчитанный на дату оценки 1.05.2015 г. составляет 3,12 %.

Моральный (функциональный) износ, по мнению оценщика, составляет                    0 %, так как объект оценки отвечает всем современным требованиям.

Экономический вид износа в данном отчете составляет 0 %, так как оценщик считает, что  все внешние условия среды  для объекта оценки остались неизменными.

Накопленный износ объекта оценки определяется как сумма потерь стоимости под  действием всех факторов износа. В  данном случае накопленный износ рассчитывается через коэффициент, учитывающий потерю стоимости от всех видов обесценения по формуле:

И = 1 – (1 – 0,0312) (1 – 0,00) (1 – 0,00) = 0,0312.

Накопленный износ оцениваемого объекта равен 3,12 %.

Для расчета  стоимости объекта оценки затратным  подходом принимаем среднерыночное значение прибыли застройщика, равное 20 % от восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Таблица 4.11.4.3

Расчет  стоимости объекта оценки затратным  подходом

№ п/п	Расчетные показатели	Значение
1	Полная восстановительная стоимость, руб.	32 676 562
2	Прибыль застройщика, руб.	6 535 312
3	Накопленный износ, %	3,12
4	Обесценение, руб.	878 999
5	Восстановительная стоимость, руб.	38 332 875

 

 

 

 

Восстановительная стоимость объекта  оценки без учёта стоимости земельного участка составляет:

 

38 332 875

(тридцать восемь миллионов триста тридцать две тысячи восемьсот семьдесят пять) рублей без НДС.

Методика  оценки затратным подходом не позволяет  учитывать рыночную стоимость земельного участка. Земельный участок, который используется на праве собственности, подлежит оценки в рамках определения рыночной стоимости нежилого здания затратным подходом.

Объектом  оценки является земельный участок, который находится под нежилым  зданиям, то есть участок застройки, равный 185 м².

Рыночная  стоимость земельного участка определяется сравнительным подходом, на котором основан метод сравнения продаж, состоящей из следующих этапов:

1. определение объектов-аналогов;
2. определение отличий аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;
3. корректировка стоимости аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;
4. оценка рыночной стоимости оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные земельные участки.