Эконномическая экспертиза

Внешний износ – убытки, возникающие в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.

Косвенные издержки. В показатели восстановительной  стоимости в сборниках УПВС включены учитывавшиеся в системе ценообразования 1969 г. все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы, которые составляют в среднем примерно 15–17 % от стоимости строительно-монтажных работ:

- расходы по отводу и освоению строительных участков;

- стоимость проектно-изыскательских работ;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- затраты по сдельно-премиальной оплате труда;

- стоимость содержания дирекции строящегося предприятия;

- расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта и др.

В зависимости от цели оценки и конкретной рыночной ситуации при  необходимости к восстановительной  стоимости, включающей выше перечисленные издержки, могут добавляться дополнительные затраты на возведение улучшений, характерные для современных условий. К этим дополнительным косвенным издержкам относятся:

- проценты по кредитам;

- рекламные выплаты в течение строительства;

- арендная плата за временные помещения в период строительства;

- страховки и др.

Налог на добавленную стоимость. Начиная с 1992 года, в состав затрат на строительство, в т. ч. в балансовую стоимость строительных объектов, включается налог на добавленную стоимость, рассчитанный как процент от суммы всех строительных затрат и перечисленный заказчиком подрядчику (не путать с НДС, уплачиваемым подрядчику заказчиком при покрытии расходов на материалы или за работы и учитываемым в состав непосредственных строительных затрат). Налог на добавленную стоимость установлен Законом РФ от 6.12.91 г. «О налоге на добавленную стоимость» и введен с 01.02.92 г.

Чистый операционный доход рассчитанная устойчивая величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех постоянных и операционных расходов, а также резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Норма прибыли – выраженное в процентах отношение чистого  операционного дохода к сумме инвестиций, потребовавшихся для его получения.

Дисконтирование – преобразование в текущую стоимость будущих  денежных потоков (доходов и расходов).

Ставка дисконтирования  – коэффициент, используемый для  расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. В случае оценки объекта недвижимости эта ставка равна норме прибыли, достижения которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения и должна быть достаточной для привлечения инвестиций.

Коэффициент (ставка) капитализации  – процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.

Строительный  объём здания. Для расчета восстановительной  стоимости по УПВС расчетный объём  здания с чердачным перекрытием  определяется произведением его  площади (определенной по внешнему контуру  наружных стен) на высоту здания, причем высоту следует считать от уровня чистых полов первого (цокольного) этажа  до верха засыпки чердачного перекрытия.

Право собственности –  право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.).

Прибыль застройщика. Поиск  и приобретение земельного участка, обеспечение создания на нем улучшений  для последующей продажи или  эксплуатации – это самостоятельный  бизнес, требующий вознаграждения. Прибыль девелопера экономически выражает его вклад, определяемый затратами на управление и организацию строительства, общий надзор за ним и экспертизу выполненных работ, а также связанный с девелопментом риск. Однако, т. к. не все застройщики получают одинаковую прибыль, этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль девелопера.

Реверсия (выручка от перепродажи  до вычета налога) – сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за долгосрочное погашение кредита.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора  в приобретении недвижимости и исходит  из того, что инвестор, проявляя должную  благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую  обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без  существенных задержек.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить рентный доход в будущем.

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке  недвижимости осуществляют сделки купли-продажи  по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Рыночная стоимость в  ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» определяется следующим образом: рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цель сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки –  наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Сервитут – юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.

Срок экономической жизни  – временной отрезок, в течение  которого здание можно использовать, извлекая прибыль.

Стоимость замещения –  денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для  создания объекта, имеющего ту же или  эквивалентную функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с  использованием текущих стандартов, материалов и дизайна.

Улучшения – все изменения, отличающие свободный и освоенный  земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Эффективный возраст  – возраст здания, определяемый его физическим состоянием, дизайном и экономическими факторами, влияющими на его стоимость.

 

4.7. Принципы, связанные с рыночной средой

4.7.1. Принцип замещения

Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость  аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность  больше, чем стоимость строительства  нового объекта одинаковой полезности.

4.7.2. Принцип полезности

Всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том  случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

 

4.7.3. Принцип изменения

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости, так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки - фиксировать конкретную дату оценки.

4.7.4. Принцип зависимости

К основным факторам, влияющим на стоимость объекта недвижимости, относятся местоположение и близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и т.д. Оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Оцениваемый объект: многоквартирный жилой дом с подземным гаражом и пристроенным нежилым зданием в г. Южно-Сахалинске по адресу: улица Невельского, 26. Застройка данного района выполнена многоэтажными жилыми зданиями и нежилыми офисными зданиями. Подъезд для автомобилей к объекту оценки заасфальтирован, имеется стоянка для транспортных средств.

На основании  вышеизложенного оценщик считает, что данный объект оценки находится  в доходном месте, поэтому сочетание  фактора местоположения и связь объекта оценки с рынком пользователей влияют на рыночную стоимость.

 

 

 

 

 

4.7.5. Принцип соответствия

Объект оценки, не соответствующий  существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов.

Проекты застройки должны соответствовать  типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обуславливают высокую стоимость объекта.

Рабочий проект, по которому было построено данное здание, выполнен в соответствии со всеми нормами и правилами, действующими на территории Российской Федерации. Фасад здания выполнен, без каких либо излишеств и по своим конструктивным материалам вписывается в среду близлежащих строений. Здание расположено на территории с учетом удобного подъезда автотранспорта. Все перечисленные факторы воздействуют на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

 

4.7.6. Принцип спроса и предложения

Выявляет взаимосвязь  между потребностью в объекте  недвижимости и ограниченностью  его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей.

Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебанию, чем  предложение, т.к. резкое изменение  денежной массы и эмоциональных  настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие промежутки времени, чем время строительства объектов недвижимости, в результате чего создается дополнительное предложение на рынке.

Однако не всегда соотношение  спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит от условий финансирования сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

4.7.7. Принцип конкуренции

Принцип конкуренции утверждает, что когда прибыль на рынке  превышает уровень затрат, необходимых для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.